受新冠肺炎疫情和全球經(jīng)濟疲弱拖累，我國房地產(chǎn)面臨著前所未有的考驗及挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對短期到期債務(wù)，提升流動現(xiàn)金儲備，各大房企紛紛選擇借新債還舊債的方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升抗風險能力。
那么，在房地產(chǎn)行業(yè)低估值及“借新還舊”的當下，投資者又該如何抉擇投資標的呢？
“借新還舊”常態(tài)化之下，富力有優(yōu)勢
受新冠肺炎疫情影響，銷售回款承壓疊加償債規(guī)模高企，一季度房企資金需求卻不減。據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，從不同融資渠道來看，一季度房企海外債、信用債和資產(chǎn)證券化融資金額為人民幣4，083.8億元（單位下同），同比小幅增長1.7%。其中海外債融資同比攀升33.0%至1901.3億元。
從個股融資額來看，各大房企在加快銷售力度促回款的同時，加快了“借新還舊”的步伐。據(jù)了解，今年一季度恒大、首開及龍湖融資額均超100億元。
除此之外，從已披露一季度財報的房企來看，萬科、富力（02777-HK）及綠地等未在“2020Q1房企融資TOP10”出現(xiàn)的大型房企，同樣有“借新還舊”融資運作。截至2020年3月31日，萬科和綠地籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均出現(xiàn)不同程度上漲，兩者同增的原因均是因增加融資規(guī)模所致。
從一季度行業(yè)數(shù)據(jù)及房企公布業(yè)績來看，疫情蔓延之下，房地產(chǎn)作為高杠桿行業(yè)，大部分房企都在大規(guī)模發(fā)債進行借新還舊，以應(yīng)對短期到期債務(wù)及提升自身流動現(xiàn)金儲備。
展望2020年全年，隨著疫情對經(jīng)濟活動影響逐步減弱及各產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈恢復(fù)正常，疊加當前國內(nèi)貨幣流動性寬松，短期融資成本持續(xù)走低，房企“借新還舊”的資本運作會增加。
據(jù)貝殼研究院高級分析師潘浩此前表示，一方面是已有發(fā)債需求的房企會逐步落實原有發(fā)債計劃；另一方面，今年我國金融環(huán)境的適度邊際寬松，給原本不急于發(fā)債的房企提供了有利的發(fā)債條件，房企大概率會根據(jù)今年的形勢重新制定自己的融資計劃。
因此，短期融資成本角度來看，隨著下半年償債高峰期的臨近，房企進行多輪融資以借新還舊，將是大概率事件。
在此形勢之下，融資成本低的大型房企將迎來降杠桿，優(yōu)債務(wù)結(jié)構(gòu)的好時機。以富力為例，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年富力全年平均融資成本6.6%，低于7.07%的房企平均成本，融資成本線優(yōu)勢明顯。因此，在貨幣流動性趨于寬松及短期融資成本持續(xù)走低的背景下，富力可進行積極的再融資（包括借新還舊），不僅可優(yōu)化長短債的結(jié)構(gòu)，亦可進一步降負債，控杠桿。
借新還舊常態(tài)化之下，富力安全邊際更高
在借新還舊的大浪潮下，如何選擇出發(fā)展前景好、估值水平低、安全邊際高的投資標的呢？
強調(diào)一點的是，在當前房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的“馬太效應(yīng)”愈演愈烈的形勢下，安全邊際較高及發(fā)展前景好的企業(yè)大部分會聚焦在TOP10。在TOP10的房企中，富力估值明顯被低估。
股息率方面，截至2020年6月2日收盤，富力的股息率為14.35%，約等于行業(yè)均值（TOP10均值為5.652%）的2.5倍。在中國房地產(chǎn)上市公司港股TOP10中股息率排名中，富力是最高的一家。
從投資價值的角度來衡量，股價估值低，股息率卻是最高，這反映出富力被低估事實，也反映出富力當前安全邊際是TOP10內(nèi)房企中最高的。
兩會再提舊改，“舊改之王”將成最后贏家
年開始，政府相關(guān)政策頻出，全國老舊小區(qū)改造工作逐步進入加速期。國家也在不斷出臺政策進行資金支持，專項債投向新增城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域。2020年5月，兩會政府報告指引中再次明確指出，堅持“房住不炒、促進地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康”，并推進各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
能在兩會期間再度被提及，這足以反映出舊改不僅關(guān)乎城鎮(zhèn)經(jīng)濟和建設(shè)發(fā)展，更成為人民群眾十分關(guān)心的社會問題。其次，從土地資源角度來看，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的推進及人民生活水平不斷提高，土地資源匱乏情況十分明顯，尤其是以北、上、廣、深為代表的一線城市。受經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要及人口快速膨脹驅(qū)動，舊改可釋放更多土地到市場的優(yōu)勢凸顯。
在此背景下，加快推進舊改，釋放更多土地到市場，理所當然成為政府關(guān)注的重點工程，亦是各大房企抓住“城市更新”發(fā)展機遇的最佳良機。
據(jù)中研網(wǎng)數(shù)據(jù)預(yù)測，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。如此龐大的增量市場下，自然少不了開發(fā)商的身影。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有超半數(shù)品牌房企已參與到城市更新領(lǐng)域。其中，恒大、碧桂園、萬科、佳兆業(yè)及中海等大型房企均有參與。
在眾多房地產(chǎn)商中，論誰在城市更新領(lǐng)域經(jīng)驗更足、成功案例最多及效益最好，那應(yīng)當歸富力莫屬。
富力被稱為“舊改專家”或“舊改之王”，城市更新業(yè)務(wù)一直以來都是富力的重要一環(huán)，亦是與競爭對手拉開距離的重要籌碼。
自從1994年操刀廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項目（廣州嘉邦化工廠）開始，富力地產(chǎn)長期深耕于城市更新領(lǐng)域，有豐富的城市更新經(jīng)驗。不管從城市更新項目數(shù)、總建筑面積及可售貨值，還是更新項目所處的地理位置，富力均處于領(lǐng)先的位置。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，富力已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7，000萬平方米，可售建筑面積超過4，000萬平方米，為其未來穩(wěn)健增長奠定基礎(chǔ)。其中，預(yù)計兩年內(nèi)通過城市更新轉(zhuǎn)化的土儲面積將達1，000萬平方米，相當于2，000億元可售貨值。
在富力已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%�？梢姼涣κ诸^優(yōu)質(zhì)城市更新項目居多，未來增長空間非�？善�。
誠然，在政府大力推行的舊改政策導向下，具備前瞻性的富力已經(jīng)先人一步占領(lǐng)高地。隨著富力城市更新業(yè)務(wù)在全國布局正在緩緩鋪開，富力發(fā)展前景非常廣闊，而且城市更新帶來的較高土儲利潤率，將進一步提升公司利潤空間，股東投資者得到相關(guān)的股息回饋也將非常可觀。
尾語：
隨著下半年富力加快銷售推盤及促回款、再融資等降負債的步伐，債務(wù)結(jié)構(gòu)將被進一步優(yōu)化，資產(chǎn)流動性將被全面激活。疊加全國各大城市加快舊改的進度，城市更新業(yè)務(wù)可為富力帶來更為豐厚利潤增長空間。屆時，經(jīng)營業(yè)績保持高質(zhì)量增長的同時，低估值情況將逐步被修復(fù)。 城市更新大時代大有可為，“舊改之王”富力可大有作為。
來 源：新浪證券
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