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房訊網(wǎng)首席顧問　劉凱　　

　　北京申奧成功、APEC會議在上海的圓滿舉行、中國加入世貿(mào)組織、國家足球隊出線等大事使得世界矚目中國，更加為中國經(jīng)濟的良好表現(xiàn)喝彩。 2001年以來，在上述利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，尤其是上半年呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢，無論租價、售價都出現(xiàn)了大的漲幅，如遠洋大廈最高售價達到3500美金／平方米，租價達到38美金／月／平方米，與去年相比整整翻了一番。

　　進入下半年，美國、歐盟、日本經(jīng)濟放緩和“11”事件對中國的負面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長期萎靡不振，對今年下半年北京寫字樓市場的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場卻進入價跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段；與上半年相比，平均租金下降了8.3%。綜合來看，2001年北京甲級寫字樓全年供應(yīng)量達到150萬平方米，銷售（租賃）量在68萬平方米。截止今年12月市場平均售價16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%。從區(qū)域上看，北京西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）增幅最為強勁。市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)及外地機構(gòu)重新成為寫字樓需求主體，大單成交成為市場主流。

　　那么，2002年的北京寫字樓市場前景如何呢？市場供應(yīng)：300萬平方米寫字樓誰來消化據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，北京在建、擬建寫字樓面積將達到1200萬平方米以上。其中30%左右即300萬平方米的寫字樓面積將在今年推出，是2001年市場供應(yīng)量的一倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場形勢不容樂觀。

　　調(diào)查結(jié)果顯示：朝陽區(qū)有16個項目，約有500多萬平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運村地區(qū)。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點地區(qū)投資做他們進京的招牌項目。據(jù)統(tǒng)計2002年將有金地、萬達等大型項目入市，供應(yīng)量達150萬平方米以上。

　　西城區(qū)的項目主要集中在金融街及附近區(qū)域共有8個項目，有150萬平方米的供應(yīng)量，主要為甲級寫字樓，約占該區(qū)在建、擬建項目面積總量的85％。據(jù)統(tǒng)計2002年將有中證大廈、金融城等項目推出，供應(yīng)量在50萬平方米。

　　海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮上水面，加上各大院校的存儲土地，中關(guān)村潛在供應(yīng)量在300萬平方米以上。據(jù)統(tǒng)計2002年供應(yīng)量在60萬平方米。

　　宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直為高檔項目的禁地，高檔項目較少。有2個項目為前幾年的存量（荷華國際、中環(huán)廣場），大約明年也會推向市場。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場（88萬平方米綜合）這樣的大項目。該區(qū)未來供應(yīng)量為120萬平方米，其中寫字樓占50％左右。據(jù)統(tǒng)計2002年供應(yīng)量在30萬平方米。

　　豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，像海天廣場等項目。供應(yīng)量約在40萬平方米左右，而且大多為中檔項目。

　　在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項目。供應(yīng)量大約在200萬平方米左右。據(jù)統(tǒng)計2002年供應(yīng)量在20萬平方米。

　　綜上所述，北京未來三年內(nèi)在建、擬建甲級寫字樓的供應(yīng)量超過1200萬平方米寫字樓面積，是目前北京寫字樓現(xiàn)有存量的2.4倍。其中30%左右即300萬平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場供應(yīng)量的兩倍。市場需求：誰在支撐北京寫字樓市場。北京作為中國政治、經(jīng)濟、文化中心，作為國際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬平方米以上，相對于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強大的購買力和承接力。

　　我們不禁要問，2002年誰將撐起寫字樓市場一片天？讓我們先來看一下過去五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達到66家，認購面積達150萬平方米以上。

　　從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險機構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外�。泄�3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。

　　顯然，金融機構(gòu)和電信機構(gòu)在北京每年均有整棟購置寫字樓的案例，且購買面積在逐年增加，是近年來北京寫字樓的主流客戶。

　　此外，我們還注意到這樣幾個特點：第一，隨著中國申奧成功和加入WTO，國外公司對寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢頭。第二，我們還發(fā)現(xiàn)外省市的駐京機構(gòu)及集團公司需求旺盛，近兩年有向北京擴大的趨勢。第三，大單客戶在購買寫字樓時，主要考慮的因素依次是相對獨立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設(shè)施等等，同時區(qū)域間出現(xiàn)“客戶互動”——東遷西移跡象。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國家部委政府機構(gòu)、金融保險機構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第五，中資國有企業(yè)和中資機構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)，近年來一直是大單客戶的主流。這也是2001年西部地區(qū)大單客戶比例遠遠超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）的原因。

　　那么，隨著人們對中國加入世貿(mào)組織，大量外資涌入的預(yù)期。2002年北京寫字樓市場需主體求是否會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，我們將試目以待。

