一座城市，該如何在時光流轉(zhuǎn)中保持活力？
要回答這個問題并不容易。這既關(guān)乎市民的幸福感、獲得感，也是首都北京從“增量擴張”到“存量更新”的轉(zhuǎn)型中，必須解答的時代之問。
不久前，黨的十九屆五中全會審議通過的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中，首次提出要“實施城市更新行動”，為創(chuàng)新城市建設運營模式、推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了前進方向。
方向已定，路徑卻仍需大膽探索！
朝陽曾是京城五大工業(yè)基地的所在地。近年來，圍繞設施完善、功能提升、景觀風貌等方面，朝陽區(qū)選取了多個城市更新的試驗點位，希望打造可復制、可推廣的更新樣本。在老小區(qū)、舊商圈，在無人問津的邊角地，在高樓林立的河流邊，開啟了城市更新的序幕。
雙井街道聯(lián)合公益組織改造的廣渠門外南大街26樓院煥然一新
引社會資本改造老舊小區(qū)
住有所居，是人民美好生活的基石。老舊小區(qū)改造，是城市有機更新中非常重要的部分。
朝陽的勁松北社區(qū)已經(jīng)“火”了一年多。自去年底至今，數(shù)百批參觀者紛至沓來，前往這個40歲的老小區(qū)“取經(jīng)”。不少人都懷著同樣的疑問：垂垂老去的勁松北，是怎樣開展了如此高標準、可持續(xù)的改造？
高標準、可持續(xù)，正是老舊小區(qū)改造面臨的普遍瓶頸。
早在十多年前，本市就已陸續(xù)啟動老舊小區(qū)改造。投入大量財政資金，對老樓院開展外墻保溫、抗震加固、樓體粉飾、停車管理等改造措施。這些做法在一定程度上改善了居民的生活條件。
與此同時，單純依靠政府的資金投入并不是長久之計。據(jù)不完全統(tǒng)計，本市1990年以前建成的房屋就有6950萬平方米，體量異常巨大。財政資金的投入無異于杯水車薪，很多小區(qū)在一次性升級基礎設施后，改造成果并沒有保持下來，沒過幾年就再次回到失管漏管的狀態(tài)。
2018年7月，首個引入社會機構(gòu)、利用社會資本開展老舊小區(qū)改造的嘗試在勁松北社區(qū)啟動了。勁松街道與社會資本愿景集團合作，在規(guī)劃、住建和房管等部門的指導下對小區(qū)開展綜合改造和提升，共同探索社區(qū)長效發(fā)展的創(chuàng)新模式。
朝陽區(qū)委區(qū)政府專門成立了老舊小區(qū)更新提升工作專班，針對社會力量參與缺少政策路徑、投資回報模式不清晰等問題開展研究。圍繞公共空間、智能化、服務業(yè)態(tài)、社區(qū)文化4大類16小類30余項內(nèi)容對社區(qū)進行改造。
老小區(qū)的變化讓人驚嘆。
如今的勁松北，院落干凈，綠地齊整，空中沒有凌亂的架空線，門口安裝了人臉識別系統(tǒng)。漂亮時尚的小公園頗受歡迎，一條赭紅色跑道環(huán)繞四周，乒乓球案、兒童滑梯、棋牌桌一應俱全，老少皆宜。社區(qū)不但整潔舒適，更深得人心的是生活便利。商業(yè)配套小而全，居家過日子所需的柴米油鹽、針頭線腦都能購齊。更讓居民驚喜的是，加裝電梯的計劃正在緊鑼密鼓推進，“腿兒著”上下樓的日子有望結(jié)束了。
社會機構(gòu)真金白銀投入了3000萬元資金，又該如何獲得回報呢？
原來，勁松北在建設之初就預留了一部分配套用房。它們零星分布在樓前屋后，面積大小不一，有的曾被當作自行車棚、小倉庫，更多的則一直“鐵將軍把門”。
常年空置的房屋，如今成了破題的關(guān)鍵。朝陽區(qū)房管局、勁松街道對配套房屋開展測算，并授權(quán)愿景集團改造其中的1600平方米，作為可經(jīng)營性資產(chǎn)用于出租，獲取合理收益。據(jù)測算，投資方約在十年后可收回成本，達到微利、可持續(xù)運營。
2019年8月，勁松北社區(qū)正式選聘愿景集團的物業(yè)入駐并備案。采用先嘗后買的方式，讓居民先體驗再付費，從今年一月收繳至今，雖有疫情影響，但物業(yè)費收取率達到75%。該模式將在勁松3-8區(qū)推廣。
黨建引領多方共建新商圈
說罷老小區(qū)，再看舊商圈。
商圈更新似乎難度更大。原因無他，就在于“復雜”二字——一個商圈中有大產(chǎn)權(quán)方，有小租戶，有社會單位，也有居民區(qū)。改造如何推進？業(yè)態(tài)怎樣選擇？這么多人的意見如何統(tǒng)一？問題林林總總，不一而足。
