2018年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定2019年重點(diǎn)工作任務(wù)時提出“加強(qiáng)人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，這是新基建首次出現(xiàn)在中央層面的會議中。這之后，黨中央開始了一系列的密集部署，在各種場合提出發(fā)展新型基礎(chǔ)設(shè)施。2020年4月20日，國家發(fā)改委在新聞發(fā)布會上首次明確了新型基礎(chǔ)設(shè)施的范圍。
黨中央密集部署之下，市場開始熱捧，新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（以下簡稱“新基建”）迎來風(fēng)口。截至4月中旬，已有十幾個省區(qū)市發(fā)布了2020 年新基建相關(guān)重點(diǎn)項目投資計劃。國家正式推動的“新基建”，肯定會成為資本和政策追逐的亮點(diǎn)，地方政府很容易卷入追逐新熱點(diǎn)的競爭中。
新基建的范疇，主要焦點(diǎn)集中在5G和信息技術(shù)方面，如大數(shù)據(jù)、人工智能之類的，這些富含科技營養(yǎng)的建設(shè)內(nèi)容與大多數(shù)人的生活無關(guān)，與大多數(shù)的生產(chǎn)活動無關(guān)。不同于舊基建，即使加大這些新基建領(lǐng)域的財政投入，這些新基建拉動經(jīng)濟(jì)的作用也十分有限。
這其中一些產(chǎn)業(yè)屬于基礎(chǔ)戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上必須由國有控股，在業(yè)務(wù)開展范圍上屬于牌照管理的高管制行業(yè)；另一些產(chǎn)業(yè)屬于需要大量、持續(xù)和長期的前期研發(fā)投入和積累，無形中進(jìn)入門檻很高，不是通過短期內(nèi)砸錢就可以大干快上的。
城市是我國產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、資本的首要聚集地，也是新基建的主要承載體。2020年城市建設(shè)方向，重點(diǎn)在通過新基建提升城市發(fā)展質(zhì)量。這其中，可以總結(jié)出新基建與新形勢下城鎮(zhèn)化進(jìn)程配合的三個重要支點(diǎn)：一是改善城市公用設(shè)施；二是實(shí)施新型智慧城市；三是加快推進(jìn)城市更新。城市更新的重要性不言而喻。
城市更新的體量足夠大
城市更新廣義上是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。
1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿；對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和“不良住宅區(qū)”等環(huán)境的改善有要求及早施行以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容抱有很大的希望。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。
城市更新可分為再開發(fā)、整治改善及保護(hù)三種方式，在實(shí)際操作中也會根據(jù)具體情況，將幾種方式結(jié)合在一起使用。由此可見，城市更新包含的內(nèi)容很廣泛，單就老舊小區(qū)改造，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在兩個會作政府工作報告就提到，2020年老舊小區(qū)改造計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。上海市宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會環(huán)境能源經(jīng)濟(jì)委員會主任許澤成曾提到“在直接投資之外，老舊小區(qū)改造還將起到3至5倍的乘數(shù)效應(yīng)，對內(nèi)需產(chǎn)生帶動作用�！�
在土地稀缺的存量時代，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改變，城市核心區(qū)域部分建筑在功能和定位上與所處地段和市場需求不匹配，造成建筑使用效率低下。城市更新為這些建筑提供新的改造方案，將已有建筑重新包裝、定位，并進(jìn)行改造、翻新，進(jìn)而重新招租運(yùn)營，使舊建筑煥發(fā)
新生命，實(shí)現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。其中，舊工業(yè)區(qū)復(fù)興、城市設(shè)施再利用、街區(qū)街坊微更新、老舊廠房改建、特色小鎮(zhèn)新建等，代表了城市更新改造中所呈現(xiàn)出的多元化載體形態(tài)與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。而且，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正通過文化、藝術(shù)、時尚、購物等新元素反哺城市更新，激活著城市的歷史文脈底蘊(yùn)，試驗(yàn)著城市更新產(chǎn)業(yè)化的探索。這些都將在城市經(jīng)濟(jì)的不同領(lǐng)域，發(fā)揮重要的作用，支撐著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
