在北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿組織等利好的刺激下，2001年以來北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。據房訊網統(tǒng)計，2001年北京甲級寫字樓全年供應量達到150萬平方米，銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截止去年12月市場平均售價16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%.
那么，2002年的北京寫字樓市場前景如何呢？我們認為六大因素將影響今年的北京寫字樓市場。
一、宏觀經濟：能否保持平穩(wěn)運行態(tài)勢？
明年我國將召開黨的十六大會議，但宏觀經濟上將面臨偏緊的國際國內形勢，因此采取各種措施，保證明年的經濟和社會平穩(wěn)運行顯得尤為重要。一種觀點認為由于全球經濟暗淡，國內缺乏新的經濟增長點，企業(yè)效益回落，我國經濟能否保證多年以來的較高增長速度，應該說挑戰(zhàn)大于機遇。
另一種觀點認為，明年下半年亞洲經濟將率先觸底反彈。而中國將是亞洲經濟復蘇回升的“發(fā)動機”。房地產更是率先反彈的領漲板塊。據預測，2002年我國經濟依然能夠保持百分之七左右的增長速度，屆時我國國民生產總值將超過今年的九萬億元，突破十萬億元。
二、市場供應：300萬平方米寫字樓誰來買單？
據房訊網的最新調查，未來幾年北京在建、擬建寫字樓面積將達到1200萬平方米以上。其中300萬平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場供應量的兩倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場形勢不容樂觀。
調查結果顯示：朝陽區(qū)2002年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市，供應量達150萬平方米以上。
西城區(qū)的項目主要集中在金融街及附近區(qū)域，據統(tǒng)計2002年將有中證大廈、金融城等項目推出，供應量在50萬平方米。
海淀區(qū)據統(tǒng)計2002年供應量在60萬平方米。
宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環(huán)廣場），大約明年也會推向市場。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場大型綜合項目。據統(tǒng)計2002年供應量在20萬平方米。
豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，如海天廣場等大多為中檔項目，供應量約在20萬平方米左右。
在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。據統(tǒng)計2002年供應量在20萬平方米。
綜上所述，北京2002年將有300萬平方米的寫字樓面積推出，那么，誰來為300萬平方米寫字樓買單？將是我們不得不面對的課題。
三、市場需求：需主體求是否會出現(xiàn)結構性變化？
北京，作為中國政治、經濟、文化中心，作為國際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的購買力和承接力。
我們不禁要問，2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來看一下過去五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調查。
根據房訊網的調查，1997至2001年五年內認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。
從大單客戶行業(yè)構成看，金融保險機構24家，占調查結果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調查結果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調查結果的12.13％，部委機關8家，占調查結果的12.13％，外國公司9家，占調查結果的13.65％，外�。泄�3家，占調查結果的4.5％。
顯然，金融機構和電信機構在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加，是近年來北京寫字樓的主流客戶。
此外，我們還注意到這樣幾個特點：第一，隨著中國申奧成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第二，我們還發(fā)現(xiàn)外省市的駐京機構及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。第三，大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相對獨立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設施等等，同時區(qū)域間出現(xiàn)“客戶互動”——東遷西移跡象。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構、信息產業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構、金融保險機構和電信主要聚集地區(qū)有很大關系。第五，中資國有企業(yè)和中資機構大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)，近年來一直是大單客戶的主流。這也是2001年西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。
那么，隨著人們對中國加入世貿組織，大量外資涌入的預期。2002年北京寫字樓市場需主體求是否會出現(xiàn)結構性變化，我們將試目以待。
四、市場格局：誰將打響價格戰(zhàn)的第一槍？
目前，北京寫字樓商務板塊大致可以分為CBD、金融街、中關村、燕莎、亞運村、東長安街等。隨著中關村西區(qū)規(guī)劃的出臺，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設即將展開，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形。可以斷言，2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務板塊的競爭。三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標客戶定位不盡相同，但由于種種原因實際上這三大商務板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關村則把電信、金融納入了目標客戶群，因此我們認為競爭是不可避免的而且是十分激烈的。
中關村：盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進中關村寫字樓物業(yè)數量和質量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關村未來三年內有近300萬平方米的供應量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務配套的瓶頸，據報道中關村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，加上市場上風傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關村的定位。目前政府在硬件——道路建設和軟件——平抑價格方面也制定了相關的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術企業(yè)吸引回到中關村。第三，國內高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當一部分中小型高科技企業(yè)客源。
金融街：首先金融街地區(qū)未來幾年內將有150萬平方米的供應量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機構的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。第二金融街是北京各大部委機關、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。第三證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO后將率先開放的行業(yè)。對于已經聚集起了一定行業(yè)基礎的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。金融街的缺點是服務設施的缺乏。
CBD： 據統(tǒng)計CBD占北京在建、擬建的寫字樓項目總量的一半，即500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內帶來三倍的客源無疑是個未知數。一方面入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿區(qū)，實際上許多行業(yè)入世之前就已經進來了，包括世界500強有170家都已入住。而外資金融機構進入中國市場有一個時間準入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。
既然競爭是不可避免的而且十分激烈，誰將打響價格戰(zhàn)的第一槍，無疑是2002年市場最大的懸念之一？
五、產品類型：創(chuàng)新產品有多少概念可以重來？
2001年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些邊緣性的寫字樓產品，令人耳目一新。一是以CBD地區(qū)的新建項目數碼01大廈為代表的新型寫字樓。目標客戶主要針對中型企業(yè)、外地駐京企業(yè)。推出后取得不俗的業(yè)績。二是中關村韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商住公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低。因此受到中小型買家的青睞。三是以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。
今年還有多少創(chuàng)新寫字樓產品涌現(xiàn)，在明年的寫字樓市場上占有一席之地？今年還有多少令人眼花繚亂的寫字樓新概念將步目前熱鬧的住宅物業(yè)后塵推出？強勢樓盤將在哪里出現(xiàn)？
六、投資理念：投資性買家能否重現(xiàn)江湖？
1993年、1994年是北京寫字樓市場火爆時期培育了北京第一批房地產投資性買家。萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應量急劇增加，投資價值的夢幻破滅了。大家也對寫字樓喪失了信心，一方面開發(fā)商離開了，另一方面投資者也離開了。隨著國內經濟的崛起和北京房地產的發(fā)展，第二、三批以國內客戶為主的房地產投資性買家誕生了。他們的身影活躍在CBD和中關村地區(qū)，如SOHO現(xiàn)代城及韋伯豪公寓等，有統(tǒng)計顯示CBD熱銷商住公寓投資客戶占40%左右。
那么，在北京寫字樓市場的第二個春天來臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無疑是2002年寫字樓市場的懸念之一。
根據我們調查，絕大多數業(yè)內人士觀點認為今年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但考慮到以上六個不確定性因素，我們認為發(fā)展商和投資者都應該多一分清醒，少一分醉。