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房訊網(wǎng)首席顧問　劉凱　　

　　9月28日舉行的御樹苑客戶訪談會，客戶反饋的意見主要有：
　　 1、文化主題要做到位，做足。
　　2、會所無必要。
　　3、案名應與項目檔次相適應。
　　4、戶型很重要。
　　5、廣告應在高檔層次人士的媒體上做。
　　6、物業(yè)管理應請知名的公司。 7、衣帽間要大些。
　　8、精裝修應與精裝飾一步到位。
　　9、應以總價形式推出。
　　10、購買者應是同檔次人員。
　　11、要體現(xiàn)出體貼、關懷和服務意識。
　　12、園林不宜多，不宜亂。
　　13、百鳥園支持與反對意見各半。
　　以上這些來自客戶的聲音，對于我們的規(guī)劃設計帶來諸多啟示。
　　一、總平面規(guī)劃思想。
　　我們知道，住宅建筑內(nèi)部空間組織的規(guī)律性反映在住宅建筑的外部造型上，尤其是城市型的住宅，如有規(guī)律的窗、陽臺、凹廊、樓梯間等等在立面上表現(xiàn)出韻律和節(jié)奏。住宅建筑外形的特點是樸實、簡潔，住宅的美觀是寓于體形比例的完美，門窗、陽臺、墻面等的虛實對比恰當，韻律和節(jié)奏優(yōu)美，以及色彩的協(xié)調當中。
　　一般而言，住宅建筑外形大多以較淺的、明快的調和色（如淺黃、淺灰、淺綠）為主要基調。而不以對比色或對比強烈的色彩在大面積上使用。強烈的、鮮艷的對比色可以在大面積明快的淺色基調上重點使用。如陽臺、入口、門燈或其他重點裝飾等處顏色可與墻面色彩取得對比。淺色的大面積的調和色調比較容易取得親切的感覺。但深色墻面，如紅磚墻面，棕色貼面磚墻面等配以淺色窗臺、窗框等作為對比，效果也不錯。同時，在墻面上粉以深淺和色調不同的水平或垂直色塊、色帶，可以使住宅的外形更為生動。
　　另一方面，從客戶角度來說，我們的目標客戶所謂“紅頂商人”，他們是價值觀相對保守的一族。這就要求我們規(guī)劃時遵循“在傳統(tǒng)中尋找現(xiàn)代”的思路，在風格與色彩上得到目標客戶的文化認可。
　　在前面的報告中，我們建議御樹苑規(guī)劃的風格是：
　傳統(tǒng)下的現(xiàn)代，骨子里的傳統(tǒng)�？傊谴蛩榱说墓诺�，是古典的現(xiàn)代。
　　具體建議如下：
　　 1、材質上：采用傳統(tǒng)材料與現(xiàn)代化的材料相結合，如灰磚，彩色水泥等進行柔和。
　　 2、色彩上：整體應是古典灰與現(xiàn)代灰的結合，除去沉悶，主張鮮明但不鮮艷。綠、藍色條搭配，不主張大面積色塊。 3、形式上：CITYHOUSE與部分高級公寓的結合。
　　 4、立面上：現(xiàn)代下的傳統(tǒng)，建筑符號可考慮在入口處采用出半釘?shù)男问剑挛蓓斶^于現(xiàn)代，所以我們建議未必采用坡屋頂?shù)男问健?BR>　　 5、單體上：空中花園與地面花園形成院落概念，單體高度形成四層半、五層、六層的高低錯落。同時，單體大堂引進生態(tài)大堂概念，采用玻璃大堂的形式，將環(huán)境引入室內(nèi)。
　　總之，我們對總平面規(guī)劃的建議是：
　　神似上是傳統(tǒng)，如傳統(tǒng)元素、風水、圍合、陰陽五行，軸線意識；形式上現(xiàn)代，具有時代感。表面上叛逆，實質上暗合。
　　二、園林設計概念及要素
　　我們認為，本項目的生態(tài)園林大于建筑，所謂生態(tài)第一，建筑第二，因此我們原則上同意江南設計所“中間打開，通透輕靈”的設計方案，“化劍池”的運用，抓住了明清文化的精髓。
