隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，各大房企似乎已經(jīng)走出疫情的陰霾，較低的估值水平以及業(yè)績(jī)恢復(fù)的預(yù)期讓房地產(chǎn)板塊的配置價(jià)值逐步得到凸顯。

　　其中，有著“舊改之王”稱號(hào)的富力地產(chǎn)備受機(jī)構(gòu)看好，隨著公司基本面持續(xù)改善的預(yù)期，國(guó)內(nèi)大行中金公司給予富力地產(chǎn)“跑贏大市”評(píng)級(jí)，今年以來(lái)管理層的多次出手增持也表明對(duì)于公司未來(lái)增長(zhǎng)前景的樂(lè)觀。

　　發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)，聚焦一二線，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)有望持續(xù)改善

　　當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，過(guò)去野蠻生長(zhǎng)、跑馬圈地的階段已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)注定轉(zhuǎn)向存量競(jìng)爭(zhēng)。伴隨著上述變化，越來(lái)越多的房企將存量時(shí)代的紅利寄托在城市更新業(yè)務(wù)上。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化出的土地儲(chǔ)備相較于招拍掛更具成本優(yōu)勢(shì)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)也意味著更高的利潤(rùn)率。而在所有布局城市更新業(yè)務(wù)的房企中，富力地產(chǎn)最值得關(guān)注。

　　資料顯示，富力地產(chǎn)在發(fā)展初期就專注于舊改項(xiàng)目，從1994年參與廣州荔灣區(qū)化工廠舊改項(xiàng)目開(kāi)始，到2001年，富力地產(chǎn)在廣州已完成10個(gè)大型舊改項(xiàng)目，總面積超過(guò)250萬(wàn)平方米。在拓展舊改業(yè)務(wù)的進(jìn)程中，富力地產(chǎn)經(jīng)手的獵德村一舉成為業(yè)內(nèi)舊改領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　2007年5月，獵德村宣布啟動(dòng)城中村改造，作為廣州市首個(gè)啟動(dòng)城中村改造的項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)14輪舉牌競(jìng)價(jià)，最終被富力地產(chǎn)與合景泰富以46億元聯(lián)合競(jìng)得，成為當(dāng)年的“地王”。三年之后, 富力地產(chǎn)就將獵德村打造成了廣州第一個(gè)舊改土豪村。據(jù)媒體報(bào)道，改造后的獵德村環(huán)境得到根本改善，綠地率由改造前的5%提高到30%, 增加綠化面積1萬(wàn)多平方米，建筑密度由原來(lái)的60%降低到28%。

　　時(shí)光荏苒，即便現(xiàn)在富力地產(chǎn)已經(jīng)成長(zhǎng)為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，兼具酒店發(fā)展、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文體旅游等多元化發(fā)展的綜合性集團(tuán)，但城市更新仍然是體現(xiàn)富力地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的重要一環(huán)。尤其是在2019年，富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)上更是動(dòng)作頻頻：2019年4月，富力地產(chǎn)正式成立了富力城市更新集團(tuán)，隨后又相繼成立了富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)、富力深莞惠城市更新集團(tuán)——富力地產(chǎn)在城市更新業(yè)務(wù)的全國(guó)布局正逐步鋪開(kāi)。

　　據(jù)了解，富力城市更新集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括舊村改造、舊廠改造及舊城改造，目前已簽約改造的村莊超過(guò)20個(gè)，其中白云區(qū)陳田村、黃埔區(qū)筆村、茅崗村等項(xiàng)目正在穩(wěn)步推進(jìn)，富力地產(chǎn)也因此成為廣州市范圍內(nèi)舊村改造項(xiàng)目簽約數(shù)最多的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　根據(jù)已披露的年度業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超過(guò)7000萬(wàn)平米，可售建筑面積超過(guò)4000萬(wàn)平米，為公司未來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。其中，預(yù)計(jì)短期通過(guò)城市更新轉(zhuǎn)化的土儲(chǔ)面積可達(dá)1000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2000億元可售貨值。

　　上一輪去庫(kù)存的大環(huán)境讓三四線城市受到了更多關(guān)注，但從人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局等多方面考慮，一二線城市相對(duì)長(zhǎng)期價(jià)值更高、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)，因此不少房企在今年選擇重回一二線。對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，通過(guò)發(fā)力城市更新成為推動(dòng)能級(jí)結(jié)構(gòu)提升的可選項(xiàng)。

　　據(jù)悉，在富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項(xiàng)目中，一二線城市面積占比92%。2020年，富力地產(chǎn)將目標(biāo)設(shè)定為1520億元，同比增長(zhǎng)10%，同時(shí)預(yù)計(jì)將有近三分之二來(lái)自一線及二線城市。隨著城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)深耕，由此帶來(lái)的能級(jí)結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)質(zhì)量的改善，富力地產(chǎn)有望重新打開(kāi)增長(zhǎng)空間。

