就算是城市頂級(jí)的CBD，也有雜亂破舊的商業(yè)街區(qū)。
8月8日，距離望京SOHO只有500米的望京小街正式開放。過去這條街道缺乏管理，雜亂擁擠，街道兩側(cè)停滿了車輛，基本沒法通行。已有的商業(yè)空間也非常老舊，客流十分稀少。
在朝陽區(qū)政府主導(dǎo)下，萬科對(duì)街區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，老街區(qū)成為步行街。改造之后，街區(qū)的商業(yè)空間全新升級(jí)，并引入新的商業(yè)業(yè)態(tài)，開業(yè)當(dāng)天吸引了極高的人流量。
仲量聯(lián)行的《2020城市更新白皮書》指出，舊城更新改造的目的不是單純滿足人的幸福感，更重要的是激活城市中心，提供全新的產(chǎn)業(yè)和功能載體。城市更新并不是棚戶區(qū)改造，而是把舊的存量更新，做出更好的資產(chǎn)。
城市更新最主要有兩個(gè)目的，一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)；二是通過置換來創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。
對(duì)于政府而言，城市更新對(duì)盤活存量經(jīng)濟(jì)，革新城市面貌有非常積極的意義。伴隨著一線城市增量建設(shè)用地不斷減少，土地招拍掛成本上升，在存量市場占據(jù)絕對(duì)主流的一線城市，城市更新成為房企拓展一線城市儲(chǔ)備面積的重要手段。
前有萬科北京的城市更新計(jì)劃，后有中海在上海拿下590億的改造資產(chǎn)包，越來越多龍頭房企開始涌入城市更新的賽道。
城市更新走向火熱
作為一個(gè)曾經(jīng)以“舊改”面貌出現(xiàn)的業(yè)務(wù)模式，城市更新逐漸成為部分龍頭房企的重點(diǎn)業(yè)務(wù)線。
“其實(shí)我覺得城市更新進(jìn)來很容易，要做好也很容易。但是大部分做不好，原因就是我們都已經(jīng)習(xí)慣了快周轉(zhuǎn)�！奔颜讟I(yè)集團(tuán)副總裁劉策說。
城市更新一大特點(diǎn)是時(shí)間周期特別長，舊改項(xiàng)目8-10年是一個(gè)很正常的周期。相比之下，在公開市場拿地，一兩年的時(shí)間就能完成一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目周期。對(duì)于房企而言，快速周轉(zhuǎn)的拿地蓋房模式能快速獲得營收規(guī)模增長，自然對(duì)城市更新項(xiàng)目興趣不大。
然而在一線城市，受制于土地供應(yīng)稀缺
，原有的拿地蓋房模式利潤率已經(jīng)大幅下降。相比之下，城市更新項(xiàng)目的利潤率能在10%左右。
另一方面，城市更新的需求也開始逐步顯現(xiàn)。郁亮曾說，中國第一輪城市發(fā)展過程中確實(shí)有很多房子從品質(zhì)到規(guī)劃等都需要改造。隨著城市擴(kuò)張，原有好地段的產(chǎn)業(yè)、住房都需要進(jìn)一步升級(jí)。政府對(duì)城市存量的更新發(fā)展也有相當(dāng)大的需求。
運(yùn)營能力成為城市更新項(xiàng)目關(guān)鍵
不同于舊改的拆了再建，城市更新需要考慮舊有的建筑風(fēng)貌，針對(duì)性改造解決空間問題，同時(shí)引入產(chǎn)業(yè)盤活區(qū)域經(jīng)濟(jì)。
城市更新業(yè)內(nèi)人士表示，隨著行業(yè)進(jìn)步，城市更新的難度相比之下有所提升。其中重點(diǎn)體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)引入上。
望京小街改造過程中，萬科憑借自身在城市運(yùn)營上的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)入新晉品牌和網(wǎng)紅IP。在辦公的招租選擇上，重點(diǎn)引進(jìn)規(guī)模在200人-5000人的TMT企業(yè)總部，keep、唱吧、HIGO、北控城市發(fā)展等企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐。
另一方面，科學(xué)合理的城市更新體系也成為當(dāng)前城市更新的核心。
以望京小街為例，朝陽區(qū)政府起到了非常重要的引導(dǎo)作用。改造之初面臨的第一個(gè)問題是產(chǎn)權(quán)分散。街區(qū)中除了萬科、方恒兩個(gè)企業(yè)主體，還有近千個(gè)零散商戶持有產(chǎn)權(quán)，街的一端還有一個(gè)1400多戶業(yè)主的小區(qū)。各個(gè)主體之間的利益訴求并不相同，如何平衡各方利益，推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)度便是一個(gè)難點(diǎn)。
為了協(xié)調(diào)平衡各方利益，市政府以萬科、方恒為重點(diǎn)，通過搭建委員會(huì)以及商戶自治聯(lián)盟，流動(dòng)黨支部，將企業(yè)、管理方、使用方融合起來。
仲量聯(lián)行的《2020城市更新白皮書》指出，隨著我國社區(qū)發(fā)展的復(fù)雜化，特別是老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、改造空間有限，未來社區(qū)治理的參與主體將更加多元化。更多部門和企業(yè)的介入將成為社區(qū)治理的趨勢，同時(shí)也需要更多專業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商來滿足社區(qū)居民日益豐富的需求。
“要跟上城市更新的步伐，要跨行業(yè)的資源整合，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與運(yùn)營、內(nèi)容再造與創(chuàng)新�！本G城管理控股有限公司副總裁祝軍華表示。作為一線城市占比越來越高的新型開發(fā)形式，未來的城市更新將在運(yùn)營端持續(xù)深化。
來 源： 騰訊房產(chǎn)
編 輯：liuy