　　通過上述分析，我們認為已經(jīng)回答了誰在支撐北京的寫字樓市場這個問題。因為一個無法否認的事實是：中資機構(gòu)無論是過去、現(xiàn)在還是將來，都將是支撐北京寫字樓市場的主流力量。

　　市場格局：誰將打響價格戰(zhàn)的第一槍？目前，北京寫字樓商務(wù)板塊大致可以分為CBD、金融街、中關(guān)村、燕莎、亞運村、東長安街等。隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃的出臺，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，北京寫字樓市場的三大熱點商圈已見雛形�？梢詳嘌�，2002年北京寫字樓的競爭首先是三大商務(wù)板塊的競爭。三大板塊理論上雖說各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認為競爭是不可避免的而且是十分激烈的。

　　中關(guān)村：盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進一步提高。但是以下幾個問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來三年內(nèi)有近300萬平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊地辦公，加上市場上風(fēng)傳最后一個外企微軟計劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。第三，國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。

　　金融街：首先金融街地區(qū)未來幾年內(nèi)將有150萬平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機構(gòu)的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。第二金融街是北京各大部委機關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構(gòu)總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。第三證券、保險、及電信等都是一些目前沒有對外開放進入WTO后將率先開放的行業(yè)。對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。金融街的缺點是服務(wù)設(shè)施的缺乏。

　　CBD：據(jù)統(tǒng)計CBD占北京在建、擬建的寫字樓項目總量的一半，即500萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來三倍的客源無疑是個未知數(shù)。一方面入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場恰恰是由大面積成交客戶支撐起來的。另一方面，從客戶群體來講，由于CBD是一個商貿(mào)區(qū)，實際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進來了，包括世界500強有170家都已入住。而外資金融機構(gòu)進入中國市場有一個時間準(zhǔn)入的問題，同時又面臨金融街的有力競爭。這些都將是制約CBD寫字樓市場的主要因素。

　　既然競爭是不可避免的而且十分激烈，誰將打響價格戰(zhàn)的第一槍，無疑是2002年市場最大的懸念之一？產(chǎn)品類型：創(chuàng)新產(chǎn)品有多少概念可以重來？ 2001年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些邊緣性的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。一是以CBD區(qū)數(shù)碼01大廈為代表的經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標(biāo)客戶主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績。二是中關(guān)村經(jīng)理人公園韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商務(wù)公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。三是以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風(fēng)、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。這其中最引人注意的就是以建外SOHO及韋伯豪等商務(wù)公寓的出現(xiàn)，這些邊緣產(chǎn)品——商務(wù)公寓的出現(xiàn)標(biāo)志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富和市場的成熟，同時也標(biāo)志著寫字樓市場將步住宅市場后塵進入概念營銷時代。商務(wù)公寓與寫字樓相比改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。據(jù)調(diào)查，類似太月園、九龍花園這樣中等檔次的公寓也分布著廣告公司、企業(yè)等行業(yè)的小型公司企業(yè)。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務(wù)公寓的原因。筆者相信2002年商務(wù)公寓將大行其道，并將逐步取代目前比較流行的商住兩用公寓概念，得到購房者和投資者的認同。今年還有多少創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品涌現(xiàn)，在市場上占有一席之地？今年還有多少令人眼花繚亂的寫字樓新概念將步目前熱鬧的住宅物業(yè)后塵推出？讓我們試目以待。投資理念：投資性買家能否重現(xiàn)江湖？人們記憶猶新的1993年、1994年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞房地產(chǎn)投資性買家進場作莊的結(jié)果。以萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟危機發(fā)爆發(fā)，投資價值的夢幻破滅了。大家也對寫字樓喪失了信心，一方面開發(fā)商離開了，另一方面投資者也在市場上銷聲匿跡了。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，第二、三批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家誕生了。不同之處在于他們似乎更青睞公寓型物業(yè)，如現(xiàn)代城的熱銷，投資性買家功不可沒。有統(tǒng)計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。他們近年來活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買房地產(chǎn)，個別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。去年以來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的關(guān)注，如新推出的財富中心、住邦2000就吸引了大批投資性買家進場。那么，在北京寫字樓市場的第二個春天來臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無疑是2002年寫字樓市場的懸念之一。目前，一般寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。筆者認為，在國家擴大內(nèi)需，刺激消費的大背景下，我們可以期待寫字樓按揭政策將進一步放寬，投資性買家將重返寫字樓投資市場的“伊甸園”。根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點認為今年北京甲級寫字樓市場需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，但考慮到以上幾個不確定性因素，我們認為北京寫字樓發(fā)展商應(yīng)該多一分清醒，少一分醉，在重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場營銷策劃以及物業(yè)管理等等方面下工夫，以提升項目的整體品質(zhì)和競爭力。

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