供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查顯示，2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量將達到創(chuàng)記錄的300萬平方米。是2001年供應(yīng)量的兩倍。其中，東部地區(qū)100萬平方米，包括朝陽區(qū)以財富中心、住幫2000為代表，供應(yīng)量達80萬平方米；東城區(qū)以東直門改造為代表，供應(yīng)量在20萬平方米。西部地區(qū)140萬平方米，包括西城區(qū)以富凱大廈、中證大廈為代表，供應(yīng)量在60萬平方米；海淀區(qū)以中關(guān)村西區(qū)為代表，供應(yīng)量在80萬平方米。其他各區(qū)供應(yīng)量在60萬平方米。顯然，西部地區(qū)繼消化量2001年首次超過東部地區(qū)之后，今年在供應(yīng)量上也是第一次超過東部地區(qū)，從而在供應(yīng)量上繼寫“西風壓倒東風”的市場格局。這是2002年北京寫字樓市場的一大特點。而據(jù)有關(guān)媒體報道，2002年上海甲級寫字樓市場供應(yīng)量僅為64萬平方米。北京市場溫度之高，供應(yīng)量之大，由此可見一斑。

需求結(jié)構(gòu)的變化

　　隨著中國加入世貿(mào)組織，游戲規(guī)則的改變。2002年北京寫字樓市場需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外”資本——外地資本和外國資本的進入。第一，最引人注目的就是外資企業(yè)機構(gòu)在寫字樓市場只租不買的“騎墻策略”將發(fā)生動搖，類似惠普、摩托羅拉等外企機構(gòu)出于本地化的需要，大面積購買案例將明顯增多。同時，部分外資企業(yè)機構(gòu)將加快對華投資的步伐，租務(wù)市場將繼續(xù)趨暖。第二，相對于上海和廣州，北京歷年都有外地企業(yè)機構(gòu)大單購買寫字樓成交的案例。加入世貿(mào)和申奧成功的利好，對外地企業(yè)機構(gòu)的刺激作用要遠遠大于對外資企業(yè)機構(gòu)的刺激，就象目前的汽車市場的價格大戰(zhàn)中國產(chǎn)車瘋狂降價而進口車的反應(yīng)卻相對滯后。因此，2002年需求結(jié)構(gòu)最大的變化將來自于外地企業(yè)機構(gòu)的強勁需求。最后需要指出的是中國經(jīng)濟起飛的發(fā)動機過去、現(xiàn)在以及將來都只能是中資企業(yè)機構(gòu)，可以斷言中資企業(yè)機構(gòu)仍是北京寫字樓市場的主流力量。

價格結(jié)構(gòu)的變化

　　寫字樓租售市場價格將出現(xiàn)“中間冷，兩頭熱”的局面。一方面頂級寫字樓如國貿(mào)中心、嘉里中心、財富中心等，憑借其形象性、標志性以及暫時的供需矛盾，租售市場將繼續(xù)保持旺盛勢頭；另一方面，乙級寫字樓憑借其低廉的租金和靈活多變的付款方式，無疑將繼續(xù)受到起步階段創(chuàng)業(yè)型公司的追捧，市場前景同樣另人樂觀。夾在中間兩頭受氣的是甲級寫字樓，據(jù)房訊網(wǎng)的最新調(diào)查，計劃在2002年推出的北京寫字樓項目70%以上都不約而同將自己定位在甲級寫字樓，同時也將自己推上了目標同類客戶和同期上市“狹路相逢勇者勝”的絕地。可以說200年寫字樓價格結(jié)構(gòu)的鏈條的斷裂將發(fā)生在甲級寫字樓物業(yè)，甲級寫字樓物業(yè)的租售價格將進一步下跌并向下——乙級寫字樓尋求支撐。以中關(guān)村為例，目前200家寫字樓項目中頂級物業(yè)（1美金每天每平米）不足3%，甲級和所謂甲級物業(yè)（0.6—0.8美金每天每平米）占33%，乙級物業(yè)（0.6美金每天每平米以下）占25%。因此，2002年北京寫字樓市場供應(yīng)量的增加實際上是中間市場，即甲級寫字樓供應(yīng)量的增加；同理，2002年北京寫字樓市場競爭實際上是甲級寫字樓的競爭。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化

