房訊網(wǎng)首席顧問(wèn) 劉凱
考慮到奧運(yùn)村的開發(fā)建設(shè)有一個(gè)滯后期，因此2002年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見(jiàn)雛形。這也符合北京作為國(guó)際分大都市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說(shuō)各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢(shì)力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的而且是十分激烈的。
中關(guān)村前景不容樂(lè)觀
盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。但是以下幾個(gè)問(wèn)題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來(lái)三年內(nèi)有近300萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，加上市場(chǎng)上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來(lái)，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。因此，可以預(yù)見(jiàn)，幾年內(nèi)中關(guān)村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價(jià)格“跳水”的可能性最大。
金融街將是最大贏家
金融街地區(qū)未來(lái)幾年內(nèi)將有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。相信將是最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒(méi)有對(duì)外開放進(jìn)入WTO 后將率先開放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來(lái)說(shuō)都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過(guò)程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將得到有效彌補(bǔ)，無(wú)疑金融街將是這三大板塊中最具競(jìng)爭(zhēng)力和最有前途的板塊。我們相信中國(guó)的發(fā)展必須依靠中國(guó)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)的騰飛，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。
CBD熱點(diǎn)加上難點(diǎn)
據(jù)房訊網(wǎng)調(diào)查，北京在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目CBD將占總量的一半，也就是500萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來(lái)三倍的客源無(wú)疑是個(gè)未知數(shù)。我們知道，入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來(lái)以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場(chǎng)恰恰是由大面積成交客戶支撐起來(lái)的。另一方面，從客戶群體來(lái)講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，包括世界500強(qiáng)有1／3都已入住CBD了。而外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問(wèn)題，同時(shí)又面臨金融街的有力競(jìng)爭(zhēng)。這些都將是制約寫字樓市場(chǎng)的主要因素。如此則不難推斷，是未來(lái)三年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)，更是難點(diǎn)。我們認(rèn)為板塊應(yīng)更多的考慮怎樣吸引國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，讓這些企業(yè)看到的商貿(mào)窗口的作用才是工作的重點(diǎn)，才能把握住寫字樓消費(fèi)群體主流，與外企客戶的進(jìn)入相比，我們更愿意看到諸如中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)這樣的中資機(jī)構(gòu)的東移，這也符合中央商務(wù)區(qū)的功能定位。