如果以十年為周期，來衡量房地產(chǎn)行業(yè)市場化的走勢，我們會發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象：每個周期，到最后都會形成一個閉環(huán)。

　　1992年，鄧公南巡，堅定了各行業(yè)改革開放以及市場化的決心。1992年到2001年，這個十年大家經(jīng)歷了香港回歸，跨過了千禧年，也感受過亞洲金融危機。這十年間，中國房地產(chǎn)真正市場化的大幕拉開，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)進入萌芽期，眾多優(yōu)秀TOP100企業(yè)的初創(chuàng)期與成長期，也是房地產(chǎn)第一代產(chǎn)品的搖籃期，房地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)運營的探索期。這一時期，房地產(chǎn)企業(yè)多為在地化發(fā)展，一個項目即已代表一個企業(yè)的開發(fā)與管理水平。這十年，是房地產(chǎn)的初創(chuàng)和生長期，眾多企業(yè)完成了認知行業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)，眼界也開始跨越區(qū)域，準(zhǔn)備著自己的全國發(fā)展藍圖。

　　2001到2009年，隨著中國加入WTO，貿(mào)易與制造業(yè)蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟高速增長，北京奧運會讓世界看到了一個無與倫比的中國。隨著城鎮(zhèn)化進程，大量人口向城市聚集，也開啟了房地產(chǎn)大盤與資本時代。廣東華南板塊群雄逐鹿，標(biāo)志著中國大盤時代來臨。中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了爆發(fā)式增長期，各大企業(yè)均開啟了全國戰(zhàn)略征程，并先后完成資本市場的開疆拓土。項目開發(fā)涵蓋園林環(huán)境、教育、商業(yè)運營、娛樂休閑等完善配套；產(chǎn)品系、精裝化、個性化成為產(chǎn)品主流，生活方式與生活場景營銷深度影響市場。這個十年，企業(yè)完成了資本-土地-產(chǎn)品-市場-服務(wù)的完整閉環(huán)，為下一個高周轉(zhuǎn)期埋下了伏筆。

　　全球金融危機的硝煙未散，2010年到2019年，房地產(chǎn)迎來了規(guī)模化與高周轉(zhuǎn)。移動互聯(lián)時代，中國經(jīng)濟繼續(xù)高速前行，全民創(chuàng)業(yè)潮更加促進了經(jīng)濟活力。這十年，房地產(chǎn)市場化深度運行，行業(yè)合縱連橫，多元化高速發(fā)展，催生出眾多新發(fā)展模式、新產(chǎn)品形態(tài)、新運營模型，房地產(chǎn)產(chǎn)品向優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，城市運營商成為房地產(chǎn)企業(yè)的新定位。但是，行業(yè)也由于資本驅(qū)動，沖上了高速軌道，企業(yè)運用高杠桿沖千億，甚至幾千億；規(guī)模論、高周轉(zhuǎn)論成為了主流。高負債則成為閉環(huán)極其脆弱的一環(huán)，岌岌可危。

　　2017年末，黨的十九大上提出，中國經(jīng)濟已經(jīng)從高速發(fā)展階段，逐漸過渡到高質(zhì)量發(fā)展階段；中國社會的主要矛盾，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到滿足人民對于美好生活的向往，與不平衡不充分發(fā)展上。高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)，也在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，開始了從2020到2022長達三年的變革期。

　　2023年，長遠發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展成為行業(yè)的最強音，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，真正進入到價值運營的新時代。下一個十年的房地產(chǎn)，應(yīng)該怎么做？中國房地產(chǎn)企業(yè)正在面對新的時代命題。中國式現(xiàn)代化，會帶來政策、行業(yè)、市場環(huán)境的一系列變化。企業(yè)前行，會有哪些新內(nèi)涵、新要求和新邏輯？如何在項目開發(fā)的各個階段，體現(xiàn)短、中、長期的項目價值？并預(yù)留長線投資回報所需要的成長空間？如何讓土地不僅僅作為房地產(chǎn)的基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，而是與項目共同生長成為未來價值的常青樹？以十年為單位的運營項目，承載了運營者哪些“理想”？“時間”是房地產(chǎn)最奢侈的成本還是回報率最高的投資？作為城市價值重要的構(gòu)成部分，項目本身的基因當(dāng)中，應(yīng)該融入哪些特質(zhì)，以保證長效的市場生命力？

　　這些問題，在回答之前，不妨先看看香港置地長嘉匯、瑞安新天地、阿那亞和成都麓湖這四大優(yōu)秀運營項目在過去十年的答案，聽聽這四個奉行長期主義發(fā)展商的真知灼見，迎接下一個十年的開始。

　　4月13日~14日，首屆《理想運營大會》，重慶見。