人們記憶猶新的1993年、1994年北京房地產(chǎn)市場的火爆，實際上是外銷寫字樓、外銷公寓的火爆，是第一批港、澳、臺及東南亞房地產(chǎn)投資性買家進場作莊的結(jié)果。以萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率，售價高達每平方米3000美金的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量的急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟危機發(fā)爆發(fā)，投資的神話象肥皂泡一樣破滅了。轉(zhuǎn)眼間，大家對寫字樓喪失了信心，一方面開發(fā)商離開了，另一方面投資者也在市場上銷聲匿跡了。

第二次浪潮：投資理性的回歸

　　隨著國內(nèi)經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，1998年以后第二批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家誕生了。與第一次浪潮的“外籍”投資客相比，他們更熟悉本地市場，能夠把握投資方向，最大的區(qū)別在于他們更青睞公寓型物業(yè)，如現(xiàn)代城的熱銷，國內(nèi)投資性買家功不可沒。

　　有統(tǒng)計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。近年來，第二、三批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買房地產(chǎn)，個別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。有報道說某人在都市陽光一次購買了三層20套公寓作為投資出租用途。

　　人們不禁要問，寫字樓物業(yè)在哪里？新的需求市場催生了一些邊緣性的寫字樓產(chǎn)品的出現(xiàn)。一是以新起點家園為代表的經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標客戶主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績。二是現(xiàn)代城等商務(wù)公寓大量上市，由于位置較好，鄰近商務(wù)區(qū)，配置齊全，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。三是以新世界中心為代表的酒店式公寓物業(yè)的崛起，注重飛來飛去客戶的特殊通訊需求以及人性化方面的需求，諸如清潔、洗衣、部分辦公、功能分配和居住空間上都更勝一籌。這其中最引人注意的就是以概念面市的新起點家園及現(xiàn)代城等商務(wù)公寓的出現(xiàn)，這些邊緣產(chǎn)品——商務(wù)公寓、酒店式服務(wù)公寓的出現(xiàn)標志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富和市場的成熟。商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調(diào)商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。據(jù)調(diào)查，類似太月園、九龍花園這樣中等檔次的住宅也分布著廣告公司、IT企業(yè)等行業(yè)的小型公司企業(yè)。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務(wù)公寓的原因。 筆者認為，商務(wù)公寓的出現(xiàn)與其說是公寓的勝利還不如說是寫字樓的勝利。

第三次浪潮：投資理念的嬗變

　　2001年以來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的再次關(guān)注，如方圓大廈、數(shù)碼大廈等就吸引了大批投資性買家進場。第三批以國內(nèi)富裕階層和機構(gòu)投資者為主的房地產(chǎn)投資性買家走到了市場的前沿。

《房地產(chǎn)市場》2002年第5期

    投資理念的嬗變首先發(fā)生在開發(fā)理念的改變。我們知道，世紀年代，以嘉里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標簽。這種局面在世紀初得到徹底改變：第一，上市公司的入市。有資料顯示目前多達近十家滬深股市上市公司活躍在北京房地產(chǎn)市場。其中，金地集團、首創(chuàng)集團、城建集團等多家名列寫字樓開發(fā)商名單。第二，民營資本的介入。如大連住邦實業(yè)開發(fā)位于東四環(huán)的住邦等已開始推向市場。第三，高科技企業(yè)的滲透。如高科技老大聯(lián)想集團進軍寫字樓物業(yè)，推出了位于中關(guān)村的聯(lián)想融科中心。與此同時，李嘉誠揮師東壩，新世界集團移師亦莊，目標卻是普通住宅市場。這種開發(fā)結(jié)構(gòu)的“換位”標志著北京寫字樓市場開發(fā)結(jié)構(gòu)從港澳、東南亞開發(fā)商為主體“外資開發(fā)時代”的終結(jié)和“內(nèi)資開發(fā)時代”的來臨。

　　投資理念的嬗變其次發(fā)生在按揭政策的改變。目前，一般寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。筆者認為，在國家擴大內(nèi)需，刺激消費的大背景下，寫字樓按揭政策將進一步放寬，如SOHO現(xiàn)代城有過八成寫字樓按揭的案例，從一個側(cè)面反映了寫字樓按揭政策的松動。所有這一切都為投資性買家將重返寫字樓投資市場“伊甸園”鋪平了道路。

　　投資理念的嬗變同時發(fā)生在區(qū)域概念的改變。由于東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）和西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的功能定位和歷史原因，寫字樓投資同樣表現(xiàn)出不同的特點：東區(qū)寫字樓投資市場主要是由個人驅(qū)動，如數(shù)碼大廈；西區(qū)寫字樓投資市場主要是由機構(gòu)驅(qū)動，如方圓大廈、凱旋大廈。另外，我們應(yīng)該注意這樣幾個趨勢：第一，隨著中國申奧成功和加入WTO ，外國資本——國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的租賃需求呈上升勢頭。第二，我們還發(fā)現(xiàn)外地資本——外省市的駐京機構(gòu)及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。第三，東區(qū)與西區(qū)出現(xiàn)“客戶互動”——東遷西移跡象，如中央電視臺和微軟的東遷，加拿大豐業(yè)銀行等部分外資銀行機構(gòu)的西移。第四，西部地區(qū)一直是金融機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構(gòu)、金融保險機構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。這也是2001年西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)的原因。

　　投資理念的嬗變最后發(fā)生在客戶結(jié)構(gòu)的改變。外需不足同樣發(fā)生在寫字樓市場，因此擴大內(nèi)需就是發(fā)展商的頭等大事。

　根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。

　　從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險機構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外�。�市公司3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。

　　顯然，中資國有企業(yè)和中資機構(gòu)如金融機構(gòu)和電信機構(gòu)在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加，是近年來北京寫字樓的主流客戶。

　　那么，隨著人們對中國加入世貿(mào)組織，大量外資涌入的預(yù)期。<2002年北京寫字樓市場需主體求是否會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，我們將試目以待。

　　根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點認為今年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但考慮到以上幾個不確定性因素，我們認為北京寫字樓發(fā)展商應(yīng)該多一分清醒，少一分醉，在重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場營銷策劃以及物業(yè)管理等等方面下工夫，以提升項目的整體品質(zhì)和競爭力。