老舊小區(qū)整治、建筑立面改造、片區(qū)環(huán)境提升……近年來，一場“城市更新”熱正悄無聲息潛入許多城市。所到之處，發(fā)生改變的，不僅僅是小區(qū)街區(qū)的外在形態(tài)，城市的功能品質(zhì)、宜居程度也在持續(xù)提升。
近日，華潤置地發(fā)布城市更新白皮書，系統(tǒng)展示公司在城市更新領(lǐng)域深耕十余年的經(jīng)典案例和專業(yè)思考。在中國經(jīng)濟(jì)由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”發(fā)展轉(zhuǎn)型的過程中，城市土地資源有限，大中城市進(jìn)入存量發(fā)展時代的背景下，擁有深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等代表作的華潤置地，正為人們展示現(xiàn)代城市建設(shè)的更多可能。
一場關(guān)于城市的空間想象
17.9%，59.6%。這是1978末和2018年末我國常住人口的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)，這一數(shù)字預(yù)計在2025年、2030年還將分別增長至65%和70%。
近幾十年城市化的高速發(fā)展，給中國帶來了舉世矚目的變化，但與此同時，粗放型的快速擴(kuò)張模式帶來的城市空間利用不合理、土地低效運轉(zhuǎn)、資源過度消耗以及歷史文化特色受到?jīng)_擊等問題也不斷顯現(xiàn)，成為困擾城市可持續(xù)發(fā)展的“攔路虎”。城市不可能無限地擴(kuò)張，而“三區(qū)三線”（生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)三類空間及據(jù)此劃定的控制線）的規(guī)劃實施基本框定了大中城市的發(fā)展邊界，人地矛盾對城市空間造成的壓力與日俱增。
地越來越少，人越來越多，在增量拓展已不可持續(xù)的前提下，怎么辦？2015年，中央城市工作會議明確指出，要嚴(yán)控增量、盤活存量，尊重城市發(fā)展規(guī)律，開展城市更新和城市修補。2016年，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，明確要求有序?qū)嵤┏鞘行扪a和有機更新。
在政策推動和市場探索下，以城市更新進(jìn)行存量挖潛，正逐漸成為解決城市化難題的共識。特別是土地開發(fā)強度首屈一指，城市空間承載力面臨巨大挑戰(zhàn)的大灣區(qū)，將在2022年建設(shè)成為“發(fā)展活力充沛、創(chuàng)新能力突出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、要素流動順暢、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的國際一流灣區(qū)和世界級城市群”，加速城市更新，無疑是如期完成建設(shè)目標(biāo)，煥發(fā)城市生機與活力的必然選擇。
2018年粵港澳大灣區(qū)城市土地開發(fā)強度、人口密度和單位產(chǎn)值（圖源：《華潤置地城市更新白皮書》）
伴隨著灣區(qū)成長，華潤置地從2002年投資建設(shè)深圳華潤中心起涉足城市更新領(lǐng)域，十余年間從更新模式、設(shè)計理念和產(chǎn)品運營等方面不斷創(chuàng)新，呈現(xiàn)了多個引領(lǐng)行業(yè)潮流的標(biāo)桿之作，深入?yún)⑴c到區(qū)域發(fā)展的進(jìn)程之中。
一座城中村的脫胎換骨
傍晚時分，深圳市南山區(qū)深南大道華燈初上，車輛川流不息，剛從華潤置地大廈E座下班的白領(lǐng)步履匆匆，背著書包的學(xué)生結(jié)束一天的課業(yè)，從大沖學(xué)校魚貫而出，南山科技金融城的創(chuàng)業(yè)者則準(zhǔn)備去萬象天地餐敘……
這是深圳大沖村的一個普通夜晚，眼前的繁華景象讓人實難想象十年之前這里還是“臟、亂、差”的城中村。當(dāng)時，這里市政設(shè)施嚴(yán)重匱乏，建筑密度大，安全隱患嚴(yán)重，社會治安混亂，殘敗坍圮的面貌與比鄰而居的現(xiàn)代化高新園區(qū)形成鮮明對比。