　　但我們認為，文化是暗合，而不是通過人為的環(huán)境布局來營造。風水靠耳語，如果人為的營造太多太雜，過于強調就會走向虛假。
　　壇墻、21株古樹是本項目的特色，我們建議恢復這些古建筑，古文物，古生態(tài)，并進行封閉、圍合，形成本項目“深宅大院，宅心深厚”的文化底蘊。
　　圍合分實圍合和虛圍合，外壇墻是實圍合，小區(qū)內(nèi)部的道路是虛圍合。
　　那么，如何表現(xiàn)遺址公園與文物生態(tài)社區(qū)呢？
　　我們的建議如下：
　　以規(guī)劃道路的一縱一橫兩條軸線為重點做文章。軸線中心規(guī)劃成特色——乾隆廣場，暗合天圓地方。
　　 1、綠色軸線——縱向軸線：本項目的園林景觀的源頭在北部，這是本項目靈魂的發(fā)源地。我們建議在21多株古樹生態(tài)區(qū)做一口永樂井，將水景沿縱向軸線引入南區(qū)，蜿蜒而下，配合農(nóng)耕時代皇帝籍田的巧妙布局設計，暗合飲水思源；在生態(tài)景觀上達到項目的均好性，以此表現(xiàn)文物生態(tài)社區(qū)。水、古樹、永樂井構成了文物生態(tài)社區(qū)園林的主要元素。
　　2、人文軸線——橫向軸線：建議恢復部分壇墻，壇墻改造成端頭處理——垛（參考故宮后墻）。輔以人文景觀，一是用碑文、浮雕等明清小品的形式表現(xiàn)明清兩代的文化成就，如永樂大典、鄭和下西洋、明清兩代歷代皇帝在位時間及功績等；二是建議結合頤和園長廊的設計進行發(fā)揮，將一縱一橫兩條軸線進行長廊設計，配以表現(xiàn)明清文化藝術的圖畫，規(guī)劃成本項目獨特的步行景觀系統(tǒng)，構成一條“明清文化藝術長廊”。我們建議采用“現(xiàn)代質感，古典內(nèi)涵”的建筑材料，具現(xiàn)代感的透明的古典藝術長廊形式，形成獨特的園林景觀。以此表現(xiàn)遺址公園。壇墻、永樂大典、明清小品、明清文化藝術長廊構成了明清文化遺址公園的主要要素。
　　3、茶藝會所
　　前面已經(jīng)談到，本項目的園林景觀的源頭在北部，屬于文物保護區(qū)，這是本項目文物生態(tài)的發(fā)源地。因此我們建議充分利用本項目21株古樹等生態(tài)條件，在本項目北區(qū)古樹之中設置一個概念茶藝會所，通透，現(xiàn)代化結構，品茗，看樹，看景，看水。
　　 4、“百鳥園”
　　為強調本社區(qū)的生態(tài)環(huán)境，建議在西北區(qū)用大型網(wǎng)罩建成一個“百鳥園”，成為本社區(qū)的特色景觀。既具有公園的概念，又可作為老人和孩子早晨慢步、嬉戲的樂園。
　　從銷售角度講，茶藝會所及“百鳥園”無疑是本項目的兩大強勢賣點。對御樹苑的銷售起到促進作用。由于有部分客戶提出“百鳥園”的噪音問題，因此建議在銷售期間投入使用，在入住時取消。
　　綠色軸線與人文軸線，核心是通過水景將北部生態(tài)引入南部，通過恢復古壇墻和明清小品將人文景觀引入中部，從而做到本項目的均好性設計。
　　人文軸線——橫向軸線的規(guī)劃，提升了中間部分2號樓、3號樓、6號樓、7號樓的價格；綠色軸線——縱向軸線的規(guī)劃，提升了南部區(qū)域1號樓的價格。
　　同時，我們建議將南端1號樓做成標識性樓盤，在色彩、窗、屋頂部分做細部的處理。1號樓和2號樓之間的東西向樓盤也應注意朝景性，并安排設計小戶型，如120—150平方米的小戶型，在單價不變的情況下，通過總價降低1號樓、2號樓這兩部分的銷售門檻。
　　三、建筑單體及戶型建議
