雖然2002年寫字樓市場幾乎沒有什么新面孔，但是這一年卻是空前的熱鬧：大到CBD整體規(guī)劃定槌之后，中央電視臺、北京電視臺等大型機構(gòu)東遷，小到左岸工社一句不脛而走的宣傳詞。無論是區(qū)域的集中開發(fā)，還是個案的另類產(chǎn)品，都讓寫字樓從不被大眾關(guān)注的幕后走向前臺。
2002年，北京寫字樓市場整體呈現(xiàn)租務(wù)緊縮、銷售積極的態(tài)勢，租售價格與2001年相比均有所下降。根據(jù)房訊網(wǎng)的最新統(tǒng)計，截至2002年12月，寫字樓市場的平均售價為14888元／平方米，與2001年相比下跌了7.5％；平均租金為21.8美金／平方米／月，與2001年相比下跌了7.2％；空置率為22.6％，上升了10.6％。
　　一方面，由于世界經(jīng)濟依然低迷，市場需求并未如期釋放，2001年新增的寫宇樓供應(yīng)量未能及時消化，累積下來，使2002年寫字樓存量繼續(xù)增加，總量超過280萬平方米；另一方面，寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)均發(fā)生了較大變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新型產(chǎn)品大行其道。

    西部供應(yīng)量首次超過東部，東西對峙局面現(xiàn)雛形
　　根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2002年北京寫字樓市場存量已經(jīng)達(dá)到280萬平方米(含2001年未及時消化的存量)。其中西區(qū)市場(包括西城區(qū)、海淀區(qū))總量達(dá)150萬平方米，占總供應(yīng)量的53％，以絕對優(yōu)勢超過東部地區(qū)(包括東城區(qū)、朝陽區(qū))。
　　東部地區(qū)100萬平方米，包括朝陽區(qū)的金泰大廈、建外SOHO第一大道、國航大廈、嘉都大廈、佳匯中心及住邦2000等，供應(yīng)量達(dá)80萬平方米，占總供應(yīng)量的29％；東城區(qū)的東方銀座、東方廣場三期等，供應(yīng)量在20萬平方米，占總供應(yīng)量的7％。
　　西部地區(qū)150萬平方米，包括西城區(qū)的皇冠大廈、國際投資大廈、富凱大廈和中證大廈等；供應(yīng)量在40萬平方米左右，占總供應(yīng)量的14％；海淀區(qū)的方正大廈、名商大廈、左岸工社、富海中心、金碼大廈、財智中心、科技財富中心、韋伯時代中心、長遠(yuǎn)天地、世紀(jì)豪景大廈、銀谷大廈、銀網(wǎng)中心、中關(guān)村科技貿(mào)易中心和世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈等，供應(yīng)量達(dá)110萬平方米，占總供應(yīng)量的39％。
其他各區(qū)供應(yīng)量在30萬平方米左右，占總供應(yīng)量的11％。
　　北京寫字樓市場以往一直是東部占主導(dǎo)地位，而今，無論是供應(yīng)量還是吸納量，西部地區(qū)都超過了東部地區(qū)，從而續(xù)寫"西風(fēng)壓倒東風(fēng)"的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。

中間冷、兩頭熱，"同質(zhì)"產(chǎn)品狹路相逢
　　面對如此龐大的供應(yīng)量，北京寫字樓市場顯得有些無所適從，出現(xiàn)?quot;中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級寫字樓如國貿(mào)中心、嘉里中心、數(shù)碼大廈等，憑借其高檔次、標(biāo)志性以及暫時的供需矛盾，租售市場持續(xù)保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑受到處于起步階段的創(chuàng)業(yè)型公司追捧，市場前景同樣令人感到樂觀；唯有夾在中間的甲級寫字樓處境最為尷尬。
　　據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，2002年推出的寫字樓頂目70％以上都不約而同定位在甲級，因此也將市場競爭推入了"同質(zhì)型"產(chǎn)品正面拼殺的階段。由于產(chǎn)品定位趨同，目標(biāo)客戶相似，加之所處區(qū)位相同；使同期上市的甲級寫字樓不得不背水一戰(zhàn)?quot;狹路相逢勇者勝"，一方面，市場競爭推動了產(chǎn)品創(chuàng)新，出現(xiàn)了較多個性化寫字樓，也使寫字樓的銷售手段更加多樣化；另一方面，也將促使甲級寫字樓物業(yè)的租售價格進一步下跌，并向下--乙級寫字樓市場尋求需求支撐。

