2020年，隨著疫情的的爆發(fā)，全國各地對于城中村老破小小區(qū)的議題不斷增多。事實(shí)上關(guān)于城市更新中城中村要不要大拆大建的談?wù)撛缇烷_始了。
隨著2019年深圳市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知，明確城中村更新更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建。這更是在政策層面上給了老舊小區(qū)的改造方向。
早在2018年，萬科王石提出來萬村模式，這是一種由開發(fā)商整體負(fù)責(zé)“綜合整治+運(yùn)營”的城中村改造治理模式。區(qū)別于以往“整片推倒式”的城市更新，“萬村模式”將以改造、治理為手段對城中村進(jìn)行升級，開發(fā)商還會介入城中村升級后的運(yùn)營。
很顯然，這是萬科準(zhǔn)備進(jìn)入城市物業(yè)運(yùn)營的試探之舉，這種模式是基于萬科的地產(chǎn)服務(wù)尤其是其物業(yè)服務(wù)而打造的一種新型的“拿地方案”。相比于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商拿地，這種模式更加的“切合政策”，同時也更加便宜。因?yàn)閭鹘y(tǒng)拿地方案需要從前期策劃、可研報(bào)告開始做起，隨后還要與財(cái)政部門、發(fā)改委、國土局等等一系列政府部門交涉，其中需要付出的代價(jià)可想而知。
而“萬村模式”則是避免了大量與這
些政府部門交涉的可能性，只要對準(zhǔn)了老舊小區(qū)的痛點(diǎn)：小區(qū)管理、小區(qū)環(huán)境、建筑設(shè)備，那就大概率可以拿到一片小區(qū)的改造與管理運(yùn)營。這與傳統(tǒng)開發(fā)商拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工賣樓相比少了很多環(huán)節(jié)，雖然在收益上也低了但是勝在更快更穩(wěn)，范圍也更大，因?yàn)樾^(qū)改造的措施大體相同的，物業(yè)管理也是可以推廣的，這就為大范圍“拿地”奠定了基礎(chǔ)。而且，老舊小區(qū)改造中有一項(xiàng)就是公共設(shè)施和活動場地的增設(shè)和更新，這就為拿到項(xiàng)目的“改造商”提供了更多的操作空間。
但其實(shí)不管是誰拿到改造項(xiàng)目，所有的問題都集中在小區(qū)舊改到底要改哪些，這才是真正關(guān)系到人民的利益點(diǎn)。根據(jù)多地實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和各地的政策文件，小區(qū)改造主要集中在綠化、道路管線、排水、公共服務(wù)、建筑結(jié)構(gòu)幾個方面。
對于綠化方面，應(yīng)拆除侵占綠地的居民私自設(shè)置的建構(gòu)筑物，清除私人菜田花園、廢舊車輛、存放物品等設(shè)施。應(yīng)采用喬灌木植被組合降噪隔熱，修剪影響采光、通風(fēng)、安全的樹木。當(dāng)條件允許時，可以設(shè)置小型共享公共農(nóng)園活動區(qū)。
建筑、道路、廣場、停車位場等硬化地面周圍綠地宜改造為下凹式綠地、雨水花園、植被淺溝和滲透管渠等源頭徑流控制設(shè)施。消納雨水的低影響開發(fā)設(shè)施應(yīng)設(shè)置溢流排放系統(tǒng)，與其他低影響開發(fā)設(shè)施、城市雨水管渠系統(tǒng)等超標(biāo)雨水徑流排放系統(tǒng)相銜接，保證暴雨時徑流的溢流排放。
道路路面改造時應(yīng)優(yōu)化道路橫坡坡向、路面與周邊綠化帶及綠地的豎向關(guān)系。有路緣石的道路應(yīng)將道路兩側(cè)路緣石做間隔開口改造，增加地表積水的匯流與轉(zhuǎn)輸通道，經(jīng)截污等預(yù)處理后引入改造后的低影響開發(fā)設(shè)施。同時，增設(shè)非機(jī)動車停車設(shè)施也就是所說的充電樁。
在公共服務(wù)層面通過新建、改建或擴(kuò)建方式增設(shè)滿足社區(qū)文體活動、社區(qū)管理服務(wù)需求的用房�？蓪⒎习踩蟆⒈憬菘蛇_(dá)的地下室改造為小型超市、居民活動室、便民服務(wù)點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施。當(dāng)條件允許時，宜形成“5分鐘生活圈”高質(zhì)量服務(wù)套。
而建筑結(jié)構(gòu)方面，最大的爭議就是加裝電梯了。在設(shè)計(jì)規(guī)范中六層以上的樓梯要求裝電梯，所以很多住宅樓為了節(jié)省成本都是六層。在小區(qū)舊改中政策逐漸嚴(yán)格，要求四層以上加裝電梯，這意味著加裝電梯逐漸成為“基本設(shè)施”，也就是說最終電梯會全覆蓋，一二樓居民所能得的會是“削減版本的拆遷補(bǔ)償”。
來 源：規(guī)劃小站
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