2019年我國的城鎮(zhèn)化率突破了60%，北京、上海、廣州等一線城市的城鎮(zhèn)化率更是超過85%，城市發(fā)展逐漸由增量擴(kuò)展轉(zhuǎn)向存量更新，城市規(guī)劃從“增量規(guī)劃”走向“存量規(guī)劃”，城市發(fā)展進(jìn)入了“減量建設(shè)”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時(shí)代，城市更新正在成為城市發(fā)展的重要內(nèi)容。在此背景下，越來越多的企業(yè)進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，但仍須在可持續(xù)的商業(yè)模式方面進(jìn)行長期的探索與實(shí)踐。
城市更新的內(nèi)涵
城市更新是城市化接近成熟階段時(shí)城市進(jìn)一步發(fā)展的重要內(nèi)容。城市更新作為內(nèi)涵式的新型城市發(fā)展模式，是指對城市建成區(qū)空間形態(tài)和功能進(jìn)行改善的建設(shè)活動。相對于傳統(tǒng)城市發(fā)展模式，通過對城市局部建筑和區(qū)域整體的不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進(jìn)行必要的、有計(jì)劃的改造和建設(shè)，改善城市居民的生活空間，提升城市生產(chǎn)與服務(wù)的可持續(xù)發(fā)展能力。
城市更新作為提升城市品質(zhì)和內(nèi)涵的重要手段，主要內(nèi)容包括：完善城市功能、強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)、完善公共配套設(shè)施、增加公共開放空間、改善生態(tài)環(huán)境、加強(qiáng)綠色建筑和生態(tài)街區(qū)建設(shè)、塑造城市特色、保護(hù)歷史文化風(fēng)貌、改善城市景觀、改善基礎(chǔ)設(shè)施和城市安全等。一個(gè)城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，既可以包括上述全部內(nèi)容，也可以是其中一項(xiàng)或幾項(xiàng)內(nèi)容，其核心在于通過更新能夠使城市的產(chǎn)業(yè)功能、生活功能得到提升和演進(jìn)。
我國政策層面最早明確提出城市更新的是國務(wù)院發(fā)布的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》：“按照改造更新與保護(hù)修復(fù)并重的要求，健全舊城改造機(jī)制，優(yōu)化提升舊城功能，加快城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造”。2016年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，再次明確，“有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺
產(chǎn)損毀等問題”。在地方上，城市更新的實(shí)踐由來已久。深圳是我國大陸地區(qū)首個(gè)引入“城市更新”理念的城市，自2009年首創(chuàng)城市更新辦法，廣州2015年成立了城市更新局，基本形成了以《廣州市城市更新辦法》為主體核心的城市更新法規(guī)體系；上海是我國城市更新實(shí)踐的先行者，2015年發(fā)布了《上海市城市更新實(shí)施辦法》，2019年成立上海市城市更新和舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，將舊區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組、上海市“城中村”
改造領(lǐng)導(dǎo)小組等四個(gè)工作組合并。
城市更新面臨的問題
當(dāng)前，我國的城市更新不同程度都面臨以下三個(gè)方面的問題。
一是城市更新目標(biāo)選擇復(fù)雜。理論上說，所有城市的建筑物、構(gòu)筑物、各類公共設(shè)施均可作為更新的標(biāo)的，但存量建筑建成年代差異大、結(jié)構(gòu)形式差異大、產(chǎn)權(quán)主體眾多、使用主體眾多、使用目的千差萬別，在選擇更新標(biāo)的上，需要綜合考慮時(shí)間、地點(diǎn)、社會、人口、商業(yè)等多種因素才能確定。
二是確定更新改造方式。全面拆除重建、單體功能改造、綜合整治、改善保護(hù)等不同方式?jīng)Q定了更新同時(shí)是否需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)界定、規(guī)劃調(diào)整、拆遷補(bǔ)償安置、產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型等，進(jìn)而形成不同的投資主體、投資規(guī)模、資金來源，對居民與社會的利益影響不同。
三是更新目標(biāo)需要平衡多方利益關(guān)系。城市更新的目標(biāo)往往是綜合的，即實(shí)現(xiàn)公共利益與個(gè)體利益的最大限度協(xié)調(diào)。但不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同項(xiàng)目很難均衡所有利益。政府需要城市風(fēng)貌改善和城市財(cái)政增收，居民需要改善環(huán)境、享受生活便利乃至資產(chǎn)增值，企業(yè)需要投資回報(bào)和持續(xù)盈利，其中誰出資、誰實(shí)施、誰受益是核心問題。
