2002年是中國(guó)入世第一年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷售積極的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格與去年相比下跌明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)依然低迷，而市場(chǎng)需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)蜂涌而入內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)均發(fā)生根本性變化，邊緣寫(xiě)字樓、個(gè)性寫(xiě)字樓、另類寫(xiě)字樓等創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年12月2002年市場(chǎng)平均售價(jià)14888元/平方米，與2001年相比下跌7.5%；平均租金21.8美金/平方米/月，與2001年相比下跌7.2%�？罩寐�22.6%，上升10.6%。

市場(chǎng)供應(yīng)：西部領(lǐng)跑東部蓄勢(shì)
　　房訊網(wǎng)年初曾預(yù)測(cè)，2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量增長(zhǎng)速度將超過(guò)100%，達(dá)到創(chuàng)記錄的300萬(wàn)平方米，是2001年供應(yīng)量的兩倍。年終盤(pán)點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)2002年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)45家，平均每月3.75家，供應(yīng)量達(dá)260萬(wàn)平方米。如果計(jì)算部分2001年未被消化的存量，2002年寫(xiě)字樓供應(yīng)量已經(jīng)接近這一數(shù)字，達(dá)到280萬(wàn)平方米。其中：
　　東部地區(qū)100萬(wàn)平方米，包括朝陽(yáng)區(qū)以金泰大廈、建外soho第一大道、國(guó)航大廈、嘉都大廈、佳匯中心及住幫2000為代表，供應(yīng)量達(dá)80萬(wàn)平方米，總供應(yīng)量的29%；東城區(qū)以東方銀座和東方廣場(chǎng)三期為代表，供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米，總供應(yīng)量的7%。
　　西部地區(qū)150萬(wàn)平方米，包括西城區(qū)以皇冠大廈、國(guó)際投資大廈、富凱大廈和中證大廈為代表，供應(yīng)量在40萬(wàn)平方米，總供應(yīng)量的14%；海淀區(qū)以方正大廈、柏彥大廈、名商大廈、左岸工社、富海中心、金碼大廈、財(cái)智中心、科技財(cái)富中心、韋伯時(shí)代中心、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地、世紀(jì)豪景大廈、銀谷大廈、銀網(wǎng)中心、中關(guān)村科技貿(mào)易中心和世紀(jì)經(jīng)貿(mào)大廈為代表，供應(yīng)量在110萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的39%。
　　其他各區(qū)供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的11%。
　　北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)以往一直是東部地區(qū)占主導(dǎo)地位。2001年西部地區(qū)繼吸納量2001年首次超過(guò)東部地區(qū)，2002年在供應(yīng)量上再一次超過(guò)東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫(xiě)"西風(fēng)壓倒東風(fēng)"的市場(chǎng)格局。這是2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。
　　面對(duì)如此龐大的供應(yīng)量，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯得無(wú)所適從，出現(xiàn)了"中間冷，兩頭熱"的局面。一方面頂級(jí)寫(xiě)字樓如國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、數(shù)碼大廈等，憑借其形象性、標(biāo)志性以及暫時(shí)的供需矛盾，租售市場(chǎng)持續(xù)保持旺盛勢(shì)頭；另一方面，乙級(jí)寫(xiě)字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無(wú)疑受到起步階段創(chuàng)業(yè)型公司的追捧，市場(chǎng)前景同樣令人樂(lè)觀；夾在中間的甲級(jí)寫(xiě)字樓處境尷尬。據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，在2002年推出的北京寫(xiě)字樓項(xiàng)目70%以上都不約而同將自己定位在甲級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)也將自己推上了目標(biāo)同類客戶和同期上市"狹路相逢勇者勝"的絕地。那么2002年寫(xiě)字樓價(jià)格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂發(fā)生在甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，同時(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)的租售價(jià)格應(yīng)聲下跌并向下--乙級(jí)寫(xiě)字樓尋求支撐也就不足為奇了。