大沖城市更新項目占地面積68萬平米，動遷居民1300戶，拆除房屋1500多棟，總規(guī)劃建筑面積達(dá)280萬平米，是當(dāng)時廣東省舊城改造之最。在政策體系相對不完善，人們對舊改存在固有認(rèn)知與偏見的時代背景下，項目牽涉人員龐雜、利益錯綜糾結(jié)、開發(fā)流程繁瑣、資源投入浩繁，無一不對操盤方的資質(zhì)和能力構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)。最終，華潤置地脫穎而出，成為大沖舊村改造的建設(shè)者。從2007年與村集體初步達(dá)成合作意向，到2011年改造工程破土動工，歷時十余年，總投資逾450億元，華潤置地將昔日的破舊村落換了新顏，成為集文化、購物、餐飲、酒店、娛樂、教育、休閑、辦公、居住等多功能、多層次消費元素于一體的現(xiàn)代化國際都市生活圈——深圳華潤城。
華潤城是華潤置地城市更新的樣本。改造中，公司在政府大力支持下，切實履行社會責(zé)任，充分照顧村民利益，將最好地塊用于建設(shè)回遷物業(yè)，通過改造總計補償村集體38萬平米辦公樓，補償村民68萬平米住宅和商業(yè)，讓村民在原有家園上安居樂業(yè)。
在保留舊村鄭氏宗祠、大王古廟、大涌石以及古榕樹等歷史文化遺產(chǎn)的同時，構(gòu)筑了萬象天地、人文劇場、南山外國語學(xué)校、南山科技金融城等商業(yè)、文化、教育、產(chǎn)業(yè)等配套空間。這些改造改善了居民生活，完善了城市功能，提升了城市形象，實現(xiàn)了村民、政府、企業(yè)和社會共贏，深刻地影響了片區(qū)發(fā)展的肌理與內(nèi)涵。大沖項目充分展示了物理更替的背后是社會價值的再造，城市更新不是簡單粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量價值、契合城市可持續(xù)發(fā)展方向的有機更新過程。
一場綜合實力的“馬拉松”
作為現(xiàn)代城市發(fā)展的新常態(tài)，城市更新不僅關(guān)注物質(zhì)層面的出新與粉飾，更是面向更綜合的經(jīng)濟(jì)、文化與社會的發(fā)展。正如20年前人們滿足于“居者有其屋”，精神情感審美等方面的需求并不突出，到了今天，除了住宅本身結(jié)構(gòu)合理、功能齊備，小區(qū)的環(huán)境綠化、文體設(shè)施、鄰里氛圍都是重要的評價指標(biāo)。對城市而言，建筑的出新整治只是“表”，在此基礎(chǔ)上重塑城市空間、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、補齊功能短板、營造美好生活，才是真正有價值的“里”。
如何實現(xiàn)“表里如一 ”的城市更新？現(xiàn)階段，城市更新的核心理念和操作模式正在發(fā)生深刻的變化，在社會文明進(jìn)化和政府政策引導(dǎo)的雙重背景下，以片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)賦能、政企聯(lián)動、文化保育、生態(tài)智慧為主要特征的城市更新形式，將成為新時代城市更新的主流趨向。對于企業(yè)而言，也提出了更高的要求，介入城市更新，不僅需要具備全鏈條、全周期的精細(xì)化開發(fā)運營能力，更需要具有以人為本、公益為先的社會責(zé)任感，從這一層面來說，作為城市綜合投資開發(fā)運營商的華潤置地?zé)o疑擁有天然優(yōu)勢。而除此之外，通過深圳華潤中心、華潤城、湖貝中心等多個大體量項目的探索，也讓公司在經(jīng)驗、項目、資源和人才層面有了更多發(fā)揮想象的空間。
目前，華潤置地正在大灣區(qū)主導(dǎo)多個城市片區(qū)整體改造工程，涉及舊工業(yè)區(qū)、城中村、舊住宅區(qū)、土地整備、大片區(qū)統(tǒng)籌等多種改造類型，承擔(dān)實施主體、前期服務(wù)商、城市更新項目顧問等多種角色。而立足灣區(qū)，華潤置地的城市更新觸角也逐漸走向全國，并成為公司可持續(xù)發(fā)展的新增長極。未來，相信憑借自身品牌綜合實力、國際化視野、匠心獨具的產(chǎn)品開發(fā)和大運營能力，華潤置地將在全國各地創(chuàng)造一個又一個美好城區(qū)。
來源：華潤置地
編輯：wangdc
