城市更新是一個(gè)永久的話題，只要有城市，就會(huì)有變動(dòng)與發(fā)展，就會(huì)有更新。不同的城市，發(fā)展模式、管理模式各有不同，但城市更新的模式，從整體上來(lái)看，大體上就三種方法。
1、大拆大建
第一種我們很熟悉，也就是「大拆大建，拆舊建新」。過(guò)去二三十年，我們國(guó)家的很多城市，舊改、棚戶區(qū)改造全部都是走「大拆大建」的路子。
大拆大建其實(shí)并不是太容易，但是在我們國(guó)家做得不錯(cuò)。過(guò)去二三十年，大到一線城市，小到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，差不多每個(gè)城市都徹底新建了一遍。今天到任何一個(gè)城市去，都感覺(jué)它是新的。隨便一個(gè)城市，三五年不去，你再去看，會(huì)發(fā)現(xiàn)它又新建了一大批樓。房子之多、之新，建設(shè)速度之快，讓人嘆為觀止。
當(dāng)然，要做到大拆大建是需要條件的，不是說(shuō)哪個(gè)國(guó)家的城市舊改，都能走大拆大建這條路。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，大拆大建得滿足幾個(gè)條件。
第一，土地必須是公有的。房屋在公有土地上，產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是租賃權(quán)，不完全是所有權(quán)。
如果不具備土地公有和房屋相對(duì)的不是私有，也就是說(shuō)是租賃權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)的地方，大拆大建是難以進(jìn)行的。
比如日本、美國(guó)、韓國(guó)、新加坡這些國(guó)家為什么不能大拆大建？其中一個(gè)原因就是土地是私人的，上面的建筑物是私人的，而且私人的土地和房屋都受到當(dāng)?shù)胤傻膰?yán)格保護(hù)。有很多私人住宅幾代人住在那，非要拆掉，房主是不干的，給他多少錢他都不一定愿意。
所以說(shuō)，大拆大建的舊改模式，是依托于土地公有以及房屋租賃權(quán)這樣一種模式之上的。
第二，大拆大建必須要政府出錢，政府一定要有很大的補(bǔ)貼，特別是公共的部分。
因?yàn)榇蟛鸫蠼ㄒ院�，城市的公共設(shè)施配套都是需要政府出錢的，尤其基礎(chǔ)設(shè)施這一部分需要大量的投入。我們國(guó)家的城市更新，更多的是一種政府主導(dǎo)的模式。在這種模式下，大拆大建是可以的。而國(guó)外的一些城市，要么政府沒(méi)有那么多錢，要么它的預(yù)算經(jīng)常得不到議會(huì)的批準(zhǔn)，大拆大建也就搞不了。
第三，大拆大建模式還要建立在一個(gè)基礎(chǔ)之上，那就是經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)。因?yàn)榻ǖ臇|西要有人買，都要消化。在大拆大建中，經(jīng)濟(jì)必須保持持續(xù)的增長(zhǎng)。過(guò)去幾十年，中國(guó) GDP 的增長(zhǎng)每年都在 6% 以上。在經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)的過(guò)程中，地產(chǎn)跟進(jìn)，快速建設(shè)，快速銷售，然后大家在短時(shí)間內(nèi)都改變了，城市面貌煥然一新，居民的生活條件也得到大幅度改善。
2、有機(jī)更新
大拆大建以外，很多國(guó)家采取的是有機(jī)更新的模式，也就是「小拆小建」，拆一部分，還有一部分不拆，甚至是只建不拆，這都是有機(jī)更新的模式。
有機(jī)更新的模式也是與其現(xiàn)實(shí)條件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就沒(méi)法強(qiáng)拆，你要拆，那就打起來(lái)了。比如在日本，有一個(gè)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，因?yàn)椴疬w完不成，跑道都得改。也就是，私人
產(chǎn)權(quán)受保護(hù)，是大拆大建不可逾越的一個(gè)障礙。
我們也知道，在一些私權(quán)保護(hù)特別好的地方，因?yàn)楣补こ�，比如城市建設(shè)，為了城市更好看，更美，更方便，要拆一些建筑，但人家不讓拆，最后也沒(méi)什么辦法。于是只能采取有機(jī)更新的模式。
那么，怎么樣來(lái)進(jìn)行有機(jī)更新？