　　估值處于歷史地位，董事長(zhǎng)持續(xù)增持提振市場(chǎng)信心

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊，以及“房住不炒”主基調(diào)的延續(xù)，資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)股預(yù)期謹(jǐn)慎，進(jìn)而壓低地產(chǎn)板塊的整體估值。截至目前，Wind房地產(chǎn)指數(shù)市盈率為8.59倍，逼近歷史最低的8倍水平，最新市凈率為1.29倍，與歷史低值1.13倍相差無(wú)幾。其中有不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的市盈率被壓低為個(gè)位數(shù)，市凈率也低于1倍。

　　例如，萬(wàn)科市盈率為7.52倍，保利地產(chǎn)(14.740, 0.43, 3.00%)為6.79倍，新城控股(31.770, 0.56, 1.79%)為5.36倍，碧桂園為4.83倍；此外，寶龍地產(chǎn)、榮盛發(fā)展(8.120, 0.17, 2.14%)、合景泰富股價(jià)均跌破凈資產(chǎn)。值得注意的是，截至4月27日，富力地產(chǎn)的市盈率僅為3.07倍，市凈率僅為0.38倍，在被估值承壓的地產(chǎn)板塊內(nèi)也屬于估值較低的個(gè)股（見(jiàn)表1）。

　　但與資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股態(tài)度謹(jǐn)慎不同的是，不少房企卻表現(xiàn)出對(duì)自家公司的看好。今年以來(lái)，房地產(chǎn)板塊內(nèi)部涌現(xiàn)出一股“增持潮”，其中萬(wàn)科、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等多家房企管理層或主要股東親自出手增持公司股票。其中，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事李思廉先生分別于3月27日、4月14日和4月22日分三批共買入公司400萬(wàn)股股份，成本約為每股9.97港元。

　　全球股市繼續(xù)低迷，宏觀環(huán)境面臨不確定性，由此帶來(lái)房地產(chǎn)板塊集體承壓。作為公司管理層，李思廉先生出手增持，也表明對(duì)公司目前估值被低估的態(tài)度，以及對(duì)公司未來(lái)增長(zhǎng)前景的樂(lè)觀。不過(guò)，相較于不少地產(chǎn)股在增持后的股價(jià)上漲，富力地產(chǎn)的股價(jià)目前尚未有相應(yīng)表現(xiàn)，但從另一方面，這也為富力地產(chǎn)未來(lái)股價(jià)上漲帶來(lái)較強(qiáng)的預(yù)期。

　　隨著國(guó)內(nèi)疫情陰霾的消散，以及今年地產(chǎn)政策改善的可能性預(yù)期加大，地產(chǎn)股整體估值已經(jīng)隱含了過(guò)度悲觀的成分。通過(guò)3月銷售數(shù)據(jù)可以看到，富力地產(chǎn)的日常經(jīng)營(yíng)正重回正軌，疊加政策寬松的預(yù)期，預(yù)計(jì)公司估值未來(lái)有望迎來(lái)重塑。

　　結(jié)語(yǔ)：富力地產(chǎn)配置價(jià)值凸顯，聰明錢正在行動(dòng)

　　管理層的持續(xù)增持體現(xiàn)出對(duì)公司未來(lái)的樂(lè)觀態(tài)度，隨著富力地產(chǎn)重新向一二線核心市場(chǎng)靠攏，能級(jí)結(jié)構(gòu)和土儲(chǔ)質(zhì)量的改善將推動(dòng)公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，城市更新業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力也為富力地產(chǎn)重新打開(kāi)增長(zhǎng)空間。

　　4月19日，國(guó)內(nèi)大行中金公司發(fā)布研究報(bào)告稱，2020年富力地產(chǎn)土儲(chǔ)質(zhì)量有望改善以及杠桿率實(shí)現(xiàn)下降，預(yù)計(jì)2020-2021年預(yù)測(cè)股息率分別達(dá)12.4%、13.7%，將進(jìn)一步提升投資收益。中金公司認(rèn)為，目前富力地產(chǎn)股價(jià)對(duì)應(yīng)3.2倍2020年預(yù)測(cè)市盈率及較每股凈資產(chǎn)折讓68%，安全邊際較高，重新覆蓋給予“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，同時(shí)將目標(biāo)價(jià)高看至13.1港元，相較目前約9.5港元的股價(jià)有約38%的上漲空間。面對(duì)富力地產(chǎn)低估值帶來(lái)的高配置性價(jià)比，“聰明錢”也在行動(dòng)——3月19日，花旗集團(tuán)增持477.259萬(wàn)股，每股均價(jià)為8.5883港元。

　來(lái) 源： 樂(lè)居財(cái)經(jīng)    

編 輯：liuy