城市更新是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的“抓手”
在城市更新概念下的房地產(chǎn)改造和更新，以及由房地產(chǎn)衍生出來的多種服務(wù)業(yè)，也是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方式。
從城市資產(chǎn)經(jīng)營來看，城市房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是一種永續(xù)產(chǎn)業(yè)——只要城市里有人、城市中有商業(yè)，就會有房地產(chǎn)業(yè)。這個階段的房地產(chǎn)業(yè)，一定是高度體現(xiàn)價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及城市資產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)。
從世界城市發(fā)展規(guī)律來看，房地產(chǎn)業(yè)是構(gòu)成一國經(jīng)濟(jì)的合理組成部分。在大規(guī)模開發(fā)模式之后，圍繞存量房地產(chǎn)資產(chǎn)來做資產(chǎn)經(jīng)營，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。在城市服務(wù)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè)——“FIRE”產(chǎn)業(yè)（FINANCE, INSURANCE, REAL ESTATE，即金融、保險、房地產(chǎn)業(yè)）中，房地產(chǎn)業(yè)就是重要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。從城市更新的角度看，日本2008年估算住宅再生的行業(yè)規(guī)模是4500億人民幣，大概相當(dāng)于日本全部新房交易額的45%。實(shí)際上，美國、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)早在上百年前就完成了大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，進(jìn)入到存量資產(chǎn)階段，更新、運(yùn)營和改造是房地產(chǎn)行業(yè)重要的市場之一。
從世界城范圍內(nèi)的市發(fā)展規(guī)律來看，在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)之后，圍繞已有物理空間進(jìn)行品質(zhì)提升、資產(chǎn)經(jīng)營，是城市發(fā)展的必然結(jié)果。安邦咨詢（ANBOUND）首席研究員陳功在內(nèi)部討論中也提出：要把房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)分開，強(qiáng)調(diào)價值以及修復(fù)城市建設(shè)要點(diǎn)、城市更新項目都是房地產(chǎn)業(yè)，這也是世界大都市的普遍規(guī)律。
城市更新將為城市帶來可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長
通過城市更新發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)是要創(chuàng)造城市經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)地增強(qiáng)城市空間活力、繁榮城市街道與商業(yè)、提高城市空間的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，最終逐步實(shí)現(xiàn)以稅收代替土地出讓金，同時穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。事實(shí)上，這一行業(yè)若能繁榮發(fā)展，也是一個巨大的市場。
隨著科技進(jìn)步，人們生活和工作方式不斷改變，城市更新的需求還會更大。未來的城市將更注重文化保護(hù)、多元化的空間利用，更新后的成果也將更豐富、更實(shí)用、更具個性，城市將為此獲得新的生機(jī)，呈現(xiàn)全新面貌。各類基礎(chǔ)設(shè)施、主題設(shè)施、輔助設(shè)施，都將排浪式走向更新臨界期，這將深刻地改變城市運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)增長、財政平衡方式。事實(shí)上，新基建只是一種手段和模式的變化，其發(fā)展的核心應(yīng)用場景還應(yīng)該是圍繞城市更新做文章。
城市更新的墨爾本案例
高品質(zhì)的人性化城市空間，可以通過適宜步行的設(shè)計、土地用途和住房類型的適當(dāng)混合，吸引更多的人與活動，進(jìn)而激發(fā)區(qū)域的潛力，塑造出更加強(qiáng)大的鄰里、社區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)。