　　建筑單體。
　　產(chǎn)品單體形式上定位北京首家多層CITYHOUSE。
　　1號樓除首層外，定位高級公寓；東西向樓盤做高級公寓。
　　1號樓六層或六層半；
　　 2號樓、7號樓考慮五層；
　　 3、4、5、6號樓四層半；
　　東西向考慮四層。
　　 CITYHOUSE單體上采用空中花園與地面花園形成院落概念，單體高度形成四層半、五層、六層的高低錯落。同時，單體大堂引進生態(tài)大堂概念，采用玻璃大堂的形式，將環(huán)境引入室內(nèi)。
　　 CITYHOUSE即有天有地的城市HOUSE。四層（四層半）住宅分上下兩戶，每戶兩層（兩層半）。下面有院，上面做露臺，也有地。在保留了TOWNHOUSE特點的同時，更強調了濃厚的城市居住性。作為一種新的概念和新的建筑產(chǎn)品，CITYHOUSE在地段、價格、品質三者之間找到了一個新的平衡點，既滿足了人們對HOUSE的追求，同時也使得人們不必為遠離市區(qū)而煩惱。
　　相對高檔公寓，CITYHOUSE在空間變化上結構豐富。作為城區(qū)別墅，象征價值非常之高，其所代表的滿足感，成就感，加上本項目文物社區(qū)的定位，能夠迎合“新儒商”這部分客戶的心理需求。
　　CITYHOUSE定位有這樣幾個支持點：
　　一、產(chǎn)品創(chuàng)新的支持。
　　二、客戶認同的支持。
　　三、空間變化的支持。
　　四、炒作價值的支持。
　　五、競爭差異的支持。
　　總之，CITYHOUSE區(qū)別于“空中樓王”，跨越了TOWNHOUSE產(chǎn)品，在更高層面上（有地有天）獲得了競爭優(yōu)勢。
　　戶型建議
　�。ㄒ唬⿷粜驮O計
　　我們認為戶型設計所要遵循的原則是：
　　 1、考慮到家庭聚會較多，有一定社交需要，所以應設計兩個起居室，即家庭活動室和客廳。將收密空間和公共空間合理分離。
　　2、要有保姆間、儲藏間和洗衣房，步入式衣帽間。
　　3、考慮到老人行動不便，要有雙主臥加雙主衛(wèi)的設計。
　　4、考慮工作空間：“特色家庭辦公室”（會客廳、書房、電腦室），并考慮智能化系統(tǒng)，滿足現(xiàn)代化辦公的需要。
　　5、考慮休閑空間：健身房、陽光室、茶室。
　　6、考慮娛樂空間：視聽室、琴房、棋牌室。
　　7、考慮餐廳和客廳分開或不分開兩種情況。廚房面積足夠大，要有中西廚房設計。
　　8、CITYHOUSE每戶擁有院落花園或空中花園。大幅落地窗。
　　 9、考慮主人區(qū)設計：主臥足夠大，放得下2米*2米的大床，并有休閑、娛樂的過度空間，帶有陽臺（陽光室）。
　　10、CITYHOUSE考慮雙戶門的設計。
　�。ǘ�、戶型分布
　　小戶型：南端1號樓、東西向樓盤，120—150平方米的兩居及三居。首層考慮帶花園的CITYHOUSE。
　　大CITYHOUSE：2、3、4、5、6號樓軸線把頭戶型。
　　主力戶型：其他樓盤。
　�。ㄈ⿷粜兔娣e
　　建議1號樓
　　戶型比例為：大二居120——140平方米占8%。
　　三居室140——160平方米占8%。
　　 CITYHOUSE160——180平方米占30%。
　　CITYHOUSE180——220平方米占40%。
　 CITYHOUSE220——250平方米占10%。
　　大CITYHOUSE250——300平方米以上占4%。
　　主力戶型以CITYHOUSE 180——220平方米為主。
　　

作者：黃嵐/劉凱

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