一、寫字樓市場(chǎng)最新購買及成交動(dòng)向

　　1、 從樓盤角度看
　　在去年底，我們重點(diǎn)調(diào)查了北京西區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，同時(shí)也考察了東區(qū)的聯(lián)合廣場(chǎng)、泛利大廈、嘉里中心等項(xiàng)目，從樓盤角度分析寫字樓客戶的最新動(dòng)向。

　　部分樓盤客戶動(dòng)向
　　項(xiàng)目名稱 租售情況 98年客戶動(dòng)向及成交分析
　　國際金融大廈 租售 未成交
　　投資廣場(chǎng) 租售 成交一層1000平米
　　通泰大廈 租售 未成交
　　國際企業(yè)大廈 租售 會(huì)計(jì)師事務(wù)所2000平米及小戶計(jì)4000平米
　　遠(yuǎn)洋大廈 銷售 三單，合計(jì)2000平米（優(yōu)惠期2080 USD/M2）
　　平安大廈 出租 出租10000平米以上
　　金玉大廈 銷售 兩單，合計(jì)5000平米，包括投資擔(dān)保公司2000平米
　　凱旋大廈 銷售 未成交
　　首都時(shí)代廣場(chǎng) 銷售 未成交
　　聯(lián)合廣場(chǎng) 租售 成交20000平米
　　嘉里中心 出租 成交4000平米
　　泛利大廈 銷售 中國證券設(shè)計(jì)中心7000平米及小戶1000平米

　　2、 從客戶角度看
　　從去年11月起，我們用三個(gè)月的時(shí)間，動(dòng)用了各種關(guān)系和資源，對(duì)北京目前寫字樓市場(chǎng)上比較活躍的游動(dòng)客戶，重點(diǎn)是金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了逐一拜訪及調(diào)研。

　　部分游動(dòng)客戶需求表
　　客戶名稱 需求與否 需求面積
　　工商銀行北京分行 Y 支行分理處需現(xiàn)房
　　建行北京分行 Y 支行分理處需現(xiàn)房
　　農(nóng)業(yè)銀行總行 Y 2－3萬平米
　　中國銀行 N
　　北京市商業(yè)銀行 Y 支行分理處需現(xiàn)房
　　中國再保險(xiǎn) Y 3000平米
　　保監(jiān)會(huì) Y 5000平米
　　聯(lián)合證券 N
　　華夏證券 N
　　南方證券 N
　　海通證券 N
　　國泰證券 N
　　渣打銀行 Y 租
　　國際貨幣基金組織 Y 租
　　海關(guān)總署 Y 2－3萬平米
　　中輕總公司 Y 3000平米
　　國家糧食儲(chǔ)備局 未定 自建或購買

　　同時(shí)，我們?cè)诮衲瓿踹M(jìn)行了客戶再次摸底──客戶問卷市場(chǎng)調(diào)查，也積累了部分客戶。
　　綜合以上調(diào)查，我們可以得出如下結(jié)論：
　　1/98年市場(chǎng)租務(wù)活躍。甲級(jí)寫字樓租金跌破15 USD/M2/月，造成了中檔寫字樓客戶向甲級(jí)寫字樓升級(jí)換代的效應(yīng)。
　　2/金融機(jī)構(gòu)成為寫字樓市場(chǎng)的購買主力，也成為各個(gè)樓盤競(jìng)相爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
　　3/投資公司對(duì)房地產(chǎn)投資欲望低迷，同時(shí)投資參建、合作建房的難度增大。
　　4/目前市場(chǎng)上仍然有客戶。如郵票公司，因萬國郵政大會(huì)今年在北京召開，正在尋找長(zhǎng)安街一線的寫字樓項(xiàng)目。