今年8月，朝陽區(qū)的望京小街、麗都兩個商圈同時煥新開街，以黨建引領多方共建，探索城市更新的有效路徑。
在望京核心區(qū)，一條全長380米小街——望京小街成了京城今年最知名的網(wǎng)紅打卡地之一。這是一條國際風情商街，有著絢爛的天幕、漂亮的商亭，還有從德國漂洋過海而來的柏林熊和五月樹，平均每天有萬余人來這兒徜徉。
熱鬧華麗的望京小街，曾是一個落伍的舊商圈。它周邊高樓林立，聚集了不少世界500強企業(yè)，可隨著城市定位和周邊業(yè)態(tài)的更新變化，這里的整體空間愈顯老舊，商業(yè)層次與當前的實際需求產(chǎn)生了錯位。同時，道路破損、停車混亂、交通擁堵、環(huán)境臟亂等問題也看似難以解決。
與傳統(tǒng)的街區(qū)改造不同，這次，朝陽區(qū)在望京小街試點“政府投入+社會資本”的多方共建模式，希望在街區(qū)更新、特色商業(yè)和文化街建設、國際人才社區(qū)建設、城市精細化管理、智慧街區(qū)治理方面打造“五個典范”。
活水。單純靠政府投入，資金使用范圍有限，改造標準有待提高。朝陽區(qū)撬動萬科集團等社會資本，共計3500萬元投入小街改造，并在街區(qū)運營方面開展全周期合作。
共建。小街兩側(cè)涉及976個經(jīng)營單位，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的難度非常大。望京小街黨建協(xié)調(diào)委員會成立，與小街改造相關(guān)的大小黨組織紛紛加入，匯聚區(qū)域黨建合力。
精細。望京街道廣泛征求居民、商戶、企業(yè)等各方意見，提出打造步行街的設想，將破碎的商業(yè)空間連片縫合。從街區(qū)風格、步行空間到智慧管理系統(tǒng)、引入國際文化元素，望京小街的改造堪稱脫胎換骨，每一環(huán)節(jié)都精細入微、精準到位。
距望京小街僅3公里，京城第一涉外商圈——麗都商街，也在今年夏天迎來了新生命。北京首個露天國際音樂電影周在這里亮相。
麗都片區(qū)方圓0.8平方公里，有效路網(wǎng)卻只有700米。轄區(qū)的企業(yè)、公園之間以圍墻分割，導致片區(qū)的交通內(nèi)循環(huán)幾乎完全缺失。
要打通小路網(wǎng)，就需要轄區(qū)單位合力共建。將臺地區(qū)工委探索商圈共商共治新模式，搭平臺邀轄區(qū)企業(yè)參與街區(qū)更新�！霸诜桨冈O計階段，我們就聯(lián)合設計團隊開展企業(yè)走訪，盡量把企業(yè)的意見融入設計方案。”將臺地區(qū)工委負責人說。寸土寸金的商街上還建起了一處800平方米的“麗都會客廳”，這里敞開大門為市民提供歇腳的地方，同時也是政企互動、企企互動、共商共治的平臺。
為街區(qū)讓渡空間，成為越來越多企業(yè)的共識。如今，麗都片區(qū)提升一期工程已基本完工，麗都花園北路和麗都花園路嶄新亮相，采用無邊界設計和彈性設計理念。下一步，該區(qū)域還將陸續(xù)打通8條小路網(wǎng)，破解商圈的交通頑疾。
公益基金改造廢棄邊角地
黨的十九屆五中全會將“民生福祉達到新水平”作為“十四五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標之一，并在《建議》中辟專章論述“改善人民生活品質(zhì)，提高社會建設水平”。
在不少舊街老院，生活設施和公共空間存在短板，居民生活的便利性不足，品質(zhì)有待提高。要彌補短板，不可能搞粗放型的大拆大建，而要轉(zhuǎn)向繡花式的精細化“微改造”，把原先的低效邊角地改造成一個個“小而美”的開放空間。
今年，朝陽創(chuàng)新利用公益基金，由責任規(guī)劃師帶頭，探索一條“社會力量出資、責任規(guī)劃師出智、各級政府部門出力、人民群眾滿意”的城市更新改造模式，在雙井、常營、太陽宮、小關(guān)、南磨房五個街鄉(xiāng)，啟動了“微空間·向陽而生”項目，推動公共空間的有機更新。
微空間，顧名思義，一來改造空間較為細碎，二來改造資金也并不大。以雙井街道的“井點1號”來說，其項目經(jīng)費僅為24萬元。然而就是這樣小體量的資金，卻改造出了艷驚四座的效果。
“井點1號”是一個規(guī)模不大的街角公園，占地僅300平方米，卻趣味盎然。新潮的不銹鋼裝置，適合年輕人玩自拍，通過鏡面反射“打卡”國貿(mào)天際線；小巧的秋千、蹦床和陀螺玩具，是孩子們放學后“撒歡兒”的優(yōu)選；還有花箱座椅與可移動桌椅，是老年人休憩放松的落腳地。如今，這里的人流量比改造前提升了50%以上。
