環(huán)境在變，行業(yè)在變，企業(yè)也需不斷謀變。
存量時(shí)代的來臨，需要每家房企提前轉(zhuǎn)換思路，未雨綢繆，以期做到以變應(yīng)變。
存量時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)新的挑戰(zhàn)在于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，在于城市運(yùn)營(yíng)，而城市更新將成為未來行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，進(jìn)入城市更新領(lǐng)域已成企業(yè)未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然路徑。
存量時(shí)代背景下，進(jìn)入城市更新領(lǐng)域?yàn)楸厝恢x，循序漸進(jìn)式做好長(zhǎng)期化準(zhǔn)備也是為必需。
但在融資趨緊，銷售增長(zhǎng)放緩的行業(yè)環(huán)境下，大力度參與城市更新項(xiàng)目或非明智之選。
特別是對(duì)一些規(guī)模尚未達(dá)到一定高度的企業(yè)，不建議將過多精力投入城市更新領(lǐng)域。
當(dāng)務(wù)之急應(yīng)將資源投入至非城市更新類的可更快實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的項(xiàng)目上，
追求一定規(guī)模目標(biāo)，聚集資源，降低融資難度，為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展蓄力。
存量時(shí)代，蜂擁進(jìn)入城市更新成常態(tài)
商品房市場(chǎng)化改革的20余年里，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生可翻天覆地的變化，全國(guó)商品房銷售金額達(dá)16萬億，龍頭房企銷售金額超7000元，而且龍頭房企3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)萬億規(guī)模也屬確定性事件，TOP30行業(yè)集中度達(dá)50%，房地產(chǎn)行業(yè)正從增量市場(chǎng)逐步過渡到存量市場(chǎng)，言下之意，新房增長(zhǎng)的空間不斷縮小，而且會(huì)逐步過渡至下行狀態(tài)，并在一定階段后逐步維持在一定水平。
存量的房屋將成為房企的主戰(zhàn)場(chǎng)，不同階段建設(shè)完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求，或需外觀翻新，或基本配套待更新升級(jí)，或整體急需拆除重建，這都為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供新的路徑和方向。
未來，城市更新、三舊改造將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方向。
2019年7月30日，中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程，加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。
2019年12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房”。
2020年，財(cái)政部、住建部等各部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造，包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專項(xiàng)債券的支持范圍3.2應(yīng)時(shí)而為，抓緊時(shí)機(jī)入“城市更新”行列，“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等等，未來城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺(tái)并完善，支持民生保障工作順利開展，并進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)。
各行各業(yè)都有一個(gè)不變的法則，外界環(huán)境變化，企業(yè)也需跟著變化，否則可能很大程度上陷入被動(dòng)局面。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀已在變化，增量時(shí)代將逐步走向尾聲，存量時(shí)代的腳步聲越來越近，留給部分城市的時(shí)間越來越少，有些城市依然進(jìn)入存量時(shí)代。城鎮(zhèn)化率最高的華南區(qū)域已經(jīng)走在行業(yè)前列，最先進(jìn)入到存量主導(dǎo)的階段，而此時(shí)，房企們也已紛紛展開行動(dòng)，在城市更新領(lǐng)域進(jìn)行謀劃鋪排。
除了舊改領(lǐng)域的老牌房企佳兆業(yè)之外，碧桂園、中國(guó)恒大、萬科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、旭輝控股、中國(guó)奧園、龍光地產(chǎn)、綠景中國(guó)等等房企就已在城市更新領(lǐng)域投入精力，已擁有一定的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，而且舊改發(fā)展主要中心集中于華南區(qū)域。
眾多房企以舊改方式進(jìn)入華南區(qū)域主要原因在于城市自身的客觀原因：
一是華南區(qū)域當(dāng)下正處于政策巨大紅利之下，發(fā)展?jié)摿χ�，吸引房企紛紛到來�?/P>
二是華南的房地產(chǎn)市場(chǎng)特性決定，招拍掛市場(chǎng)體量太小，為企業(yè)留下的空間不
足，所以舊改成為企業(yè)布局的最佳方式。