城市更新的主要商業(yè)模式
自改革開放以來，各類企業(yè)實(shí)施的城市更新均形成了具有盈利價(jià)值的商業(yè)模式，但也不同程度帶有局限性。
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全面重建模式包括棚戶區(qū)改造和老工業(yè)區(qū)改造。棚戶區(qū)改造是以政府為主導(dǎo)的民生居住工程，以公益性為主要目標(biāo)，但政府可以采取市場化運(yùn)作的方式，例如通過實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、土地出讓受益返還等優(yōu)惠政策，或配建一定比例的商業(yè)服務(wù)設(shè)施和商品住房來讓渡部分政府收益，吸引企業(yè)參與。老工業(yè)區(qū)改造的目標(biāo)多為國家上世紀(jì)50、60年代建設(shè)形成的工業(yè)區(qū)，主要通過將舊工業(yè)區(qū)拆除重建部分建筑、進(jìn)行改造升級為新型產(chǎn)業(yè)園、文創(chuàng)園等，再新建各種產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)，形成盈利性資產(chǎn)。
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功能改造模式包括老舊商業(yè)區(qū)改造和老舊居住區(qū)改造。舊商業(yè)區(qū)改造通常針對的傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)，通過對其進(jìn)行空間改造、品牌升級、主題街區(qū)改造，實(shí)現(xiàn)老商業(yè)資產(chǎn)的新生。老舊居住區(qū)改造是對存量住房進(jìn)行的綜合改造，是與棚戶區(qū)改造不同，納入改造的項(xiàng)目往往不需要全部拆除重建，而是拆舊與建新相結(jié)合，資金來源上多渠道，可采取政府、居民、社會、產(chǎn)權(quán)單位、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集。
（三）綜合整治模式
綜合整治模式包括歷史文化街區(qū)改造、城市公共空間改造。歷史文化街區(qū)改造是在歷史建筑基礎(chǔ)上，融入更多文化創(chuàng)意，在最大限度保留和延續(xù)歷史文化價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)、社會價(jià)值，用產(chǎn)業(yè)帶活片區(qū)經(jīng)濟(jì)。城市公共空間改造主要是滿足公眾日常生活和公共交往活動需要的公用空間的改造，補(bǔ)充公共設(shè)施，提升城市景觀，優(yōu)化市政交通。近年來這種方式也是各地政府積極鼓勵(lì)和支持的方式，但由于未來收益不確定，因此企業(yè)參與的方式仍在探索之中。
今后城市更新的商業(yè)模式探析
城市更新商業(yè)模式的基因是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，但是在未來新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，城市由增量發(fā)展進(jìn)入存量發(fā)展時(shí)代，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資—建設(shè)—銷售的商業(yè)模式已經(jīng)不適應(yīng)城市更新市場的需要，企業(yè)面對城市更新的巨大市場機(jī)遇，必須探索和實(shí)踐更加適合的商業(yè)模式。
（一）探索老舊小區(qū)改造的商業(yè)模式
2017年，住建部提出在15個(gè)試點(diǎn)城市開展老舊小區(qū)改造，主要包括市政公用配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施、建筑物本體、公共服務(wù)設(shè)施四方面內(nèi)容。2020年的政府工作報(bào)告明確，2020年改造項(xiàng)目3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍。長期看，老舊小區(qū)改造預(yù)計(jì)可拉動近4.54萬億元投資，市場空間廣闊。例如，北京市今年7月發(fā)布了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》，將危舊樓房改建納入老舊小區(qū)綜合整治范圍，在組織實(shí)施、規(guī)劃土地政策、資金政策、產(chǎn)權(quán)登記與物業(yè)管理、與申請式退租和住房保障政策銜接等五大方面試點(diǎn)新的政策和措施。但由于缺乏收益能力，融資機(jī)制成為老舊小區(qū)改造的最大瓶頸。此類項(xiàng)目可探索實(shí)行“金融機(jī)構(gòu)+企業(yè)+政府”的模式，其中企業(yè)既可以是房地產(chǎn)企業(yè)，也可以是在某一特定領(lǐng)域有專業(yè)化競爭力的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、專業(yè)化設(shè)備運(yùn)維企業(yè)，通過挖掘部分可收費(fèi)資產(chǎn)的增值價(jià)值，進(jìn)而打通融資與投資的瓶頸。