　　二、過往三年大型客戶成交案例分析

　　98年初和98年底，我們兩次對(duì)過往三年大型客戶（10000平米以上）成交案例進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果如表所示。
　　調(diào)查的成交案例共42個(gè)，其中認(rèn)購10000平米以上面積的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)16家，占調(diào)查結(jié)果的38％，部委機(jī)關(guān)8家，占被調(diào)查結(jié)果的19％，大型集團(tuán)公司11家，占調(diào)查結(jié)果的26％，外資公司3家，占調(diào)查結(jié)果的7％，外省機(jī)構(gòu)4家，占調(diào)查結(jié)果的10％。
　　調(diào)查顯示：
　　1/金融機(jī)構(gòu)在每年均有購置大面積寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加；
　　2/部委機(jī)關(guān)購置寫字樓的面積多在10000－20000平米之間，由于97年國家規(guī)定部委機(jī)關(guān)三年內(nèi)禁止購買辦公樓，因此在近三年內(nèi)，需求市場(chǎng)趨于飽和；
　　3/集團(tuán)公司在過去三年內(nèi)購置了一 定體量的寫字樓，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，以及日益趨于國際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力；
　　4/外地駐京機(jī)構(gòu)以及外省的集團(tuán)公司近兩年有向北京發(fā)展的趨勢(shì)，需求市場(chǎng)巨大。
　　5/客戶在購買寫字樓時(shí)，不僅考慮辦公的相對(duì)獨(dú)立性，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。近兩年，西部地區(qū)逐漸成為金融機(jī)構(gòu)注視的熱點(diǎn)，此次調(diào)查的案例中，在西部地區(qū)購買寫字樓的金融機(jī)構(gòu)客戶就達(dá)14家，占調(diào)查比例的33％。
　　6/大型客戶的承受價(jià)位大多在11000－13000元/M2之間。

　　三、需求主體分析

　　中都大廈寫字樓的需求主體可以分為國內(nèi)需求主體和國外需求主體兩類。并劃分如下：

　　國內(nèi)需求
　　需求主體
　　國外需求

　　國內(nèi)需求：金融機(jī)構(gòu)/集團(tuán)/公司/地方政府/事業(yè)單位駐京機(jī)構(gòu)/中央、國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位
　　國外需求：合資、合作企業(yè)/-獨(dú)資企業(yè)/?國外駐京辦事機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)中都大廈的整售策略及所處位置的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，國內(nèi)需求主體是中都大廈客戶定位的重點(diǎn)。
　　支持我們這樣判斷的依據(jù)主要有：
　　一，本項(xiàng)目是內(nèi)銷項(xiàng)目。
　　二，由于亞洲金融風(fēng)暴的影響外資企業(yè)紛紛收縮在華業(yè)務(wù)甚至?xí)簳r(shí)退出中國市場(chǎng)。
　　三，外資公司受所在國政策、投資方向等限制購買需求占市場(chǎng)成交比例甚少。
　　四，本項(xiàng)目位處西區(qū)對(duì)外資客戶的吸引力相對(duì)較小。

　　四、客戶市場(chǎng)細(xì)分

　　隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，客戶也在不斷成熟，在選擇樓盤時(shí)更加謹(jǐn)慎。同時(shí)，北京的寫字樓客戶"大眾市場(chǎng)"正在分化成很多細(xì)分市場(chǎng)，而每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都有其自身的期望、觀念、偏好以及購買標(biāo)準(zhǔn)。

　　（一）宏觀市場(chǎng)細(xì)分
　　由于中都大廈的營(yíng)銷戰(zhàn)略是整售策略，即整棟策略和整層策略，那么客戶基本上是哪些有能力購買10000平米以上或者1000平米以上寫字樓的大、中型客戶群體。通過我們近兩年的多次調(diào)查和分析，在仔細(xì)研究相關(guān)寫字樓盤大型客戶成交案例的基礎(chǔ)上，下面我們根據(jù)行業(yè)變量、規(guī)模變量、地理變量、經(jīng)營(yíng)變量和個(gè)性特征這五個(gè)細(xì)分變量為依據(jù)具體描繪各個(gè)主要客戶細(xì)分市場(chǎng)的輪廓。

