一直以來，文旅綜合體項目多與地產(chǎn)結(jié)合。這類項目往往投資額巨大、建設(shè)周期長，且對內(nèi)容運營整合要求極高。對于各方來說，如何規(guī)避投資風(fēng)險，如何避免“借旅游之名，做地產(chǎn)之實”，如何在項目中裝入好的內(nèi)容并加以創(chuàng)新形成差異化，是開發(fā)文旅綜合體項目面臨的一道難題。

　　望風(fēng)：大策略看市場

　　文旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅(qū)動。企業(yè)向來對政策敏感，聞風(fēng)而動，無可厚非。但過多關(guān)注政策，有時也容易迷失，何況政策的連續(xù)性并不可靠。

　　經(jīng)營企業(yè)的根本，還是要回到市場這個基本面上來。小策略看政策，大策略看市場。必須抓住真風(fēng)口、真行情，莫把流星當(dāng)恒星。

　　文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口、真行情是什么?當(dāng)然是市場，是全民旅游時代井噴式的消費升級，是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒有泡沫的。

　　選址：大城市近郊或旅游城市是未來熱點

　　國家規(guī)定的旅游資源分為五級，頂級的國家名勝區(qū)一般不允許開發(fā)。有些分級比較低的地方，拿地成本低，又有怡人的生態(tài)環(huán)境，更適合做文旅地產(chǎn)的項目。

　　除此之外，大城市的市郊臨近一線人口密集區(qū)，客群得以保障，也適合做文旅地產(chǎn)。比較典型的就是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功，而未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1—2小時左右的景觀城市將成為旅游產(chǎn)業(yè)熱點，契合5+2的流行生活趨勢。

　　定位：找準(zhǔn)客群是關(guān)鍵

　　1、城市觀光娛樂為主：城市主題公園+酒店。

　　以城市觀光娛樂為主的項目，通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街、五星級酒店、購物中心、大型電影院等不同的業(yè)態(tài)整合在一起，創(chuàng)造一個獨具吸引力的區(qū)域性休閑消費中心——休閑Mall，以此帶動寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊，比如華僑城歡樂谷。

　　2、休閑度假為主：旅游景區(qū)+酒店。

　　以生態(tài)別墅或古村落為載體，強調(diào)與自然環(huán)境的和諧，與本土文化的融合，在一種獨特的文化意境里享受時尚度假的體驗，這種適合短途休閑度假，強化了過夜以及居住功能。

　　3、高端人居為主：旅游景區(qū)+酒店+高檔住宅。

　　在城郊的風(fēng)景優(yōu)美之地，建立簡單的觀光、游樂、休閑產(chǎn)品以及酒店、餐飲、購物等，形成高檔人居旅游社區(qū)。旅游功能偏弱，主打居住。比如觀瀾高爾夫項目，其對于休閑地產(chǎn)的帶動作用極其明顯，除了球場本身擁有極好的景觀資源外，更為主要的原因是高爾夫球場是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集，凸顯品質(zhì)性。

　　4、復(fù)合型：旅游小鎮(zhèn)。

　　主題文化小鎮(zhèn)，主要是古鎮(zhèn)、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)。其核心是創(chuàng)造出符合市場需求、凸顯獨特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體，構(gòu)建文化休閑平臺，提升吸引力，進(jìn)而帶動小鎮(zhèn)外圍的休閑地產(chǎn)，如麗江大研古鎮(zhèn)、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)、成都芙蓉古鎮(zhèn)、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式，已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑。

　　投資：運籌帷幄，決勝千里

　　文旅行業(yè)初期發(fā)展必須合理控制投資規(guī)模，利用持續(xù)創(chuàng)新升級和滾動投資來吸引重復(fù)消費和長效發(fā)展。初始投資過大，會造成投資回報率低。

　　投入高、周期長、收益預(yù)期難是文旅項目的難點，所以首先要開發(fā)核心區(qū)，優(yōu)先樹立市場形象，各個分區(qū)獨立發(fā)展，分期建設(shè)。同時，必須在啟動時一炮而紅，并進(jìn)行持續(xù)性經(jīng)營，才能吸引源源不斷的投資方。資本是把雙刃劍，文旅項目發(fā)展離不開資本，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長等特點，要謹(jǐn)防資金鏈斷裂的危險。

　　成本：合理分配，適度控制

　　財務(wù)數(shù)據(jù)的計算、運營管理成本的準(zhǔn)確預(yù)測、項目用地成本不確定、績效考核難以評判、客流及收益情況難以精準(zhǔn)預(yù)測都將影響成本的合理分配。

　　客觀、真實地構(gòu)建計算/預(yù)測模型，不能為通過論證或數(shù)據(jù)好看而失真。更重要的是設(shè)置好政府、社會資本的風(fēng)險、收益分配和調(diào)整機(jī)制，即使項目預(yù)測不準(zhǔn)確，也不使項目參與方產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡導(dǎo)致項目無法繼續(xù)。

　　營銷：有勢借勢，無勢造勢

　　任何優(yōu)秀的文旅項目都離不開出奇制勝的策劃：絕佳的創(chuàng)意、高效的執(zhí)行力以及利用時事熱點進(jìn)行宣傳，以點帶面，高速放大。

　　合理運用“網(wǎng)紅產(chǎn)品”發(fā)聲，所謂“網(wǎng)紅產(chǎn)品”就是體現(xiàn)項目品牌氣質(zhì)、文化、價值且能吸引人的切入點，如前陣子火熱的“玻璃棧道”，就成功吸引各大主流媒體，甚至央視爭相報道，這樣擴(kuò)散式的營銷方式是最成功的宣傳手段。

　　整合：資源整合，優(yōu)化配置

　　資源整合就是優(yōu)化資源配置，形成“1+1>2效應(yīng)”。

　　在全球一體化時代，具備資源整合能力才具有更強競爭力。在文化旅游的開發(fā)運營中，文化資源、社會資源、旅游資源、交通資源、土地資源、商業(yè)資源、人才資源等等，都是在整合中之后，才能生存、強大。

　　來源：九龍辰品共享平臺

編輯：wangdc