縱觀全球，這樣的理念正在越來越多的城市建設(shè)實(shí)踐中得以印證。墨爾本就是其中之一。
墨爾本屬于單中心結(jié)構(gòu)，其衛(wèi)生、教育和就業(yè)不成比例的聚集于CBD區(qū)域。隨著人口數(shù)量和多樣性漸增，這種結(jié)構(gòu)不可避免地給個人和社會帶來諸多負(fù)面影響，包括長距離通勤以及可獲得的服務(wù)受限。
為了提升城市的宜居性、可持續(xù)性與可達(dá)性，讓日益增長的人口可以居住在安全、富有吸引力且可負(fù)擔(dān)的本地區(qū)域之中，墨爾本的城市管理者開始對城市和郊區(qū)的人口增長加以管理，同時更多地了解居民想法，以居民需求為核心，借助土地用途、住房類型的適當(dāng)混合，融入更多適宜步行的設(shè)計，打造20分鐘鄰里社區(qū)，營造既符合居民日常之需，又充滿機(jī)會和選擇的高品質(zhì)城市“家園”。
這樣的設(shè)計，為墨爾本帶來了意想不到的價值和效益，既有間接無形的長期效益，比如公共健康改善和犯罪率降低，更有直接有形的多種經(jīng)濟(jì)收益。概括而言，經(jīng)濟(jì)收益來自五方面。
第一，更多的就業(yè)機(jī)會和可支配收入水平。墨爾本規(guī)劃（2017-2050）特別提出，營造多密度混合用途的“20分鐘鄰里社區(qū)之城”，盡量讓所有人都能通過不到20分鐘的行程滿足日常需求。從目前已經(jīng)投入使用的城市片區(qū)來看，這樣的規(guī)劃，不僅降低了墨爾本大都市區(qū)的失業(yè)率，同時也帶來了更高的可支配收入，因?yàn)楦呙芏然旌瞎δ苌鐓^(qū)，可以減少汽車和公共交通的使用費(fèi)用、與健康有關(guān)的消費(fèi)和能源消費(fèi)，從而將收入更多地支配于其他領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計，墨爾本每增加1%的城市密度，可支配收入水平就有4%的增幅。
第二，更高的房產(chǎn)價值。墨爾本打造的20分鐘鄰里社區(qū)，強(qiáng)調(diào)營造步行友好的環(huán)境空間。這樣的空間在不知不覺間創(chuàng)造出了更高、更持久的投資回報——在20分鐘鄰里社區(qū)理念下打造的社區(qū)更受購房者歡迎，而且許多購房者都愿意為20分鐘鄰里社區(qū)的一系列特性支付15.5%的溢價，包括混合土地使用，更好的道路連通性和更高的密度。事實(shí)上，此前就有研究發(fā)現(xiàn)，步行指數(shù)高，即在步行范圍內(nèi)能夠獲取更多便利設(shè)施的公寓物業(yè)市場價值會提升6%，而辦公和零售物業(yè)則會增長54%。
第三，更高的本地零售額。為了營造更加適宜步行的空間，墨爾本在公共領(lǐng)域進(jìn)行了精心設(shè)計，包括：功能上的改進(jìn)，如提供休憩長椅、休息桌椅、指示標(biāo)志，減少噪音，增加遮陰；城市設(shè)計方面也有所提升，如特色鋪裝，景觀設(shè)計和行人尺度的街道照明。事實(shí)證明，適宜步行的改造確實(shí)沒有讓人失望。在自行車和公共領(lǐng)域的改造付諸實(shí)施后不久，經(jīng)過改善的街道零售額平均提高了30%，許多之前抱有疑慮的商鋪經(jīng)營者都成為了步行改造的支持者。
其實(shí)，在這方面，許多城市都深有體會。比如，香港的一項研究發(fā)現(xiàn)，一個雙行道零售區(qū)域的人行道改造可以帶來平均約17%的零售額增長；紐約城市交通部門將布魯克林一個未充分利用的停車區(qū)域改造成步行廣場，使該地區(qū)的零售額大幅增長172%。
第四，公共支出節(jié)省。高密度混合用途社區(qū)為政府節(jié)約了大量的基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括道路、下水道、電力和通信系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的資金、維護(hù)和重建費(fèi)用，以及醫(yī)療設(shè)施，學(xué)校和公共交通等基本社區(qū)服務(wù)支出。據(jù)調(diào)查，與綠地開發(fā)相比，墨爾本城市填充開發(fā)節(jié)省的成本高達(dá)每套住宅8萬美元。而這些節(jié)省可以反哺本地經(jīng)濟(jì)——通過較低的利率直接償還給居民，或由地方政府用以進(jìn)一步改善公共區(qū)域，提高其附加值。此外，環(huán)境的物理形式也有助于居民健康，為政府減少醫(yī)療和老年護(hù)理成本。
第五，生產(chǎn)率提升。將公司和工作聚集在高度密集和樞紐位置可以提高生產(chǎn)率。城市管理者在面向墨爾本改造的研究中發(fā)現(xiàn)，城市密度翻倍，構(gòu)建出了更加高效的協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、降低了供應(yīng)成本，同時同類型商業(yè)集聚，激發(fā)專業(yè)化潛力、通過差異化提高競爭力，進(jìn)而帶來了2%～6%的生產(chǎn)效率提升，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)。
供稿單位：安邦智庫
來源：《城市開發(fā)》雜志
