如果說(shuō)房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，那么寫字樓就是房地產(chǎn)的晴雨表。對(duì)于2001年的北京寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是里程碑式的一年：中關(guān)村西區(qū)修改方案的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺(tái)、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信進(jìn)駐金融街、CCTV和BCTV的東移、微軟的出村東遷傳言……

　　北京申奧成功、APEC會(huì)議在上海的圓滿舉行、中國(guó)加入世貿(mào)組織、國(guó)家足球隊(duì)出線等大事使得世界矚目中國(guó)，更加為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的良好表現(xiàn)喝彩。

　 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，2001年以來(lái)，我國(guó)第一個(gè)季度的GDP增長(zhǎng)率為8.1%，上半年為7.9%，前三個(gè)季度為7.6%，全年預(yù)測(cè)為7.4%。

　　2001年以來(lái)，在上述利好的刺激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，尤其是上半年再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，無(wú)論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了大的漲幅，如遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與去年相比整整翻了一番。而后利好不斷，中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃的確定、CBD規(guī)劃方案的出臺(tái)、金融街中心區(qū)規(guī)劃的公布、中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信進(jìn)駐金融街、中國(guó)銀河證券進(jìn)駐國(guó)際企業(yè)大廈、CCTV和BCTV的東移……引發(fā)了各大媒體和全社會(huì)的極大關(guān)注和討論。

　　業(yè)內(nèi)人士驚呼：北京寫字樓市場(chǎng)的第二個(gè)春天來(lái)了。

　　進(jìn)入下半年，美國(guó)、歐盟、日本經(jīng)濟(jì)放緩和“9?11”事件對(duì)中國(guó)的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，尤其是高科技企業(yè)（IT）長(zhǎng)期萎靡不振，對(duì)今年下半年北京寫字樓市場(chǎng)的影響巨大，在一片入世利好的歡呼聲中，北京寫字樓市場(chǎng)卻進(jìn)入價(jià)跌量縮，旺季不旺的調(diào)整階段；與上半年相比，平均租金下降了8.3%。

　　綜合來(lái)看，2001年北京甲級(jí)寫字樓全年供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米，銷售（租賃）量在68萬(wàn)平方米。截止今年12月市場(chǎng)北京甲級(jí)寫字樓平均售價(jià)16100/平方米，與2000年相比上漲5%；平均租金23.5/平方米/月，與2000年相比上漲17.5%。從區(qū)域上看，北京西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）增幅最為強(qiáng)勁。市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)及外地機(jī)構(gòu)重新成為寫字樓需求主體，大單成交成為市場(chǎng)主流，西風(fēng)（西部地區(qū)）壓倒東風(fēng)（東部地區(qū)）。

十年發(fā)展歷程：多少滄桑事都付談笑中

　　北京寫字樓市場(chǎng)在歷經(jīng)了93、94年大干快上大的發(fā)展時(shí)期，經(jīng)歷了97、98年低谷時(shí)期，2001年又承申奧成功和入世利好東風(fēng)，以及北京的CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)地位的確定，使北京的寫字樓市場(chǎng)又迎來(lái)了新一輪的上升期。無(wú)論是93、94時(shí)期造就的英雄， 97、98年低谷時(shí)期的幸運(yùn)兒，還是此時(shí)進(jìn)京的外地房地產(chǎn)巨頭（金地集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)）都迎著這縷朝陽(yáng)向北京的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)軍。

　　讓我們先來(lái)回顧一下北京寫字樓市場(chǎng)所經(jīng)歷的三個(gè)時(shí)期：

　　一、93、94年：第一個(gè)高速發(fā)展期。

　　由于改革開放，市場(chǎng)的發(fā)展，外商、外資的大量進(jìn)入促進(jìn)了北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。使北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)了第一個(gè)高潮。當(dāng)時(shí)的一些寫字樓都賣出了天價(jià)。如萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)、西單國(guó)際大廈等一些項(xiàng)目，租賃價(jià)格也水漲船高。正因?yàn)檫@些原因，更加吊起各發(fā)展商胃口，紛紛跑到北京圈地、建樓，以期分得一杯羹。一時(shí)間洛陽(yáng)紙貴，使得北京寫字樓項(xiàng)目遍地開花，到處都有在建的寫字樓，一派欣欣向榮的景象。利達(dá)行代理銷售的萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)93年12月開盤，開售僅三天，一、二期即告售罄，并從一期的USD2200／平方米賣到了三期的USD3500／平方米。據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，北京寫字樓的租金當(dāng)時(shí)僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，國(guó)貿(mào)中心寫字樓的租金更高達(dá)USD100／平方米/月。