第一件事是要重新規(guī)劃。重新規(guī)劃的前提是尊重每一個(gè)私權(quán)，這是它的難度所在，在這個(gè)前提下重新更新，做規(guī)劃特別不容易。大拆大建的規(guī)劃相對(duì)比較容易，畫十字格，把路網(wǎng)先畫出來(lái)，再建幾個(gè)功能區(qū)。所以在大拆大建模式下，在視覺(jué)上很好，也很新，但千篇一律。有機(jī)更新的規(guī)劃就相對(duì)比較困難。原有的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不能動(dòng)，很多房屋也不能動(dòng)。在這種基礎(chǔ)上，怎么樣再規(guī)劃？
所以，有機(jī)更新，就要認(rèn)真地研究這個(gè)區(qū)域的歷史，人們的生活習(xí)慣，以及現(xiàn)有建筑的特點(diǎn)。要做調(diào)查，看這個(gè)建筑哪些能用，哪些局部怎么樣做必要的修補(bǔ)，哪一些歷史文化建筑，比如說(shuō)一些廟宇、傳統(tǒng)的街景、老字號(hào)、牌坊，怎么保留？
也就是說(shuō)，有機(jī)更新的規(guī)劃不完全是一個(gè)簡(jiǎn)單的平面的城市規(guī)劃，既包括對(duì)歷史文化的重新梳理，也包括對(duì)一些商業(yè)功能的提升，還包括教育等其它設(shè)施的完善，對(duì)救災(zāi)體系的補(bǔ)充，比如說(shuō)老的城市老的街巷救火、防災(zāi)體系不完備，城市更新的時(shí)候就要增加這些設(shè)施。我覺(jué)得，有機(jī)更新第一件難事就是要做很長(zhǎng)時(shí)間的功課，把這些事情先研究明白。
杭州南宋御街的改造
就是城市有機(jī)更新的成功案例
有機(jī)更新的第二件事，是在做好規(guī)劃的基礎(chǔ)上，如何把賬算過(guò)來(lái)？這就牽扯到容積率了，容積率要調(diào)整。如果不在局部提升容積率，那么來(lái)參與有機(jī)更新的企業(yè)，商業(yè)上就沒(méi)有盈利空間，它就不能拿盈利來(lái)補(bǔ)充其它地方的支出。所以，容積率的管控一直是這類有機(jī)更新的一個(gè)重點(diǎn)。
舉個(gè)例子，新加坡的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分 99 年、999 年和永久。99 年產(chǎn)權(quán)的房子，住了 40 年后發(fā)現(xiàn)不行了。只要這個(gè)樓里的所有業(yè)主一起商量好，簽字同意給這棟樓做更新，然后跟政府提需求就可以。然后找來(lái)一家開(kāi)發(fā)商，說(shuō)我們要如何翻新這棟樓。只要這棟樓有 2/3 或者 90% 以上的業(yè)主簽字同意，政府就批容積率給這棟樓�，F(xiàn)在建筑技術(shù)發(fā)達(dá)了，增加容積率之后，原來(lái)的 20 層，現(xiàn)在可以蓋到 40 層，這樣就多了 20 層。同時(shí)把這棟樓的產(chǎn)權(quán)也延長(zhǎng)，從這次更新開(kāi)始算，延長(zhǎng)到 99 年。
這樣更新之后，原有業(yè)主可以再住回這個(gè)地方，建筑里邊的設(shè)施設(shè)備也都更新了。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，增加的這部分容積率是有利可圖的。在日本，也經(jīng)�？梢钥吹脚f建筑上面架了個(gè)新建筑，實(shí)際上這就是給加了容積。所以容積的管理非常重要。
容積管理以外，有機(jī)更新時(shí)開(kāi)發(fā)主體的選擇很重要。全世界的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，基本上比較成功的有機(jī)更新或者比較有規(guī)模的舊改，大體上是兩種主體。
一種是大公司加住戶的方法，以大公司作為舊改的主體。咱們國(guó)家很多大公司都做過(guò)舊改，只不過(guò)我們這些公司做舊改過(guò)去習(xí)慣都是大拆大建。最近幾年，萬(wàn)科在廣州做了一兩個(gè)項(xiàng)目，是采取有機(jī)更新的模式。也就是說(shuō)局部的拆除，保留局部的東西，以及歷史文化風(fēng)貌。
大公司參與的模式，往往會(huì)進(jìn)行整體的規(guī)劃，效果比較好，這個(gè)地方的商業(yè)價(jià)值，他們也能發(fā)掘得更好。
