房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，在疫情期受到了不小的影響。但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進，房地產(chǎn)市場正在逐步恢復(fù)正常運行。

　　為此，搜狐財經(jīng)、搜狐焦點聯(lián)合策劃“樓市之春，全力以‘復(fù)’”系列專題，對話經(jīng)濟學(xué)大咖、房產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和品牌房企代表，以媒體視角，發(fā)樓市先聲，集大家之言，助行業(yè)復(fù)蘇。

　　4月29日，搜狐焦點獨家采訪首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺總經(jīng)理、北京市四方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理曹和竹，就疫情之下首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司的復(fù)工進程、疫情對城市更新項目的影響、城市更新與傳統(tǒng)住宅開發(fā)的區(qū)別等問題進行深入剖析。

　　高質(zhì)完成疫情下的項目開盤

　　首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司成立于2017年5月，服務(wù)于城市更新需求，提供城市更新解決方案。小營路5號項目是首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司在北京的首個住宅類城市更新項目。

　　4月16日，小營路5號項目順利開盤。新冠疫情底色下的項目開盤，與往常大有不同。曹總談到，開盤當(dāng)日，小營路5號并未在線下舉行大規(guī)模的開盤活動，而是將開盤重點工作轉(zhuǎn)向前期客戶梳理，精準(zhǔn)邀約和分組看房，最大限度避免售樓處擁擠。

　　另外，除了看房前客戶健康狀況確認、售樓處體溫檢測、個人信息填寫、環(huán)境定期消殺等常規(guī)健康保障措施之外，為應(yīng)對疫情沖擊，小營路5號項目還緊急上線了VR看房系統(tǒng)和在線選房系統(tǒng)，方便購房者在線上了解和購買項目。

　　好的項目從來都不缺乏客戶。曹總說道，開盤10天，小營路5號的草簽套數(shù)達38套，正式簽約13套，成為朝陽區(qū)4月新房銷冠。這與小營路5號的先天優(yōu)勢，以及首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司有力的復(fù)工復(fù)產(chǎn)舉措息息相關(guān)。

　　小營路5號位于亞奧板塊，緊鄰北四環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊交通便利，配套完善。但璞玉能否成為美玉的關(guān)鍵，還要看雕刻的匠人。小營路5號順利開盤，離不開首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司的復(fù)工努力。

　　受疫情影響，小營路5號的掃尾工作和銷售證獲取均有所滯后。為盡快實現(xiàn)項目開盤，首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺公司從2月份就開始籌備復(fù)工復(fù)產(chǎn)，包括勞務(wù)溝通、人員和物資到位情況確認等。小營路5號的項目工人都是外地人，在復(fù)工前還要解決工人回京隔離和餐飲住宿等問題。

　　充足的復(fù)工準(zhǔn)備為小營路5號的順利開盤奠定了基礎(chǔ)。今年3月，小營路5號初步啟動復(fù)工安排，3月25日正式取得銷售證，3月28日實現(xiàn)100%復(fù)工。從全面復(fù)工，到項目開盤，僅用了19天時間。

　　疫情影響購房需求

　　疫情之后，購房者對居住環(huán)境、房屋健康問題和公共空間大小、區(qū)位和配套要求等方面都有了新需求。曹總談到，選擇小營路5號的購房者，更多也是基于對生活品質(zhì)的要求。這也進一步佐證了小營路5號在規(guī)劃設(shè)計上的可圈可點之處。

　　曹總介紹，小營路5號主要有5大符合后疫情時代購房者需求的規(guī)劃設(shè)計。

　　包括易于實現(xiàn)封閉式管理的現(xiàn)代化門禁系統(tǒng)，靈活的2.5居設(shè)計、雙衛(wèi)的配置、類新風(fēng)系統(tǒng)的空調(diào)裝置，以及較高的精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)。由于疫情之下居家生活更多，所以這些規(guī)劃設(shè)計都成為疫情之后購房者更加關(guān)注的元素。

　　曹總談到，疫情之后，首創(chuàng)經(jīng)中城市更新平臺在新的住宅更新項目中，還會做進一步的改進。在操盤過程中，根據(jù)項目情況進行逐步升級，復(fù)制和推廣較好的現(xiàn)有經(jīng)驗，再根據(jù)消費者的新需求，對新的住宅產(chǎn)品做進一步改善，比如更大的居家空間，更多的活動空間、更廣的收納空間、更高的廚房需求等等。

　　在曹總看來，與過去暴漲暴跌的行情相區(qū)別，北京這幾年的房地產(chǎn)市場以穩(wěn)為主。北京作為國家首都，金融、科技、文化等發(fā)展后勁比較強，“整個北京的發(fā)展還是很有活力的”。再加上北京屬于淺山區(qū)，可開發(fā)用地比較少。

　　在控制未來土地和住宅增量的基礎(chǔ)上，“未來北京的房地產(chǎn)總體來說，我覺得應(yīng)該是保持一個平穩(wěn)的趨勢，可能有逐步的小步伐上漲，短期應(yīng)該不會出現(xiàn)暴漲趨勢”。因而，曹總認為，對于剛改和剛需一族而言，現(xiàn)在入市買房應(yīng)該沒有問題。

　　城市更新成未來北京房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢

　　在曹總眼中，相較于傳統(tǒng)的新房項目開發(fā)，包括小營路5號在內(nèi)的城市更新項目的操盤更加復(fù)雜。

　　第一，城市更新的產(chǎn)業(yè)鏈條更加復(fù)雜。傳統(tǒng)住宅開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)比較短，從拿地，到規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)，再到營銷推廣，幾年內(nèi)就能走完整個項目周期。但城市更新對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條進行了延展，包括前期的資產(chǎn)獲取，規(guī)劃設(shè)計提升，原有住戶或商戶的清理騰退在內(nèi)的歷史遺留問題協(xié)調(diào)等。

　　第二，城市更新的成本更高，難度更大。曹總說：“就同品質(zhì)的房子來說，城市更新的成本可能還高于新建的成本�！迸c已經(jīng)打造出標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線的新房項目開發(fā)不同，各個城市更新項目不太一樣，一些土地需要補全規(guī)劃等手續(xù)，還要做結(jié)構(gòu)檢測和建筑加固等額外工作，總周期很可能會長于新建住宅項目。

　　第三，城市更新對開發(fā)商的要求也更高。曹總認為，城市更新項目對開發(fā)商能力的要求更高一些，因為城市更新項目不僅涵蓋了傳統(tǒng)住宅開發(fā)所需的能力，還要增加運營、資本運作等能力。尤其是持有運營的城市更新物業(yè)，會涉及到REITs、ABS等資本運作的能力，而傳統(tǒng)開發(fā)商的資本運作主要以融資為主。

　　第四，城市更新在盈利模式上存在一定的不確定性。曹總表示，城市更新在開發(fā)商的能力和對物業(yè)價值的提升方面是不確定的。“可以理解為這個模式，其實還沒有探索出一個固定的模式，現(xiàn)在大家也是都在探索，而且都在嘗試�！眹L試的方向包括住宅、長租公寓、文創(chuàng)園、商業(yè)物業(yè)等等。

　　就北京的房地產(chǎn)市場來說，曹總認為北京已經(jīng)進入了存量地產(chǎn)發(fā)展的階段，“大的來說，城市更新是一個大的趨勢”。但城市更新所涉范圍很廣，類似小營路5號的住宅類城市更新項目非常難得，“像這種地段，這種品質(zhì)的房子，其實未來也是可遇不可求的”。

 來 源：搜狐焦點     

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