　　二、98、99年：北京寫字樓市場(chǎng)的寒冬。

　　由于受東南亞金融危機(jī)的影響，及國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響。北京寫字樓市場(chǎng)開始走向低谷，寫字樓大量空置，市場(chǎng)一片蕭條景象。這段時(shí)期內(nèi)，不少項(xiàng)目有價(jià)無(wú)市。于是，跳水開始了，1996年底京泰大廈以USD20／平方米/月（建筑面積含物業(yè)管理費(fèi)）推出，兩個(gè)月租完，致使中糧廣場(chǎng)、恒基中心、中服大廈等物業(yè)將租金從USD30－32／平方米/月降至USD22－25／平方米/月。1998年底到1999年初，平均租金低至USD13／平方米/月，有的寫字樓還提供如裝修期及長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月的免租期。租售價(jià)格一跌再跌，東方廣場(chǎng)一度傳出了15美金／月／平方米的“驚喜價(jià)”。此時(shí)的北京寫字樓市場(chǎng)面臨一場(chǎng)大的淘汰賽。那些開發(fā)商當(dāng)初頭腦發(fā)熱，圈得的高價(jià)地塊所建項(xiàng)目處于無(wú)法再賣出高價(jià)，甚至賠錢也無(wú)人買的尷尬境地，使北京出現(xiàn)大量爛尾樓盤，讓人們目睹了一幕肓目上馬的寫字樓發(fā)展商的慘烈景象。直到今天，我們?nèi)钥梢钥吹侥承�“歷史遺跡”：位于西直門北的銀都大廈用了十年的時(shí)間終于成功封頂；而位于公主墳的中都大廈（原公主墳綜合商業(yè)大廈）則沒有那么幸運(yùn)，直到今天仍靜靜地躺在哪里，向人們?cè)V說(shuō)著“寫字樓的故事”。

　　三、2000、2001年：寒冬過(guò)去是春天。

　　1999年11月，中美簽署世貿(mào)雙邊準(zhǔn)入?yún)f(xié)議。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)狀況的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，尤其是新興IT行業(yè)、網(wǎng)絡(luò)公司、各大國(guó)家金融機(jī)構(gòu)、新剝離的大型國(guó)企公司、機(jī)構(gòu)，消化了大面積寫字樓。極大地支撐了北京寫字樓市場(chǎng)。尤其是互聯(lián)網(wǎng)公司的蓬勃發(fā)展，大面積吸納北京寫字樓市場(chǎng)有限的供應(yīng)量，為2000年前后北京寫字樓市場(chǎng)的回升做出了很大的貢獻(xiàn)。隨著前幾年的空置面積進(jìn)一步消化，北京寫字樓市場(chǎng)開始漸漸向春天走來(lái)。具代表性的項(xiàng)目遠(yuǎn)洋大廈、國(guó)企大廈、航華科貿(mào)等，都出現(xiàn)了少有的好的出售、出租景象。到2001年上半年市場(chǎng)逐漸繁榮。無(wú)論租價(jià)、售價(jià)都出現(xiàn)了大的漲幅，遠(yuǎn)洋大廈最高售價(jià)達(dá)到3500美金／平方米，租價(jià)達(dá)到38美金／月／平方米，與去年相比整整翻了一番。本地發(fā)展商、外地發(fā)展商紛紛進(jìn)京投資寫字樓項(xiàng)目，尤以三大商務(wù)板塊（中關(guān)村、CBD、金融街）更為集中。這些都大大刺激了北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 業(yè)內(nèi)人士驚呼：北京寫字樓市場(chǎng)的第二個(gè)春天來(lái)了。

