房訊網(wǎng)首席顧問　劉凱

　　今年上半年以來，在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；另一方面，去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）出現(xiàn)回潮，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)重新成為寫字樓需求主體，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，大單成交成為市場(chǎng)主流，西風(fēng)壓倒東風(fēng)。

　　市場(chǎng)供應(yīng)：未來1000萬，今年無戰(zhàn)事

    　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括東方廣場(chǎng)的15萬平方米的在內(nèi)，預(yù)期2001年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到140萬平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長(zhǎng)安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有數(shù)碼科技大廈、融科資訊中心及新入伙的騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國(guó)際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應(yīng)量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。
    而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來看，CBD約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。
    　　我們認(rèn)為，今后三年內(nèi)，那種不管什么樣的寫字樓都有人要的時(shí)代將成為歷史，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入"產(chǎn)品時(shí)代"；CBD將是爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)的"薩拉熱窩"。

　　2001年北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)狀況

　　市場(chǎng)需求：投資待釋放，中資成主力

    　　寫字樓的空置率下降，供需總體基本保持平衡。
    　　隨著中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非�？捎^的。 目前，銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購(gòu)買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家）。這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。我們相信，這部分需求有可能在2002年得到有效釋放。
    　　另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)甲級(jí)寫字樓2001年上半年入住率的變化，分析得出，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。其中電信公司或金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成中資機(jī)構(gòu)需求的主體。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。
    　　需要指出的是，近年來北京寫字樓客戶群已經(jīng)出現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，以高科技、電信、保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)為代表的中資機(jī)構(gòu)成為寫字樓市場(chǎng)需求的主力。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)"東遷與西移"互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點(diǎn)。

　　市場(chǎng)租售：買賣占主流，西風(fēng)壓東風(fēng)

    　　2001年上半年，市場(chǎng)吸納了近28萬平方米的甲級(jí)寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。
    　　自今年上半年以來，中資公司目前仍是甲級(jí)寫字樓的主要購(gòu)買者。中資公司購(gòu)買寫字樓多數(shù)用于自用。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的成交價(jià)在2400美元／平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/月。比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。

　　金融街甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)指標(biāo)

　　平均售價(jià) （美元／平方米）2400
　　平均租金 （美元／平方米／月）26
　　平均回報(bào)率 10.8％
　　免租期（二年租期） 1－2月
　　甲級(jí)寫字樓平均空置率 8％
　　物業(yè)管理費(fèi)（美元／平方米／月） 3.5

    　　年初中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信整買了金融街C區(qū)10萬平方米的寫字樓，去年成立的中國(guó)最大的證券公司中國(guó)銀河證券購(gòu)買了國(guó)際企業(yè)大廈東段2萬平方米的寫字樓，以上大單成交直接影響了市場(chǎng)的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局面。
    　　另外，位于中關(guān)村的科技會(huì)展中心二期寫字樓也售出85％。國(guó)興大廈寫字樓客戶主要是國(guó)有大中型企業(yè)和他們的計(jì)算機(jī)服務(wù)部門。銷售率在60%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。
    　　比較而言，東城區(qū)及CBD由于賣盤不多，主要以租賃為主。租售價(jià)格與去年相比大約會(huì)上調(diào)了6%。
    　　綜合以上分析，我們發(fā)現(xiàn)2001年上半年寫字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的68%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　2001年上半年甲級(jí)寫字樓大單成交精選

　　項(xiàng)目名稱 購(gòu)買方 購(gòu)買寫字樓面積（平方米）
　　凱旋大廈 國(guó)家糧食儲(chǔ)備局 20000 國(guó)際企業(yè)大廈 中國(guó)銀河證券 20000
　　金融街C區(qū) 中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信 100000