　　1、部委機(jī)構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團(tuán)（公司）
　　★部委機(jī)構(gòu)
　　應(yīng)該承認(rèn)一些不確定的因素限制了行政職能型部委機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓的需求。首先，由于受到國家政策的影響，這一類客戶有一定的購買潛力，但由于97年國家規(guī)定三年內(nèi)禁止購買寫字樓其購買時(shí)機(jī)尚未到來；其次，部委機(jī)構(gòu)一個(gè)顯著購買特點(diǎn)是對(duì)價(jià)格的敏感程度要高于其他細(xì)分市場(chǎng)；第三，部委機(jī)關(guān)的機(jī)構(gòu)改革或轉(zhuǎn)制。如國家物資儲(chǔ)備局從700人精簡(jiǎn)至100人，使其對(duì)寫字樓的需求從顯性需求弱化為潛在需求。
　　★轉(zhuǎn)制公司
　　一般而言，成長(zhǎng)性公司、企業(yè)有了五年的利潤(rùn)才會(huì)考慮購樓。部委轉(zhuǎn)制公司憑借在各自領(lǐng)域內(nèi)的特權(quán)經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)膶?shí)力，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)改善辦公環(huán)境的需求，如神華集團(tuán)、華能國際電力公司等；
　　九屆一次人大后更多的政府機(jī)構(gòu)重組分化或轉(zhuǎn)制成集團(tuán)（公司），如信息產(chǎn)業(yè)部將中國電信拆分為三家和中國聯(lián)通的"4＋1模式"，可以肯定這將產(chǎn)生又一次寫字樓"需求效應(yīng)"。對(duì)我們中都大廈而言，這應(yīng)是難得的機(jī)遇。
　　有一個(gè)現(xiàn)象是部委轉(zhuǎn)制和即將轉(zhuǎn)制的公司（集團(tuán)）往往由于政策或人事方面的變化而使寫字樓的需求變成政治任務(wù)，對(duì)此我們稱之為"突發(fā)性需求"，如去年上半年的國家電力公司，今年的郵票公司等等。這種突發(fā)性需求操作復(fù)雜但潛在利潤(rùn)很大，應(yīng)給予足夠重視。

　　2、金融機(jī)構(gòu)，包括各級(jí)銀行、保險(xiǎn)及信托、證券、期貨等 其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。
　　★銀行
　　目前，中國除傳統(tǒng)四大國有商業(yè)銀行外，新興商業(yè)銀行已達(dá)11家，它們是交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行、福建興業(yè)銀行、中國光大銀行、中國投資銀行、華夏銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行。另外有三家政策性銀行，分別是農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、進(jìn)出口銀行和國家開發(fā)銀行。
　　通過我們對(duì)過往三年大型客戶（一萬平米以上）45個(gè)成交案例的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中金融機(jī)構(gòu)13家，占到被調(diào)查結(jié)果的38％以上，是大型客戶中最有潛力的細(xì)分市場(chǎng)。而且西部地區(qū)是金融機(jī)構(gòu)注視的熱點(diǎn)。
　　★保險(xiǎn)
　　目前全國有13家保險(xiǎn)公司及數(shù)家合資保險(xiǎn)公司。為了加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的監(jiān)管，今年初國家成立了保險(xiǎn)監(jiān)督委員會(huì)，由馬永偉出任首任主席。同時(shí)，中保集團(tuán)拆分成中國人壽、中國財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及中國再保險(xiǎn)等三家保險(xiǎn)公司。
　　★非銀行金融機(jī)構(gòu)
　　目前在北京非銀行金融機(jī)構(gòu)已達(dá)3100多家。通過對(duì)金融街已購客戶構(gòu)成看，這一類型的客戶是1000－2000平米（整層）面積最積極的購買者。如金谷證券、金鵬期貨等。但今年國家將整頓非銀行金融機(jī)構(gòu)，中央金融類企業(yè)脫鉤方案已經(jīng)出爐。如華融信托、華夏證券等被撤消、改組、移交。隨之人事、財(cái)務(wù)均將發(fā)生變化。無疑將限制其擴(kuò)張和投資的欲望，包括購買寫字樓。對(duì)中都大廈而言這一政策是利好還是利空，值得我們進(jìn)一步關(guān)注和研究。

　　3、外省市集團(tuán)（公司）及駐京辦事處
　　★外地公司
　　在過去的幾年間里，外省市集團(tuán)（公司）在北京相當(dāng)活躍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著越來越重要的角色。例如，河南鑫子集團(tuán)購買了東部建宏大廈一棟，江蘇德瑪集團(tuán)公司購買了東部華麟大廈全部6.5萬平方米。
　　這一類公司往往具有一些神秘色彩，需要我們耐心尋找和捕捉。
　　★外地駐京辦事處
　　外地駐京辦事處（包括部分外地公司）需求的最大特點(diǎn)是要求商業(yè)辦公和住宿一體。浙江駐京辦事處的案例說明，這一類客戶特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份駐京辦事處的購買舉動(dòng)將是我們下一步客戶工作的重點(diǎn)。