    外需不足 租賃市場受阻，內(nèi)需旺盛 銷售樓盤得利
　　外資企業(yè)歷來是寫字樓租賃市場的主力，據(jù)統(tǒng)計，2001年外資企業(yè)租賃成交量占市場總成交量的40％左右，但2002年這一比例卻呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢。
　　首先，由于受到全球經(jīng)濟衰退的影響，外資機構(gòu)表現(xiàn)出萎縮和調(diào)整的態(tài)勢，如惠普和康柏合并后從豐聯(lián)廣場退掉了6000平方米的租用面積；
　　其次，部分外資企業(yè)由于對未來經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)期下降，因而開始削減辦公預(yù)算，從頂級寫字樓遷入甲級甚至乙級寫字樓；
　　此外，新進入北京的外資機構(gòu)以往多選擇甲級以上的寫字樓，而今這一局面也有所轉(zhuǎn)變，選擇乙級寫字樓或商務(wù)公寓作為過渡性辦公場所的比例增加。
　　2001年，推動寫字樓市場的主力來自于中資企業(yè)機構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融、汽車、外地企業(yè)駐京機構(gòu)等仍為寫字樓需求的主力。
　　之所以出現(xiàn)這種局面，一是加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激，如中國一汽購買了南銀大廈5000平方米；二是由于大量創(chuàng)新型寫字樓產(chǎn)品的低價上市，使部分原為寫字樓租賃需求的企業(yè)開始實行轉(zhuǎn)租為購的策略，尤其是中關(guān)村地區(qū)中小型科技類公司表現(xiàn)最為明顯；三是自去年開始，寫字樓市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引起了投資型買家的關(guān)注。以國內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資型買家近年來較為活躍，他們在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值為目的大量購買投資回報較高的物業(yè)。有統(tǒng)計顯示，CBD熱銷公寓中投資型客戶一般占40％左右。去年以來，公寓市場總體趨緩而寫字樓市場升溫，從而引起投資型買家的關(guān)注，如今年推出的第一大道、住邦2000、財智中心、科技財富中心、當(dāng)代青云大廈等項目均吸引了大批投資者。
2002年北京寫字樓市場吸納了近62萬平方米的面積，其中國內(nèi)機構(gòu)大單購買居多，并多數(shù)用于自用；而外資機構(gòu)大單購買則多數(shù)用于投資。同時，在中關(guān)村、CBD和金融街地區(qū)中小機構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍。根據(jù)統(tǒng)計，實力雄厚的中資機構(gòu)繼續(xù)扮演著主要角色，吸納了60％以上的寫字樓供量。與以往不同的是，原來大面積成交多在西部，而2002年大單成交卻以東部地區(qū)為主。這從一個側(cè)面反映了中資機構(gòu)國際化進程的加快。

   產(chǎn)品進入"創(chuàng)新時代"，"概念"營銷盛行
　　2002年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些創(chuàng)新產(chǎn)品，令人耳目一新，可以歸結(jié)為三種主要流派：
　　一是以財智中心、印象中心（IDEA）為代表的，經(jīng)過住宅改造的邊緣性寫字樓，也叫商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓。它們的目標(biāo)客戶主要是針對中小型創(chuàng)業(yè)階段企業(yè)、外地駐京企業(yè)。由于配置較高，單元分割靈活，單位面積小，與以往的中小型寫字樓相比，功能較多，使用率高，花費較低，推出后取得不俗的業(yè)績。
　　二是以左岸工社、第一大道為代表的個性寫字樓。以"少數(shù)人的寫字樓"向頂級寫字樓和商務(wù)公寓叫板的左岸工社，素面朝天，包豪斯的簡潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風(fēng)格，吸引了眾多眼球，成為商業(yè)樓市的最大看點；而建外SOHO第一大道則緊緊抓住投資者，一句"你想投資嗎?"誘你上鉤。
　　三是以森根國際為代表的另類寫字樓的興起。標(biāo)榜TOWNHOUSE寫字樓的商務(wù)花園，滿足了前衛(wèi)客戶的辦公軌跡變化需要，在諸如獨立、私密、自由分割、自然采光、功能分配、倉庫和人性化等概念下更勝一籌。
　　所有產(chǎn)品創(chuàng)新中以左岸工社及森根國際最為突出，標(biāo)志著寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進一步豐富和成熟，同時也標(biāo)志著寫字樓市場銷售時代的來臨。個性寫字樓及另類寫字樓與傳統(tǒng)寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進入門檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，代表著未來寫字樓發(fā)展的方向。

    小戶型、概念型寫字樓領(lǐng)跑2003
　　由于寫字樓建設(shè)周期長，而2002年的新增供應(yīng)量又多是在下半年推出，因此近200萬平方米的新增供應(yīng)量將轉(zhuǎn)嫁到2003年。此外，CBD規(guī)劃已定，財富中心、國貿(mào)三期等將陸續(xù)面世，中關(guān)村西區(qū)亦將初具規(guī)模，大量的潛在供應(yīng)將對今年的寫字樓形成更大壓力。因此，今年寫字樓銷售市場的競爭將更加激烈。
　　另一方面，由于金融政策并未完全放開，評估系統(tǒng)尚待完善，寫字樓開發(fā)過程中遇到的融資渠道不暢，配套政策不完善的情況仍將繼續(xù)，這在一定程度上會影響寫字樓的開發(fā)進度。另外，雖然潛在供應(yīng)巨大，但是要形成有效供應(yīng)還得等上二三年。所以，反映到市場價格上，中原、仲良聯(lián)行、戴德梁行等知名代理機構(gòu)仍然對2003年寫字樓市場充滿信心。
　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，2003年將是標(biāo)榜商務(wù)中心、TOWNHOUSE寫字樓等創(chuàng)新型產(chǎn)品大量出現(xiàn)并熱銷的一年；同時在住宅市場愈演愈烈的小戶型之風(fēng)同樣吹到了寫字樓市場，如財智中心最小單位64平方米，摩碼大廈最小單位35平方米，北京寫字樓市場將步住宅市場之后塵進入"概念寫字樓時代"。
    需求方面，外地企業(yè)機構(gòu)受入世和申奧成功的刺激，將加快進京腳步，大面積租購寫字樓，并與外資企業(yè)機構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量。寫字樓投資型買家重出江湖，將對寫字樓市場形成強大支撐。