成本低、收益大。像“井點1號”一樣，“微空間·向陽而生”項目的資金來源并非傳統(tǒng)的單單由政府投入，而是聯(lián)合了中社社區(qū)培育基金，每個項目10萬元，用于孵化創(chuàng)新型的實踐探索。項目實際改造中，5個點都由屬地追加了資金投入。
從廢棄邊角地，到人氣十足的社區(qū)樂園，除了責任規(guī)劃師的專業(yè)設計之外，也少不了居民的參與。
公開征集、公眾參與，讓每位居民都有機會參與家門口的微空間改造。在每個責任街區(qū)，規(guī)劃師團隊都要發(fā)起多場公眾議事會，邀請大家表達需求，為設計方案“挑挑刺兒”。
以空間改造撬動社區(qū)營造，推動基層自治“內(nèi)循環(huán)”。在望京街道，一處破舊的居民議事廳完成改造，成了花西社區(qū)的客廳。
這個老舊小區(qū)的“客廳”時尚漂亮。多彩的透明亞克力圍擋、棕色的防腐木地板、木色、白色相間的座椅桌子，廢舊輪胎改造而成的綠植更添生機。“有了這個‘寶地’，居民的關(guān)系更近了�！被业匚骼锷鐓^(qū)負責人說，花家地西里社區(qū)成立居民議事廳已有多年，解決了樓管道堵塞、青少年缺少活動場地、停車秩序混亂等問題。但近幾年，議事廳空間局促的短板就暴露了出來。今年，結(jié)合社區(qū)提升，花家地西里社區(qū)將原先議事廳外面的空地改造成了小院兒。
新的社區(qū)議事空間，從很大程度上催升了居民自治熱情，迄今為止，社區(qū)已組織開展議事協(xié)商活動56次，化解問題糾紛36個，充分發(fā)揮了社區(qū)自治能動性，提高了社區(qū)治理和服務能力。
政企聯(lián)手打造國際水岸
夜幕降臨，亮馬河國際風情水岸絢爛璀璨。它的總面積達80萬平方米，起點為香河園路，經(jīng)三里屯、左家莊、麥子店街道及朝陽公園，終點至東四環(huán)北路。
要打造這樣一條河流景觀廊，僅憑政府部門一家“單打獨斗”勢必困難重重�！拔覀冊诮ㄔO之初便認識到，河道環(huán)境與沿線社會單位密切相關(guān)，因此這次景觀再造和提升中，我們嘗試引入社會力量參與�！背枀^(qū)水務局相關(guān)負責人表示，針對亮馬河特殊的區(qū)位特點和沿線業(yè)態(tài)分布，朝陽區(qū)政府將以往“政府一家治河，單打獨斗”的舊局面轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢鲗�，社會共建”的新模式�?/P>
亮馬河沿線分布有燕莎購物中心、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、啟皓大廈、奧克伍德酒店、藍色港灣、朝陽公園等大型商業(yè)項目和城市公共空間。朝陽區(qū)創(chuàng)新“共商、共治、共建、共管、共享、共贏”的六共模式，積極調(diào)動河道周邊的企業(yè)、居民等社會力量，形成多方參與機制。區(qū)水務局與屬地緊密配合，先后與沿線20余家企業(yè)對接，充分考慮企業(yè)需求，共同研究、統(tǒng)一設計、不斷完善。
“六共”理念得到了沿線企業(yè)的認可與支持，各方積極配合實施沿線空間騰退，將企業(yè)面向亮馬河一側(cè)的空間視線打開，讓商業(yè)環(huán)境與生態(tài)環(huán)境融為一體，形成了區(qū)域綜合體。
在保證停車需求的前提下，藍色港灣清退了河邊的一處大型停車場，改建成綠地、親水平臺和兒童樂園。如今，游客能從藍港一路步行到河邊。光明酒店門前的垃圾站，改建成了干凈整潔的地埋式垃圾桶站，還開辟出一處籠式足球場，市民可免費使用。
今年，亮馬河國際風情水岸亮相了，水岸全長5.57公里，面積為80萬平方米，劃分為生活休閑、國際交往、商業(yè)活力、自然生態(tài)四個不同的主題。沿線共諧趣園、浪潮廣場、命運共同體廣場等多個景觀節(jié)點。
美景借著互聯(lián)網(wǎng)帶來充足流量，為酒店、商業(yè)街區(qū)吸引了大量消費者。亮馬河沿線的商圈如三里屯、燕莎、藍色港灣等，在不同程度上提升了人氣兒。區(qū)域經(jīng)濟活力增強，營商環(huán)境進一步優(yōu)化，沿線企業(yè)也從中獲益。
煥新功能，提升城市品質(zhì)。朝陽區(qū)正在有機更新的探索中，構(gòu)建宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升人居環(huán)境質(zhì)量、推動城市高質(zhì)量發(fā)展。
來源：北京日報
編輯：wangdc