　　4、上市公司及準(zhǔn)上市公司
　　目前滬深兩市上市公司已達(dá)800家，如海爾集團(tuán)、春蘭集團(tuán)等紛紛把總部遷往上海等城市。從經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)角度看，在中國可以稱為全國概念的大概只有北京和上海了。
　　由于酒店利潤(rùn)穩(wěn)定，利于資產(chǎn)重組。上市公司及準(zhǔn)上市公司也是中都大廈酒店的潛在客戶。所以這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。
　　另外，我們準(zhǔn)備動(dòng)用一切手段追蹤那些一年廣告投入5000萬以上的廣告大戶的集團(tuán)/企業(yè)。將其納入我們的潛在客戶名單。

　　5、軍隊(duì)企業(yè)和公司
　　去年底，所有軍隊(duì)企業(yè)完成了脫鉤工作。由于本項(xiàng)目位于部委、軍隊(duì)集中的西區(qū)，因此可能會(huì)吸引部分已經(jīng)市場(chǎng)化的公司、企業(yè)。但我們認(rèn)為，整體上看，軍隊(duì)企業(yè)（尤其是計(jì)劃體制下的軍隊(duì)企業(yè)）由于前期積累下來的資源極為豐富，如舊有辦公樓資源豐富，基本上兩年內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生新的寫字樓需求效應(yīng)。

　�。ǘ�）微觀市場(chǎng)細(xì)分
　　為了使細(xì)分市場(chǎng)的識(shí)別更具有科學(xué)性，我們需要評(píng)價(jià)每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的潛在利潤(rùn)，這里應(yīng)考慮這樣三個(gè)因素：第一，細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景；第二，細(xì)分市場(chǎng)的盈利潛力；第三，本公司的目標(biāo)和資源。

　　上述五大客戶類型細(xì)分市場(chǎng)潛在利潤(rùn)比較

　　類型 規(guī)模和發(fā)展前景 盈利潛力 本公司目標(biāo)和資源 總評(píng)分
　　政府機(jī)構(gòu)及轉(zhuǎn)制公司 A- B A- B+
　　金融機(jī)構(gòu) A A- A A
　　外省市機(jī)構(gòu) A B+ A A
　　軍隊(duì)企業(yè) C C B C＋
　　上市公司 A B B A-

　　我們最后發(fā)現(xiàn)除軍隊(duì)企業(yè)與上述三個(gè)評(píng)價(jià)因素相悖外，其他四個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都是我們營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。

　　不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，根據(jù)這一原則，我們可以將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類：
　　A、 地段取向型：
　　例如，"我只選擇長(zhǎng)安街"。
　　B、 價(jià)格取向型：
　　例如，"我的預(yù)算是每平米一萬元以下"。
　　C、 品質(zhì)取向型：
　　例如，"我要求最先進(jìn)最完善的通訊設(shè)施"。
　　D、 時(shí)間取向型：
　　例如，"我要在99年內(nèi)進(jìn)住"。
　　E、 服務(wù)取向型：
　　例如，"我要求購買前、購買中、購買后的特殊服務(wù)"。

　　這個(gè)細(xì)分方案是建立在假定每個(gè)客戶細(xì)分市場(chǎng)在選擇辦公樓時(shí)，只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。例如，地段──價(jià)格取向型、地段──質(zhì)量取向型、地段──時(shí)間取向型、地段──服務(wù)取向型等10種演化類型。

　　通過分析，我們發(fā)現(xiàn)地段因素（西長(zhǎng)安街）和服務(wù)因素（靈活的公司機(jī)制）是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把客戶定位重點(diǎn)放在上述四種類型客戶中傾向于地段取向型和服務(wù)取向型的客戶上。