市場(chǎng)需求：外需不足內(nèi)需旺盛
　　外需不足同樣發(fā)生在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，外資企業(yè)歷來(lái)是寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)主力，據(jù)統(tǒng)計(jì)2001年占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額， 但2002年卻呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。首先，2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)最令人驚訝的就是由于受到全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，外資企業(yè)機(jī)構(gòu)表現(xiàn)出萎縮和調(diào)整的態(tài)勢(shì)，如惠普和康柏合并后從豐聯(lián)廣場(chǎng)退掉了6000平方米的租用面積；其次，部分外資企業(yè)機(jī)構(gòu)由于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期下降，大幅削減辦公預(yù)算，從頂級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)遷入甲級(jí)甚至乙級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)；最后，新進(jìn)入外資企業(yè)機(jī)構(gòu)以往多選擇甲級(jí)以上的寫(xiě)字樓，而今這一局面也有所改變，選擇乙級(jí)寫(xiě)字樓或商務(wù)公寓作為過(guò)渡性辦公場(chǎng)所比例增加。
　　推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力來(lái)自中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融行業(yè)、汽車(chē)行業(yè)、外地企業(yè)機(jī)構(gòu)仍為寫(xiě)字樓需求主力。之所以出現(xiàn)這種局面，一是加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對(duì)外地企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)外資企業(yè)機(jī)構(gòu)的刺激。如中國(guó)一汽購(gòu)買(mǎi)南銀大廈5000平方米的案例。二是由于大量創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品的低價(jià)上市，部分客戶開(kāi)始實(shí)行轉(zhuǎn)租為購(gòu)的務(wù)實(shí)策略。尤其是中關(guān)村地區(qū)中小科技類公司表現(xiàn)最為明顯。三是自去年開(kāi)始寫(xiě)字樓市場(chǎng)的持續(xù)升溫已引起投資性買(mǎi)家的關(guān)注，以國(guó)內(nèi)富裕階層為主的第二代房地產(chǎn)投資性買(mǎi)家誕生于1999年前后。他們近年來(lái)活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購(gòu)買(mǎi)投資性物業(yè)，個(gè)別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。如現(xiàn)代城、陽(yáng)光1000、新城國(guó)際的熱銷，投資性買(mǎi)家功不可沒(méi)。有統(tǒng)計(jì)顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。去年以來(lái)，公寓市場(chǎng)總體趨緩而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫，引起投資性買(mǎi)家的關(guān)注，如今年推出的第一大道、住邦2000、財(cái)智中心、科技財(cái)富中心、當(dāng)代青云大廈等吸引了大批投資性買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)吸納。最后，由于東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）和西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的功能定位和歷史原因，寫(xiě)字樓投資同樣表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)：東區(qū)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)主要是由個(gè)人驅(qū)動(dòng)，如數(shù)碼01大廈、建外soho第一大道；西區(qū)寫(xiě)字樓投資市場(chǎng)主要是由機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)，如方圓大廈、凱旋大廈。
　　2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納了近62萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓面積，其中國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)大單購(gòu)買(mǎi)多數(shù)用于自用，而外資機(jī)構(gòu)大單購(gòu)買(mǎi)則多數(shù)用于投資用途，同時(shí)在中關(guān)村、CBD和金融街地區(qū)中小機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資購(gòu)買(mǎi)也非常踴躍。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)繼續(xù)扮演著主要角色，吸納了60%以上的寫(xiě)字樓市場(chǎng)份額，與去年不同的是2002年大單成交以東部地區(qū)為主。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。

