受益政策紅利，住房租賃領(lǐng)域不斷升溫，在各路資本不斷涌入之下，長租公寓的規(guī)模也得以發(fā)展壯大。密集資本匯聚帶來的短暫高光時(shí)刻過后，減租剪刀差、付錢住不了……疫情之下的長租公寓，新問題層出不窮�！岸繓|”模式之外，我們究竟需要什么樣的長租公寓？缺失的監(jiān)管舉措將何時(shí)補(bǔ)齊？
疫情減租
此前不斷被曝出的“甲醛房”“偷拍門”“群租房”“租金貸”的長租公寓，在疫情下，因?yàn)椤笆欠駵p租”及“續(xù)約漲租”有所升級(jí)。
首當(dāng)其沖的是長租公寓品牌蛋殼公寓的免租期“剪刀差”風(fēng)波。2月初，蛋殼公寓面向特定租客群體推出租金減免舉措后不久，便因一邊“最多要房東3個(gè)月免租”，一邊“給租客定向免租僅一個(gè)月”，被房東及租客兩大群體集體“討伐”。而隨著“對(duì)房東減租之外還欠租”“單方修改電子合同違約責(zé)任條款”等更多爆料信息的披露，蛋殼公寓更是被推上了輿論的風(fēng)口浪尖。
2月14日，深圳市住建局已經(jīng)約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求蛋殼公寓高度重視此事，及時(shí)組織法律專業(yè)人士參與研究制定解決方案，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理相關(guān)問題。
在疫情期免租存“剪刀差”這一爭議之外,“續(xù)約漲租”成為現(xiàn)階段長租公寓企業(yè)受外界詬病的第二點(diǎn)。
事實(shí)上，“續(xù)約漲租”不被接受的背后，是長租公寓租住產(chǎn)品一貫遠(yuǎn)高市場租賃水平的價(jià)格定位。以海淀區(qū)羊坊店路3號(hào)院、朝陽區(qū)勁松五區(qū)等多個(gè)區(qū)域熱點(diǎn)軌道交通沿線的小區(qū)為樣本，近期北京商報(bào)記者對(duì)業(yè)主直租、中介居間代理以及分散式長租公寓進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同一小區(qū)、同檔次裝修，分散式長租公寓產(chǎn)品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N 1類合租房總價(jià)甚至高出100%。
價(jià)格之外，在疫情之下，長租公寓對(duì)承租人的服務(wù)也不斷被詬病。一方面，以北京為例，是疫情之初，部分中介機(jī)構(gòu)及長租公寓企業(yè)并沒有做到配合屬地管理，拒絕提供租客信息。 另一方面，部分返程客戶投訴，在出現(xiàn)無法進(jìn)入小區(qū)或需要集中隔離時(shí)，聯(lián)系管家希望予以解決，卻杳無音信。
反思“二房東”商業(yè)模式
疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行周期，不管是之于企業(yè)自身運(yùn)營方面的盈利預(yù)期，還是對(duì)于房東及租客層面的服務(wù)體驗(yàn)提升，現(xiàn)階段的長租公寓都難言交上了一份滿意的市場答卷。而經(jīng)過此輪“免租剪刀差”“續(xù)約漲租”風(fēng)波，長租公寓市場參與主體的商業(yè)模式本源問題，再被外界重提。
在業(yè)內(nèi)，普遍認(rèn)為長租公寓運(yùn)營商靠低價(jià)長期獲取業(yè)主房源后，再分別高價(jià)出租給租客獲利，性質(zhì)與“二房東”無異。北京商報(bào)記者此前也曾以發(fā)放調(diào)查問卷的形式，就“何為二房東”的問題進(jìn)行過一輪專題調(diào)查，其中，超七成接受問卷采訪的租房人認(rèn)為，不論是轉(zhuǎn)租業(yè)主房源的個(gè)人，還是托管出租業(yè)主房源的公司或者機(jī)構(gòu)，本質(zhì)上都是靠賺差價(jià)獲利的“二房東”。
“按房源收集方式劃分，長租公寓可以分為分散式和集中式。嚴(yán)格來說，相比集中式公寓而言，分散式長租公寓更符合‘二房東’屬性，商業(yè)模式可以理解為‘吃差價(jià)’盈利�！� 但在現(xiàn)匯生國際融資總裁、協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖看來，分散式長租公寓這類中介性質(zhì)的“二房東”“吃差價(jià)”的商業(yè)模式并不具有可持續(xù)性。
“分散式公寓的利潤太薄，房源分散相對(duì)不易管理，空置率相對(duì)較高，天然的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。其實(shí)，從業(yè)主體一些違規(guī)隔斷行為的產(chǎn)生，就是基于想靠‘n 1’增加房源盈利的可能。分散式長租公寓不設(shè)隔斷的情況很少。因?yàn)樵诋?dāng)前長租公寓盈利模式尚不清晰的條件下，少了那間隔斷，很多企業(yè)都不能長久地活下去。” 黃立沖說道。
監(jiān)管空白
據(jù)房東東數(shù)據(jù)顯示，2019年53家長租公寓出現(xiàn)經(jīng)營問題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂伽公寓、國暢等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
在北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球總部合伙人郭韌看來，首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三方金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核；其次，對(duì)住房租賃資金的用途應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管；然后，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)放款的資金數(shù)額應(yīng)適當(dāng)限制。最后，最為關(guān)鍵的是要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)存在違法行為，如平臺(tái)跑路，司法機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的長租公寓專題研究報(bào)告顯示，整體來看，中央層面2019年發(fā)布政策仍以確定基調(diào)，支持、鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展為主，具體政策主要包含培育市場、支持租住、推進(jìn)立法以及規(guī)范市場等多方面內(nèi)容。從推進(jìn)立法方面來看，當(dāng)前住房租賃條例已加入立法工作計(jì)劃；在規(guī)范市場方面，目前住建部在全國范圍內(nèi)深入開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊侵害住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益的行為。
但景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉也直言，截至目前，長租公寓行業(yè)沒有上位法支持，全國范圍的、立法級(jí)別最高的，僅為2011年2月施行的住建部6號(hào)令《商品房屋租賃管理辦法》，地方政府層級(jí)也僅限于通知、辦法，涉及幾十萬億的產(chǎn)業(yè)最高法律僅為部門辦法，市場很難規(guī)范。同時(shí)階段式運(yùn)動(dòng)式監(jiān)管治標(biāo)不治本，監(jiān)控機(jī)制不能常態(tài)化有效運(yùn)行。
來源：人民網(wǎng)
編輯：wangdc