碧桂園也是城市更新領(lǐng)域的參與者，截止2019年6月30日，其舊改項(xiàng)目累積權(quán)益建筑面積達(dá)到1404萬平米，權(quán)益貨值約1993億元，其中，立項(xiàng)、專規(guī)、確定實(shí)施主體、簽訂土地合同、完成熟化可供貨的貨值分別為1196億元、397億元、255億元、74億元、71億元，未來將為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)，2019H2-2023年的供貨計(jì)劃分別為74億元、148億元、192億元、96億元、355億元，遠(yuǎn)期供貨總量為1057億元。雖然目前舊改項(xiàng)目總量在其土地儲(chǔ)備總量中占比依然較低，但預(yù)計(jì)未來城市更新獲取土地也將成為企業(yè)獲取土地的一大方式，并為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定業(yè)績(jī)。
城市更新雖是趨勢(shì)，但未必所有企業(yè)都能有所建樹
如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就必然屬于中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展謀劃。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，城市更新勢(shì)必成為未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，想要在行業(yè)留存的企業(yè)也必然要擇機(jī)進(jìn)入此領(lǐng)域內(nèi)。
那么，是否所有企業(yè)都能在城市更新領(lǐng)域有所建樹？答案可能是否定的。
周期長(zhǎng)，資金占用量大
城市更新對(duì)企業(yè)最大的挑戰(zhàn)之一就是金錢，沒有足夠金錢可能難以熬過城市更新項(xiàng)目的漫漫周期。一般情況下，除了一般舊廠房產(chǎn)權(quán)清晰，周期相對(duì)較短外，舊村改造、舊城改造的周期均較長(zhǎng)，10年周期也非鮮見。而這期間對(duì)于資金的需求量有多大，也可想而知。而若沒有一定的資金支持，想要把一城市更新項(xiàng)目順利收尾難度也會(huì)相當(dāng)大。大膽設(shè)想，未來長(zhǎng)期內(nèi)能在行業(yè)有所發(fā)展的企業(yè)勢(shì)必多多少少都得有一定的城市更新項(xiàng)目，或主營(yíng)城市更新，再引入具有資金或資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)共同實(shí)現(xiàn)城市更新業(yè)務(wù)的順暢發(fā)展；或具有一定優(yōu)勢(shì)，如資金、產(chǎn)品、資源等，與善于城市更新操作的企業(yè)共同合作。換句話說，若既無經(jīng)驗(yàn)，無錢，無資源，無產(chǎn)品，也就是若無一項(xiàng)拿得出手的優(yōu)勢(shì)來，企業(yè)大概率要被行業(yè)淘汰。
操作難度大，專業(yè)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建耗時(shí)
城市更新與招拍掛拿地建設(shè)銷售有明顯差異，舊村改造為例，項(xiàng)目周期需要經(jīng)過與村集體或政府平臺(tái)公司簽約，爭(zhēng)取村民同意完成拆遷、補(bǔ)償，拆遷完成后進(jìn)入土地整備，然后取得土地證，最后再進(jìn)入正常的開發(fā)銷售階段。而其中最大的難點(diǎn)或在于拆遷、補(bǔ)償階段，所謂“釘子戶”的新聞在行業(yè)內(nèi)也是屢見不鮮，或拆不動(dòng)，或賠不起，與村民的談判成為考驗(yàn)企業(yè)的最大難點(diǎn)之一。各個(gè)城市城市更新政策存在一定差異，或爭(zhēng)取100%、或90%主體同意才可進(jìn)行項(xiàng)目的拆遷工作。一些舊村項(xiàng)目或還存在產(chǎn)權(quán)不清問題，這也將加大企業(yè)城市更新項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)。
比如：佳兆業(yè)集團(tuán)擁有專業(yè)的城市更新團(tuán)隊(duì)，2015年成立“佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)”，形成了一套包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、合作模式、拆遷回遷、開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面的成熟運(yùn)作模式，擁有近600名精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、法律法規(guī)和商業(yè)談判等專業(yè)的舊改人才。
2020新冠肺炎疫情突發(fā)，佳兆業(yè)城市更新團(tuán)隊(duì)通過各種方式幫助村民共抗疫情，與村民的緊密性進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)未來在城市更新拆遷，特別是舊村拆遷上的難度或?qū)⒂兴档�，這于企業(yè)而言無疑是極大利好。
而且當(dāng)前各城市場(chǎng)內(nèi)城市更新政策實(shí)時(shí)更新，部分城市對(duì)于城市更新操作方的要求不斷提高，或具有整村改造的經(jīng)驗(yàn)，這也在一定程度上提高了城市更新進(jìn)入門檻，無經(jīng)驗(yàn)者只能進(jìn)入無門。
行業(yè)進(jìn)入存量主導(dǎo)階段已成行業(yè)共識(shí)，城市更新也成為企業(yè)于存量時(shí)代謀劃新篇章的新工具，也是抵御行業(yè)見頂風(fēng)險(xiǎn)的利器，也必成為行業(yè)未來長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。
存量時(shí)代，僅有城市更新的操作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，產(chǎn)品的質(zhì)量也必然成為企業(yè)選擇的首要考慮因素，因此在城市更新上早做準(zhǔn)備，并將產(chǎn)品質(zhì)量置于核心位置才有可能在未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中獲得可持續(xù)性動(dòng)力。但在企業(yè)規(guī)模尚未上升至一定高度之前，不建議將過多資源和精力過早投入到城市更新上，循序漸進(jìn)式進(jìn)行長(zhǎng)期化安排，當(dāng)務(wù)之急在于提高自身規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力，廣泛吸納資源。
來 源：億翰智庫
編 輯：liuy