2001年市場(chǎng)回顧：青山遮不住畢竟西流去 　　

　　市場(chǎng)供應(yīng)：未來(lái)1200萬(wàn)，今年無(wú)戰(zhàn)事
　　據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)， 2001年寫字樓供應(yīng)量達(dá)到150萬(wàn)平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)在建的有數(shù)碼科技大廈、融科資訊中心、清華同方科技廣場(chǎng)及新入伙的騰達(dá)大廈等，供應(yīng)量將有43萬(wàn)平方米左右。朝陽(yáng)區(qū)有數(shù)碼01、新亞大廈、凱特達(dá)利和遠(yuǎn)大中心、名人廣場(chǎng)項(xiàng)目等約62萬(wàn)平方米的供應(yīng)量；金融街地區(qū)有新開盤的國(guó)際金融中心以及下半年開盤的11萬(wàn)平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的皇冠大廈，總共約30萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。 綜合起來(lái)，大約有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量入市。
而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，CBD約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為300萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他地區(qū)200萬(wàn)平方米左右，三年內(nèi)潛在供應(yīng)量在1200萬(wàn)平方米左右。 是目前北京寫字樓現(xiàn)有存量的2.4倍。
　　我們認(rèn)為，今后三年內(nèi)，那種不管什么樣的寫字樓都有人要的時(shí)代將成為歷史，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入“產(chǎn)品時(shí)代”；中關(guān)村地區(qū)由于潛在供應(yīng)量是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。因此，可以斷言，中關(guān)村將是爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)爭(zhēng)的“薩拉熱窩”。

　　2001年北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)狀況
　　區(qū)域 　　項(xiàng)目名稱 　面積（萬(wàn)平方米）
　　海淀區(qū)　數(shù)碼科技大廈 7
　　　　　　融科資訊中心 5
　　　　　　騰達(dá)大廈 7.5

　　　　　　清華同方科技廣場(chǎng) 11
　　　　　　國(guó)興大廈 4.8
　　　　　　太平洋大廈 6

　　
　　朝陽(yáng)區(qū) 中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心 6
　　　　　　瑞城中心 13
　　　　　　中國(guó)人壽大廈 9
　　　　　　數(shù)碼01 3
　　　　　　新亞大廈 7
　　　　　　凱特達(dá)利 10
　　　　　　名人廣場(chǎng) 7

　　　　　　遠(yuǎn)大中心 8.5
　　西城區(qū) 太運(yùn)大廈 2
　　　　　　北京國(guó)際金融中心 6.9
　　　　　　富凱大廈 11
　　　　　　皇冠大廈 11
　　東城區(qū) 東方廣場(chǎng) 15
　　總計(jì) 151萬(wàn)平方米

　　市場(chǎng)需求：投資待釋放，中資成主力
　　隨著中國(guó)申奧成功和加入世貿(mào)組織，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5％左右的回報(bào)率相比是非�？捎^的。 目前，銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購(gòu)買寫字樓（如凱旋大廈就吸引了一部分投資型買家）。這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。我們相信，這部分需求有可能在2002年得到進(jìn)一步釋放。
另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)、外地機(jī)構(gòu)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。從需求結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)北京甲級(jí)寫字樓2001年入住率的變化，分析得出，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在銷售市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。其中電信公司或金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成中資機(jī)構(gòu)需求的主體。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。

　　需要指出的是，今年北京寫字樓客戶群出現(xiàn)如下特點(diǎn)：第一，以高科技、電信、保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)為代表的中資機(jī)構(gòu)成為寫字樓市場(chǎng)需求的主力。第二，東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)"東遷與西移"互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東?quot;和部分高科技外企、上市公司的"西移"就證明了這一點(diǎn)。第三，外地機(jī)構(gòu)包括外地政府機(jī)構(gòu)和投資集團(tuán)、企業(yè)“進(jìn)京”的步伐在逐漸加快。如內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu)整棟購(gòu)買了位于北京站的信通大廈。

　　市場(chǎng)租售：買賣占主流，西風(fēng)壓東風(fēng)
　　2001年，市場(chǎng)吸納了近68萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓面積，與2000年相比略有放大。其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)和外地機(jī)構(gòu)購(gòu)買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。
　　無(wú)可質(zhì)疑，中資公司目前仍是甲級(jí)寫字樓的主要購(gòu)買者。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的成交價(jià)在2400美元／平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了6個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在24美元/月。比去年同期上漲了20個(gè)百分點(diǎn)。