市場(chǎng)租售：產(chǎn)品創(chuàng)新概念盛行
　　2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。涌現(xiàn)出三種主要流派或類型：
　　一是以財(cái)智中心、印象中心（IDEA）為代表的經(jīng)過(guò)住宅改造的邊緣性寫(xiě)字樓，也叫商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓，目標(biāo)客戶主要針對(duì)中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，由于配置較高，單元分割靈活，單位面積小，與一般的中小型寫(xiě)字樓相比，功能較多，使用率高，花費(fèi)比較低，推出后取得不俗的業(yè)績(jī)。
　　二是以左岸工社、第一大道為代表的個(gè)性寫(xiě)字樓的上市，以"少數(shù)人的寫(xiě)字樓" 向頂級(jí)寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓叫板的左岸公社，素面朝天、包豪斯的簡(jiǎn)潔外表與后現(xiàn)代主義的另類風(fēng)格，吸引了眾多眼球，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)。而建外SOHO第一大道則緊緊抓住投資者，一句"你想投資嗎？"受到投資著追捧，銷售率達(dá)80%以上，成為20002年寫(xiě)字樓之首。
　　三是以森根國(guó)際為代表的另類寫(xiě)字樓的興起，標(biāo)榜TOWNHOUSE寫(xiě)字樓滿足前衛(wèi)客戶的辦公軌跡變化的需要，在諸如獨(dú)立、自由分割、自然采光、功能分配、倉(cāng)庫(kù)和人性化都更勝一籌。
　　這其中最引人注目的就是以左岸工社及森根國(guó)際等創(chuàng)新寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步豐富和市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也標(biāo)志著寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售時(shí)代的來(lái)臨。商務(wù)樓、商務(wù)中心或商務(wù)公寓與商住兩用公寓相比，最大的區(qū)別在于"拒絕居住"，更強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。較低的價(jià)格和較高的按揭是這些處于起步階段中小公司看好的原因。個(gè)性寫(xiě)字樓及另類寫(xiě)字樓與傳統(tǒng)寫(xiě)字樓相比，改變了純寫(xiě)字樓的市場(chǎng)形象和辦公功能，以更趨于人性化、更低的進(jìn)入的門(mén)檻、更多的使用功能、更嫻熟的推廣手法勝出，代表著未來(lái)寫(xiě)字樓發(fā)展的方向。
　　目前北京熱銷寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在西部地區(qū)，如中關(guān)村財(cái)智中、銀網(wǎng)中心、韋伯時(shí)代中心、中關(guān)村科技財(cái)富中心、建外SOHO第一大道，另外，金融街中證大廈也取得了相當(dāng)不俗的業(yè)績(jī)。
　　綜合以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)2002年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾個(gè)顯著特點(diǎn)：一是總供應(yīng)量達(dá)到280萬(wàn)平方米，西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）以150萬(wàn)平方米占總供應(yīng)量53%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）。同時(shí)由于大多數(shù)項(xiàng)目在下半年推出，建設(shè)周期一般在3-4年，尚不能形成有效供應(yīng)，因此近200萬(wàn)平方米的供應(yīng)量將轉(zhuǎn)嫁到2003年消化；二是標(biāo)榜商務(wù)中心、商務(wù)公寓或商務(wù)樓甚至TOWNHOUSE寫(xiě)字樓等創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品的大量出現(xiàn)并熱銷，引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)商住型產(chǎn)品的大討論。同時(shí)在住宅市場(chǎng)愈演愈烈的小戶型之風(fēng)和推廣手法同樣吹到了寫(xiě)字樓市場(chǎng)，如財(cái)智中心最小單位64平方米，摩碼大廈最小單位35平方米，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始步住宅市場(chǎng)后塵提前進(jìn)入概念寫(xiě)字樓時(shí)代；三是外地企業(yè)機(jī)構(gòu)受入世和申奧成功的刺激，加快進(jìn)京的腳步，大面積租購(gòu)寫(xiě)字樓，與外資企業(yè)機(jī)構(gòu)一道成為北京寫(xiě)字樓租售市場(chǎng)不容忽視的重要力量；四是寫(xiě)字樓投資性買(mǎi)家重出江湖，并呈現(xiàn)出外資機(jī)構(gòu)、內(nèi)資機(jī)構(gòu)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)小買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)吸納的特點(diǎn)。短短幾年時(shí)間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了外銷寫(xiě)字樓、外銷公寓、內(nèi)銷公寓、商住公寓、商務(wù)公寓和創(chuàng)新寫(xiě)字樓幾個(gè)階段，從終點(diǎn)又回到了起點(diǎn)。五是金融政策已成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的關(guān)注焦點(diǎn)，目前大多數(shù)寫(xiě)字樓項(xiàng)目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約開(kāi)發(fā)、投資寫(xiě)字樓物業(yè)的瓶頸。2003年在國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，大力刺激消費(fèi)的背景下，我們有理由相信寫(xiě)字樓按揭政策將進(jìn)一步放寬和松動(dòng)。

2002年甲級(jí)寫(xiě)字樓大單成交精選
項(xiàng)目名稱 購(gòu)買(mǎi)方 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓面積（平方米）
現(xiàn)代盛世大廈 美國(guó)某機(jī)構(gòu) 60000
華普聯(lián)邦大廈 全國(guó)工商聯(lián) 20000
富凱大廈 中國(guó)證監(jiān)會(huì) 50000
華麟大廈 國(guó)內(nèi)某公司 60000
牡丹公寓寫(xiě)字樓 中國(guó)進(jìn)出口銀行 30000

　　　　　　　　　北京2002年最新推出寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表

作者： 劉凱
房訊網(wǎng)首席顧