�。ǘ┨剿鏖L期運(yùn)營的商業(yè)模式
城市更新中，大量的存量住宅和商業(yè)類資產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)多為個(gè)人，很難統(tǒng)一納入政府老舊小區(qū)改造或整治的計(jì)劃，進(jìn)而獲得來自政府的資金支持，但是仍然進(jìn)入了需要通過改造才能實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增值的時(shí)期。企業(yè)針對這類建筑的更新可以通過篩選項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式收購，或者鎖定較長時(shí)間的使用期，之后進(jìn)行改造翻新，通過出租、出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。這種模式成功的基礎(chǔ)取決于對城市發(fā)展、區(qū)域價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的判斷能力，并能夠?qū)胄庐a(chǎn)業(yè)、新用戶，需要通過培育與企業(yè)共同成長和發(fā)展的長期用戶、長期產(chǎn)業(yè)、長期金融合作伙伴以及自身在某一專業(yè)領(lǐng)域的管理、運(yùn)營和資源獲得能力。
（三）探索“五位一體”的商業(yè)模式
城市更新具有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，企業(yè)參與城市更新需要綜合實(shí)力，涉及城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、資產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)與設(shè)備設(shè)施管理、投融資管理等綜合能力，因此，城市更新領(lǐng)域的商業(yè)模式必須形成融資—投資—改造—管理—運(yùn)營的“五位一體”的有機(jī)循環(huán)。如果將城市更新商業(yè)模式看做“微笑曲線”，在“微笑曲線”低端是傳統(tǒng)的以物業(yè)服務(wù)與管理為核心的價(jià)值環(huán)節(jié)，服務(wù)對象基數(shù)大，在確�？梢蕴峁┳罨疚飿I(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，可以維持較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；“微笑曲線”前端是投融資與規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過匹配有效的投融資結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上形成利益共同體，通過對存量建筑和區(qū)域的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在存量基礎(chǔ)上創(chuàng)造增量；“微笑曲線”后端是專業(yè)化運(yùn)營，既包括面向物的硬件設(shè)施運(yùn)營服務(wù)，例如電梯設(shè)備、供暖設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、停車設(shè)備等運(yùn)維服務(wù)，也包括面向人的軟件運(yùn)營服務(wù)，例如裝飾裝修、養(yǎng)老健康、家政服務(wù)等。前端和后端都需要在不同專業(yè)化細(xì)分領(lǐng)域的服務(wù)。當(dāng)這些專業(yè)化資源形成聚合優(yōu)勢時(shí)，更新后的城市也就具有了長期發(fā)展的生命力。
結(jié)論與啟示
本文所論述的商業(yè)模式是相互關(guān)聯(lián)并可以組合與轉(zhuǎn)化的。未來城市更新的商業(yè)模式的形成至少基于三個(gè)維度：一是城市更新進(jìn)入微改造和保護(hù)階段，拆遷重建已逐漸放緩，局部修繕和功能置換成為主要形式。二是城市更新聚焦新的發(fā)展領(lǐng)域，生態(tài)環(huán)境、歷史價(jià)值、文化導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)升級下城市更新項(xiàng)目更加具有特色和競爭力。三是城市更新形成多元主體新模式。而參與企業(yè)圍繞融資—投資—改造—管理—運(yùn)營的“五位一體”的核心能力，將成為決定城市更新商業(yè)模式可持續(xù)性的決定因素。
（作者單位：北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司）
來 源：中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)
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