　　金融街甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)指標(biāo)
　　平均售價(jià) （美元／平方米）2400
　　平均租金 （美元／平方米／月）24
　　平均回報(bào)率 9.8％
　　免租期（二年租期） 1－2月
　　甲級(jí)寫字樓平均空置率5％
　　物業(yè)管理費(fèi)（美元／平方米／月） 3.5

　　年初中國(guó)移動(dòng)和中國(guó)電信整買了金融街C區(qū)10萬(wàn)平方米的寫字樓，去年成立的中國(guó)最大的證券公司中國(guó)銀河證券購(gòu)買了國(guó)際企業(yè)大廈東段3.5萬(wàn)平方米的寫字樓面積，以上大單成交直接影響了市場(chǎng)的供給，在某種程度上導(dǎo)致西部市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張局面。
　　另外，位于中關(guān)村的科技會(huì)展中心二期寫字樓也售出85％。國(guó)興大廈寫字樓客戶主要是國(guó)有大中型企業(yè)和他們的計(jì)算機(jī)服務(wù)部門，銷售率在80%以上。而華通大廈二期銷售率接近100%。
比較而言，東城區(qū)及朝陽(yáng)區(qū)賣盤主要有浙江省政府購(gòu)買了浙江大廈3.4萬(wàn)平方米，中國(guó)絲綢購(gòu)買了匯置通大廈2萬(wàn)平方米的寫字樓面積。租賃方面，目前平均租金32/平方米/月，與去年相比大約上調(diào)了14%。
　　綜合以上分析，我們發(fā)現(xiàn)2001年寫字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場(chǎng)的62%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成為2001年寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

　　　　　　2001年上半年甲級(jí)寫字樓大單成交精選
　　項(xiàng)目名稱 購(gòu)買方 購(gòu)買寫字樓面積（平方米）
　　國(guó)際金融中心 某政府機(jī)構(gòu) 20.000

　　凱旋大廈 國(guó)家糧食儲(chǔ)備局 20.000

　　國(guó)際企業(yè)大廈 中國(guó)銀河證券 35.000
　　金融街C區(qū) 中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信 100.000

　　浙江大廈 浙江省政府 34.000
　　匯置通大廈 中國(guó)絲綢 20.000
　　信通大廈 內(nèi)蒙古某機(jī)構(gòu) 20.000

　　皇冠大廈 某政府機(jī)構(gòu) 20.000

2002年市場(chǎng)展望：數(shù)風(fēng)流人物還看明朝

　　宏觀經(jīng)濟(jì)：能否保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)？

　　明年我國(guó)將召開黨的十六大會(huì)議，但宏觀經(jīng)濟(jì)上將面臨偏緊的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，因此采取各種措施，保證明年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行顯得尤為重要。由于全球經(jīng)濟(jì)暗淡，國(guó)內(nèi)缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，企業(yè)效益回落我國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保證多年以來(lái)的較高增長(zhǎng)速度，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，明年下半年亞洲經(jīng)濟(jì)將率先觸底反彈。而中國(guó)將是亞洲經(jīng)濟(jì)回升的“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)界有關(guān)人士預(yù)測(cè)，2002年我國(guó)經(jīng)濟(jì)依然能夠保持百分之七左右的增長(zhǎng)速度，屆時(shí)我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值將超過(guò)今年的九萬(wàn)億元，突破十萬(wàn)億元。 那么，2002年的北京寫字樓市場(chǎng)前景如何呢？

　　市場(chǎng)供應(yīng)：300萬(wàn)平方米寫字樓誰(shuí)來(lái)消化？

　　據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，北京在建、擬建寫字樓面積將達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上。其中30%左右即300萬(wàn)平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的一倍，加上2001年一部分未消化的寫字樓存量，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀。

　　調(diào)查結(jié)果顯示：

　　朝陽(yáng)區(qū)有16個(gè)項(xiàng)目，約有500多萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，主要集中在CBD地區(qū)和亞運(yùn)村地區(qū)。外地房地產(chǎn)巨頭也大多選擇這一熱點(diǎn)地區(qū)投資做他們進(jìn)京的招牌項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有金地、萬(wàn)達(dá)、財(cái)富中心等大型項(xiàng)目入市，供應(yīng)量達(dá)150萬(wàn)平方米以上。