　　六、中都大廈的客戶定位

　　經(jīng)過以上對(duì)市場(chǎng)客戶的需求及成交情況分析，又進(jìn)行了客戶市場(chǎng)細(xì)分，我們認(rèn)為的中都大廈客戶定位如下：

　　1、部委機(jī)構(gòu)及轉(zhuǎn)制集團(tuán)（公司）
　　這一類客戶，主要是轉(zhuǎn)制公司的購買特點(diǎn)是成熟，決策周期長(zhǎng)，并要求盡可能的低價(jià)。
　　操作重點(diǎn)是：
　　A、今年將有更多的壟斷性行業(yè)重組分化或轉(zhuǎn)制成集團(tuán)（公司），如信息產(chǎn)業(yè)部將中國電信拆分為三家，加上中國聯(lián)通的"4＋1模式"。
　　B、健全營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，抓住"突發(fā)性需求"客戶。
　　C、繼中石化之后，船舶、航天、核能、航空等行業(yè)，將按地域分拆為南方、北方二家或三家互相競(jìng)爭(zhēng)的大型集團(tuán)公司。總部均設(shè)在北京。
　　D、中字頭公司（集團(tuán)）。
　　E、本項(xiàng)目周邊區(qū)位性的部委機(jī)構(gòu)和轉(zhuǎn)制公司。

　　2、金融機(jī)構(gòu)，包括各級(jí)銀行、保險(xiǎn)及信托、證券、期 貨等其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。
　　這一類客戶的購買特點(diǎn)是謹(jǐn)慎求穩(wěn)，將購買的風(fēng)險(xiǎn)降至最低。從上述的調(diào)查結(jié)果可以看出，此類客戶成交密集區(qū)多集中在封頂后進(jìn)入外裝修這一階段。

　　★銀行──操作重點(diǎn)是：
　　A、四大國有商業(yè)銀行位于西區(qū)的支行級(jí)機(jī)構(gòu)。
　　B、新興商業(yè)銀行如交通銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、招商銀行、深圳發(fā)展銀行、廣東發(fā)展銀行、福建興業(yè)銀行、中國光大銀行、中國投資銀行、華夏銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國民生銀行。
　　★保險(xiǎn)──操作重點(diǎn)是：
　　A、保險(xiǎn)監(jiān)督委員會(huì)。
　　B、中國再保險(xiǎn)。
　　C、太平洋保險(xiǎn)北京分公司
　　★非銀行金融機(jī)構(gòu)──操作重點(diǎn)是：
　　對(duì)北京3100多家非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行篩選、提煉出潛在客戶。

　　3、外省市集團(tuán)（公司）及駐京辦事處
　　這一類客戶的購買特點(diǎn)是沖動(dòng)購買，需要我們大范圍的進(jìn)行細(xì)致的搜索工作。
　　★外地公司──操作重點(diǎn)是：
　　A、外地準(zhǔn)上市公司和上市公司之母公司、關(guān)聯(lián)公司等。
　　B、年投入5000萬廣告費(fèi)的公司（企業(yè)）。
　　C、有購買沖動(dòng)的神秘性質(zhì)的公司。
　　★外地駐京辦事處──操作重點(diǎn)是：
　　目前在北京沒有駐京辦事處，且注重自身形象，傾向長(zhǎng)安街寫字樓的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省級(jí)駐京機(jī)構(gòu)。

　　4、上市公司及準(zhǔn)上市公司
　　根據(jù)年度計(jì)劃，我們將通過與某某報(bào)聯(lián)合舉辦多種形式的合作，與有實(shí)力的上市公司進(jìn)行大范圍的接觸，從中篩選潛在客戶。
　　操作重點(diǎn)是：
　　A、位于東北、華北、西南及西部地區(qū)的上市公司。
　　B、對(duì)酒店感興趣的上市公司及準(zhǔn)上市公司。

　　當(dāng)然，任何類型的客戶都有其獨(dú)特的需求特點(diǎn)，這就要求我們必須制定靈活的營(yíng)銷策略及適度超前的營(yíng)銷方案，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需要，發(fā)現(xiàn)新情況，解決新問題，最大限度地滿足不同類型客戶的需求，從而最終實(shí)現(xiàn)中都大廈市場(chǎng)營(yíng)銷追求利潤(rùn)最大化的目的。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年三月五日