另外一種是住戶集資一部分，再由政府出一部分，共同合作，進(jìn)行改造。改造完以后，還是由原來(lái)的業(yè)主進(jìn)行管理，在舊改當(dāng)中的新增的利益統(tǒng)統(tǒng)都?xì)w原有的業(yè)主所有。這種改法，我們稱為合作模式，是用一種自治合作的方式來(lái)推動(dòng)小規(guī)模小范圍的有機(jī)更新項(xiàng)目。
有機(jī)更新的目的，是要保留原有居民的生活方式，以及他們的習(xí)慣，他們的鄰里關(guān)系，他們的宗教信仰，以及他們對(duì)這片土地和居住地的情感。所以舊改模式當(dāng)中的有機(jī)更新能保住鄉(xiāng)愁，也就是最近常說(shuō)的「留住煙火氣」，把根留下。這和大拆大建在情感上完全不同。
當(dāng)然，在視覺(jué)上，城市的有機(jī)更新是很緩慢的，一個(gè)城市，10 年 20 年感覺(jué)上都沒(méi)什么變化。但遠(yuǎn)處看沒(méi)變化，走到近處，會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)地方都變了。比如說(shuō)，公廁有了馬桶，多了停車的地方，另外也有了便利店，路上的燈光也變得更美麗，等等，這個(gè)變化是循序漸進(jìn)的，所以我們把它叫有機(jī)更新。
而大拆大建的模式，我們猛一看全是新的，但是你近距離一看，發(fā)現(xiàn)缺憾還是不少。相當(dāng)多的時(shí)候，實(shí)際上看不到文化的根，看不到原住民之間的鄰里關(guān)系，也看不到這個(gè)地方曾經(jīng)的歷史遺跡，文化符號(hào)，就會(huì)有很多缺憾。
大拆大建的模式還有一個(gè)不好的地方，就是不環(huán)保，從節(jié)能減碳的角度來(lái)說(shuō)不合理，碳排放太高。浪費(fèi)也很大，有些地方舊改的對(duì)象，其實(shí)是 20 年前蓋的房子。一個(gè)房子蓋了 20 年就拆，是社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。在國(guó)外一些房地產(chǎn)市場(chǎng)稍微穩(wěn)定的地方，大部分都在八九十年以上，房子才拆。
所以我認(rèn)為，中國(guó)下一輪的城市更新，應(yīng)該更多地推廣有機(jī)更新的模式，而結(jié)束大拆大建的模式。
3、不拆而建
除了大拆大建有機(jī)更新這兩種模式，還有第三種模式。那就是新城和舊城分開(kāi)，建新城。我們叫不拆而建。在新的土地上不拆而建，在舊城采取有機(jī)更新的模式。這樣的話，兩種模式合起來(lái)，城市也會(huì)帶來(lái)新的活力。
比如在法國(guó)的巴黎，日本的京都，等等。老城一般都發(fā)展旅游，新城可能用來(lái)居住、建學(xué)校、發(fā)展商業(yè)。
國(guó)內(nèi)也有很多城市采取這個(gè)模式，比如西安。西安現(xiàn)在很有意思，新城全都建在城墻以外，比如曲江新區(qū)，大量的年輕人、白領(lǐng)和中高收入的人，以及產(chǎn)業(yè)集群都在新城。而城墻里邊人越來(lái)越少，商業(yè)活動(dòng)也越來(lái)越不那么有吸引力，久而久之，城墻里邊就只剩下游客了。
西安城墻以外，高樓大廈
城墻內(nèi)則以文化、旅游等功能為主
所以游客到西安，都直接到老城，騎自行車逛一圈，在城墻上走一走，聽(tīng)一聽(tīng)秦腔。這也算一個(gè)模式。
在城市發(fā)展當(dāng)中，在一些沒(méi)有老城的地方直接建新城，而把老城的一部分人挪到新城，這樣把老城徹底按照旅游的功能要求進(jìn)行重新規(guī)劃，發(fā)展它的商業(yè)和旅游酒店，這樣子的話，這個(gè)城市也很有活力。
總之，一個(gè)城市的生命力要保持，在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的同時(shí)，城市的風(fēng)貌也要不斷地更新。更新大體上就上述這三種方法。在城市化初期的幾十年，大部分是大拆大建的。隨后就進(jìn)入到有機(jī)更新為主的城市發(fā)展時(shí)代。當(dāng)城市太擁擠的時(shí)候，也有一種方法，就是可以把新舊城市分開(kāi)，老城發(fā)展旅游文化，新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)和居住。
在疫情之后，我相信整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之后還是會(huì)有很大的發(fā)展，城市的更新也會(huì)持續(xù)地往前走，走著走著也會(huì)不斷進(jìn)步，城市也會(huì)越來(lái)越有生命力。
來(lái) 源：微信公眾號(hào)：馮侖風(fēng)馬牛
編 輯：liuy