　　西城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在金融街及附近區(qū)域共有8個(gè)項(xiàng)目，有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，主要為甲級(jí)寫字樓。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年將有中證大廈、金融城等項(xiàng)目推出，供應(yīng)量在50萬(wàn)平方米。

　　海淀區(qū)隨著中關(guān)村西區(qū)規(guī)劃確定，中關(guān)村東區(qū)規(guī)劃也浮上水面，加上各大院校的存儲(chǔ)土地，中關(guān)村潛在供應(yīng)量在300萬(wàn)平方米以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在60萬(wàn)平方米。

　　宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個(gè)區(qū)域以前一直為高檔項(xiàng)目的禁地，高檔項(xiàng)目較少。有2個(gè)項(xiàng)目為前幾年的存量（荷華國(guó)際、中環(huán)廣場(chǎng)），大約明年也會(huì)推向市場(chǎng)。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)了象中融城市廣場(chǎng)（88萬(wàn)平方米綜合）這樣的大項(xiàng)目。該區(qū)未來(lái)供應(yīng)量為120萬(wàn)平方米，其中寫字樓占50％左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米。

　　豐臺(tái)區(qū)的項(xiàng)目多集中在西客站周圍，像海天廣場(chǎng)等項(xiàng)目。供應(yīng)量約在40萬(wàn)平方米左右，而且大多為中檔項(xiàng)目。

　　在北京各區(qū)還有一些面積稍小或潛在的在建、擬建項(xiàng)目。供應(yīng)量大約在200萬(wàn)平方米左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)2002年供應(yīng)量在20萬(wàn)平方米。

　　綜上所述，北京未來(lái)三年內(nèi)在建、擬建甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)量驚人，超過(guò)1200萬(wàn)平方米。是目前北京寫字樓現(xiàn)有存量的2.4倍。其中30%左右即300萬(wàn)平方米的寫字樓面積將在2002年推出，是2001年市場(chǎng)供應(yīng)量的兩倍。

　　市場(chǎng)需求：誰(shuí)將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？

　　北京，作為中國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，作為國(guó)際性的大都市。每年寫字樓的吸納量在60萬(wàn)平方米以上，相對(duì)于上海和廣州，北京的魅力就在于歷年都有大單寫字樓客戶成交的案例，顯示出強(qiáng)大的購(gòu)買力和承接力。

　　我們不禁要問，2002年誰(shuí)將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天？讓我們先來(lái)過(guò)去五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫字樓面積的大單成交案例調(diào)查。

　　金融機(jī)構(gòu)是主力

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的調(diào)查，1997至2001年五年內(nèi)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到66家，認(rèn)購(gòu)面積達(dá)150萬(wàn)平方米以上。

　　1、區(qū)域特點(diǎn)

　　從大單客戶認(rèn)購(gòu)區(qū)域看，西城：31家，占46.96%，認(rèn)購(gòu)面積69.8萬(wàn)平方米；海淀：5家，占7.6%，認(rèn)購(gòu)面積15.5萬(wàn)平方米；東城：17家，占25.76%，購(gòu)面積認(rèn)購(gòu)面積27.1萬(wàn)平方米；朝陽(yáng)：12家占18.18%，認(rèn)購(gòu)面積33.9萬(wàn)平方米；豐臺(tái)：1家占1.5%，認(rèn)購(gòu)面積3.8萬(wàn)平方米。

　　2、行業(yè)特點(diǎn)

　　從大單客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)24家，占調(diào)查結(jié)果的34.37％，其次是大型集團(tuán)公司14家，占調(diào)查結(jié)果的21.22％，通訊電信企業(yè)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，部委機(jī)關(guān)8家，占調(diào)查結(jié)果的12.13％，外國(guó)公司9家，占調(diào)查結(jié)果的13.65％，外省／市公司3家，占調(diào)查結(jié)果的4.5％。

　　3、面積特點(diǎn)