　　2001年北京寫字樓市場上出現(xiàn)了一些邊緣性的寫字樓產(chǎn)品，令人耳目一新。一是以CBD地區(qū)數(shù)碼01大廈為代表的經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標客戶主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐京企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績。二是中關(guān)村韋伯豪公寓及CBD地區(qū)建外SOHO為代表的商務(wù)公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。三是以聯(lián)想融科中心為代表的高科技物業(yè)的興起，注重高科技客戶特殊的通訊需求以及人性化方面的需求，諸如新風、綠化、自然采光、功能分配、倉庫和研發(fā)空間上都更勝一籌。這其中最引人注意的就是以建外SOHO及韋伯豪等商務(wù)公寓的出現(xiàn)，這些邊緣產(chǎn)品——商務(wù)公寓的出現(xiàn)標志著房地產(chǎn)產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)的進一步豐富和市場的成熟，同時也標志著寫字樓市場將步住宅市場后塵進入概念營銷時代。商務(wù)公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)、商務(wù)用途、商務(wù)設(shè)施、商務(wù)氛圍。據(jù)調(diào)查，類似太月園、九龍花園這樣中等檔次的公寓也分布著廣告公司、IT企業(yè)等行業(yè)的小型公司企業(yè)。較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務(wù)公寓的原因。筆者認為，商務(wù)公寓的出現(xiàn)與其說是公寓的勝利還不如說是寫字樓的勝利。相信2002年商務(wù)公寓將大行其道，并將逐步取代目前比較流行的商住兩用公寓概念，得到購房者和投資者的認同。

客戶結(jié)構(gòu)的變化

　　人們記憶猶新的1993年、1994年北京寫字樓市場火爆，實際上是第一批香港及東南亞房地產(chǎn)投資性買家進場作莊的結(jié)果。以萬通新世界廣場、恒基中心為例，大批香港、臺灣、東南亞買家蜂擁而至，許多人只看了樓書和圖紙就買下了被描繪成20%以上回報率的寫字樓物業(yè)。隨即，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟危機發(fā)爆發(fā)，投資價值的夢幻破滅了。大家也對寫字樓喪失了信心，一方面開發(fā)商離開了，另一方面投資者也在市場上銷聲匿跡了。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的崛起和北京房地產(chǎn)的發(fā)展，第二、三批以國內(nèi)富裕階層為主的房地產(chǎn)投資性買家誕生了。不同之處在于他們似乎更青睞公寓型物業(yè)，如現(xiàn)代城的熱銷，投資性買家功不可沒。有統(tǒng)計顯示CBD熱銷公寓投資客戶一般占40%左右。他們近年來活躍在CBD和中關(guān)村地區(qū)，以增值、保值、出租為目的大量投資性購買房地產(chǎn)，個別人甚至連續(xù)投資了十幾套公寓物業(yè)。去年以來，寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的關(guān)注，如新推出的財富中心、住邦2000就吸引了大批投資性買家進場。那么，在北京寫字樓市場的第二個春天來臨之際，投資性買家能否重現(xiàn)江湖，無疑是2002年寫字樓市場的懸念之一。目前，一般寫字樓項目只能提供五成按揭，而這恰恰是制約投資寫字樓物業(yè)的瓶頸。筆者認為，在國家擴大內(nèi)需，刺激消費的大背景下，寫字樓按揭政策將進一步放寬，投資性買家將重返寫字樓投資市場的“伊甸園”。

開發(fā)結(jié)構(gòu)的變化

　　20世紀90年代，以嘉里中心、東方廣場、恒基中心為代表的頂級寫字樓物業(yè)，幾乎都貼著香港房地產(chǎn)巨頭的標簽。這種局面在21世紀將得到改變，有資料顯示目前多達近十家上市公司活躍在北京房地產(chǎn)市場。其中，金地集團、首創(chuàng)集團、城建集團等多家名列寫字樓開發(fā)商名單。此外，先行者如住邦實業(yè)開發(fā)位于東四環(huán)的住邦2000等已開始推向市場；甚至連高科技老大聯(lián)想集團也開始進軍寫字樓物業(yè)，推出了位于中關(guān)村的聯(lián)想融科中心。反之，李嘉誠揮師東壩，新世界集團移師亦莊，目標卻是普通住宅市場。這種開發(fā)結(jié)構(gòu)的“錯位”標志著北京寫字樓市場開發(fā)結(jié)構(gòu)從港澳、東南亞開發(fā)商為主體向內(nèi)資開發(fā)商為主體的轉(zhuǎn)變，標志著寫字樓“內(nèi)資開發(fā)時代”的來臨。