　　從認(rèn)購(gòu)面積來(lái)看，認(rèn)購(gòu)10000－30000平方米面積的大單客戶共48家，認(rèn)購(gòu)30000－50000平方米的客戶15家，認(rèn)購(gòu)50000平方米以上面積的大單客戶3家。

　　西部需求是熱點(diǎn)

　　從以上的分析中，我們發(fā)現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)在北京每年均有整棟購(gòu)置寫字樓的案例，且購(gòu)買面積在逐年增加；部委機(jī)構(gòu)購(gòu)置寫字樓的面積多在一萬(wàn)至兩萬(wàn)平方米之間，需求市場(chǎng)趨旺；國(guó)內(nèi)集團(tuán)公司在過(guò)去三年內(nèi)購(gòu)置了一定體量的寫字樓，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷發(fā)展以及日益國(guó)際化，有實(shí)力的集團(tuán)公司不斷涌現(xiàn)，在寫字樓的需求方面存在巨大潛力。

　　此外，我們還注意到這樣幾個(gè)特點(diǎn)：第一，隨著中國(guó)申奧成功和加入WTO，國(guó)外公司對(duì)寫字樓，尤其是位于CBD區(qū)域的高檔寫字樓的需求（租賃為主）呈上升勢(shì)頭。第二，我們還發(fā)現(xiàn)外省市的駐京機(jī)構(gòu)及集團(tuán)公司需求旺盛，近兩年有向北京擴(kuò)大的趨勢(shì)。第三，大單客戶在購(gòu)買寫字樓時(shí)，主要考慮的因素依次是相對(duì)獨(dú)立性，公司形象，樓盤檔次，位置交通，特殊需求，配套設(shè)施等等，同時(shí)區(qū)域因素也十分重要。第四，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）一直是金融機(jī)構(gòu)、信息產(chǎn)業(yè)注視的熱點(diǎn)，這與西部地區(qū)傳統(tǒng)上就是國(guó)家部委政府機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和電信主要聚集地區(qū)有很大關(guān)系。第五，中資國(guó)有企業(yè)和中資機(jī)構(gòu)大面積地消化了北京寫字樓物業(yè)。是大單客戶的主流。這也是西部地區(qū)大單客戶比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）的原因。

　　這里，我們不難得出200年誰(shuí)將撐起寫字樓市場(chǎng)一片天的結(jié)論。一個(gè)無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是：中資機(jī)構(gòu)無(wú)論是過(guò)去、現(xiàn)在還是將來(lái)，都將是支撐北京寫字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

　　市場(chǎng)格局：三分天下誰(shuí)最美？

　　近年來(lái)，各個(gè)發(fā)展商的實(shí)力、操盤水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力都有很大提高。而且項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也開始向著良性方向發(fā)展，這些發(fā)展商都把降低開發(fā)成本、提高項(xiàng)目品質(zhì)、重視后期管理放到首要位置，以期能戰(zhàn)勝對(duì)手奪得相應(yīng)的市場(chǎng)份額。

　　2002年北京寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)首先是三大商務(wù)板塊的競(jìng)爭(zhēng)。隨著國(guó)家對(duì)中關(guān)村建設(shè)的大力扶持，CBD規(guī)劃方案的塵埃落定，金融街核心區(qū)的建設(shè)即將展開，我們可以斷言，北京寫字樓市場(chǎng)的三大熱點(diǎn)商圈已見雛形。這也符合北京作為國(guó)際分大都市多元化格局發(fā)展的需要。中關(guān)村、金融街、CBD三大板塊理論上雖說(shuō)各自功能定位和目標(biāo)客戶定位不盡相同，但由于種種原因?qū)嶋H上這三大商務(wù)板塊之間的重疊之處是致命的，如CBD和金融街就都把金融、電信列入了勢(shì)力范圍，而金融街和中關(guān)村則把電信、金融納入了目標(biāo)客戶群，因此我們認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的而且是十分激烈的。

　　中關(guān)村前景不容樂觀

　　盡管我們相信在加入WTO后，以中小高科技企業(yè)為主流的客戶群將促進(jìn)中關(guān)村寫字樓物業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的進(jìn)一步提高。但是以下幾個(gè)問題同樣不容忽視：第一，中關(guān)村未來(lái)三年內(nèi)有近300萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。第二，由于租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸，據(jù)報(bào)道中關(guān)村現(xiàn)有80%的企業(yè)不在注冊(cè)地辦公，加上市場(chǎng)上風(fēng)傳最后一個(gè)外企微軟計(jì)劃“出村東遷”，使人們開始重新審視中關(guān)村的定位。目前政府在硬件——道路建設(shè)和軟件——平抑價(jià)格方面也制定了相關(guān)的優(yōu)惠政策，可謂用心良苦。以期能把分散在北京各處的高新技術(shù)企業(yè)吸引回到中關(guān)村。但那些分散在外的高新技術(shù)企業(yè)已在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢▍^(qū)域認(rèn)同感，能不能把它們吸引回來(lái)，工作將是十分巨大、艱苦的。第三，國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積。第四，該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源。因此，可以預(yù)見，幾年內(nèi)中關(guān)村將是寫字樓的“滑鐵盧”。租金售價(jià)格“跳水”的可能性最大。

　　金融街將是最大贏家

　　金融街地區(qū)未來(lái)幾年內(nèi)將有150萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，而目前存量尚少，又一向有金融、電信等中資機(jī)構(gòu)的大單客戶的支持，中小客戶的追捧。相信將是最具競(jìng)爭(zhēng)力的地區(qū)。

　　首先金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國(guó)家各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部、證券、保險(xiǎn)、及電信和移動(dòng)等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒有對(duì)外開放進(jìn)入WTO后將率先開放的行業(yè)。對(duì)于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來(lái)說(shuō)都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。但金融街的缺點(diǎn)是服務(wù)設(shè)施的缺乏，我們相信如果做好開發(fā)過(guò)程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，這些缺點(diǎn)都將得到有效彌補(bǔ)，無(wú)疑金融街將是這三大板塊中最具競(jìng)爭(zhēng)力和最有前途的板塊。我們相信中國(guó)的發(fā)展必須依靠中國(guó)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)的騰飛，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，金融街地區(qū)在經(jīng)歷了低調(diào)、穩(wěn)健、奮起的“陣痛”之后，必將顯示出應(yīng)有的魅力。

　　CBD熱點(diǎn)加上難點(diǎn)

　　據(jù)房訊網(wǎng)調(diào)查，北京在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目CBD將占總量的一半，也就是500萬(wàn)平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。那么，入世的刺激能否在三年內(nèi)帶來(lái)三倍的客源無(wú)疑是個(gè)未知數(shù)。我們知道，入世后大量外企將蜂涌而至，但外企客戶向來(lái)以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國(guó)公司大面積購(gòu)買寫字樓的案例。而北京的寫字樓市場(chǎng)恰恰是由大面積成交客戶支撐起來(lái)的。另一方面，從客戶群體來(lái)講，由于CBD是一個(gè)商貿(mào)區(qū)，實(shí)際上許多行業(yè)入世之前就已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，包括世界500強(qiáng)有1／3都已入住CBD了。而外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問題，同時(shí)又面臨金融街的有力競(jìng)爭(zhēng)。這些都將是制約CBD寫字樓市場(chǎng)的主要因素。如此則不難推斷，CBD是未來(lái)三年內(nèi)北京寫字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)，更是難點(diǎn)。

　　我們認(rèn)為CBD板塊應(yīng)更多的考慮怎樣吸引國(guó)內(nèi)的大型企業(yè)集團(tuán)，讓這些企業(yè)看到CBD的商貿(mào)窗口的作用才是工作的重點(diǎn)，才能把握住寫字樓消費(fèi)群體主流，與外企客戶的進(jìn)入相比，我們更愿意看到諸如中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)這樣的中資機(jī)構(gòu)的東移，這也符合CBD中央商務(wù)區(qū)的功能定位。

　　根據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)認(rèn)為明年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求量將呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但考慮到以上四個(gè)不確定性因素，我們認(rèn)為北京寫字樓發(fā)展商應(yīng)該保持一份清醒，重視產(chǎn)品的品質(zhì)、重視產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的定位、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等等方面以提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力。這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，不至于被競(jìng)爭(zhēng)的大潮所淹沒。