2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭(zhēng)、撤離CBD和回流中關(guān)村等重大事件，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來(lái)的下跌趨勢(shì)雙雙飄紅。一方面，從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)14162元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。

　　市場(chǎng)供應(yīng)：CBD供應(yīng)放量和東二環(huán)商務(wù)帶的崛起

　　房訊網(wǎng)調(diào)查報(bào)告顯示， 2004年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)50家，平均每月4.2家，與2003年同比上升0.2家�？偣�應(yīng)量達(dá)358萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。其中：

　　東部地區(qū)200萬(wàn)平方米，包括朝陽(yáng)區(qū)以華貿(mào)中心、北京財(cái)富中心、光華國(guó)際中心、佳程廣場(chǎng)、風(fēng)林西奧中心及蘭華國(guó)際為代表，供應(yīng)量達(dá)142.38萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的40%；東城區(qū)以新保利大廈、天恒大廈、南新倉(cāng)國(guó)際大廈為代表，供應(yīng)量57.6萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的16%。

　　西部地區(qū)158.46萬(wàn)平方米，包括西城區(qū)以長(zhǎng)安興融中心、德勝置業(yè)大廈為代表，供應(yīng)量40.4萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的11%；海淀區(qū)以理想國(guó)際大廈、融科資訊中心C座、錦秋國(guó)際大廈、中國(guó)電子大廈、楓藍(lán)國(guó)際中心、城建大廈、首創(chuàng)CEO拓展大廈、1+1大廈、世紀(jì)科貿(mào)大廈、嘉華大廈為代表，供應(yīng)量118.06萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的33%。

　　房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年、2003年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)連續(xù)兩年西部地區(qū)供應(yīng)量超過(guò)東部地區(qū)，保持領(lǐng)頭羊的地位。2004年這一“怪圈”終于被打破：東部地區(qū)（朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)）以56%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)首次在供應(yīng)量上超過(guò)西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）。值得注意的是2004年供應(yīng)量方面一個(gè)顯著特點(diǎn)是東二環(huán)商務(wù)帶的崛起。東二環(huán)商務(wù)帶在東城區(qū)政府支持，區(qū)域開(kāi)發(fā)商的聯(lián)手入市和媒體的炒作合力作用下，成為2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。東二環(huán)商務(wù)帶出現(xiàn)了一批令人眼前一亮的項(xiàng)目，或以超前創(chuàng)新取勝，或以販賣(mài)文化熱銷(xiāo)。如新保利大廈千余平方米的大堂，無(wú)一根立柱，異常寬敞、通透，從下至上高達(dá)９０米，堪稱(chēng)“北京第一中庭”；大廈的單層雙向柔索玻璃幕墻代表了世界最高技術(shù)水準(zhǔn)，高９０米、寬７０米，面積之大堪稱(chēng)世界第一；再如南新倉(cāng)國(guó)際大廈作為北京第一個(gè)由皇家糧倉(cāng)與現(xiàn)代寫(xiě)字樓共同構(gòu)筑的商務(wù)辦公空間，一邊是擁有600年歷史的古倉(cāng)，一邊是采用德國(guó)進(jìn)口干掛陶土板幕墻的現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，以“北京古代建筑與現(xiàn)代元素結(jié)合的最完美建筑”和“京派寫(xiě)字樓”的定位而熱銷(xiāo)2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　2004年?yáng)|二環(huán)商務(wù)帶供應(yīng)量達(dá)到57.6萬(wàn)萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的16%。

　　市場(chǎng)需求：租務(wù)市場(chǎng)上的外企和銷(xiāo)售市場(chǎng)上的民企

　　外資企業(yè)歷來(lái)是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)主力，這種趨勢(shì)在2004年得以沿續(xù)。據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷(xiāo)售總部，其中首選北京的占15%。根據(jù)政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)，CBD區(qū)域之內(nèi)共有2521家企業(yè)入住，其中外資企業(yè)達(dá)到了807家，入住CBD及周邊地區(qū)世界500強(qiáng)的有120多家，占在北京的世界500強(qiáng)75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。

　　2004年外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)繼續(xù)扮演主主角，如普華永道租用北京財(cái)富中心A座19000平方米的案例，從一個(gè)側(cè)面證明了以北京財(cái)富中心、富力城雙子座、南新倉(cāng)國(guó)際大廈為代表的CBD及周邊地區(qū)寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)傳奇，以及不可動(dòng)搖的中央商務(wù)區(qū)地位。

　　推動(dòng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的仍然是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融、教育等為2004年寫(xiě)字樓主要買(mǎi)家。電信、金融等營(yíng)利能力強(qiáng)在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機(jī)構(gòu)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展實(shí)力不斷壯大，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要吸納力量，如中國(guó)網(wǎng)通購(gòu)買(mǎi)金融街中證大廈整棟147000平方米的的案例。同時(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)力不斷膨脹的民營(yíng)企業(yè)加入大單購(gòu)買(mǎi)行列，如新東方教育集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村金融中心B座的的案例。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售吸納量超過(guò)55萬(wàn)平方米，與去年相比略有下降。主要原因是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)大單購(gòu)買(mǎi)減少，但由于中小機(jī)構(gòu)的投資購(gòu)買(mǎi)非常踴躍，阻止了吸納量的進(jìn)一步下滑。

　　市場(chǎng)租售：地標(biāo)之爭(zhēng)和多中心商務(wù)格局的形成

　　從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，區(qū)域差異依然存在。根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)14162元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。

　　需要指出的是，北京寫(xiě)字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫(xiě)字樓的問(wèn)世；租金上漲得宜于CBD商圈寫(xiě)字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng)（入�。┫鄬�(duì)有限。

　　在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，從而具備了向一線商圈沖擊的實(shí)力。如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，BDA商圈、望京商圈的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的亞運(yùn)基礎(chǔ)和奧運(yùn)概念。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上除去年流行的商務(wù)公寓、商務(wù)樓等邊緣型產(chǎn)品憑借綜合性價(jià)比優(yōu)勢(shì)和按揭優(yōu)勢(shì)繼續(xù)走紅外，高端寫(xiě)字樓追求“地標(biāo)” 、追求“純度”和追求“規(guī)�！钡内厔�(shì)是2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)：

　　 一是以銀泰中心、佳程廣場(chǎng)為代表的地標(biāo)性寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，使得北京寫(xiě)字樓地標(biāo)之爭(zhēng)風(fēng)起云涌。華貿(mào)中心“華貿(mào)挑戰(zhàn)國(guó)貿(mào)”、佳程廣場(chǎng)“南國(guó)貿(mào)，北佳程”、中關(guān)村金融中心“150米高中關(guān)村標(biāo)志性建筑”、銀泰中心“250米北京第一高樓”等等，仿佛一夜之間北京寫(xiě)字樓的品質(zhì)就躍上了一個(gè)新臺(tái)階。

　　二是以新保利大廈、中關(guān)村金融中心為代表的純寫(xiě)字樓的復(fù)興，重新定義甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，前者堪稱(chēng)世界第一的單層雙向柔索玻璃幕墻，后者號(hào)稱(chēng)世界第一座雙曲面結(jié)構(gòu)的摩天大樓，向世界頂級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)起挑戰(zhàn)。不僅吸引了眾多眼球，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)，而且受到追求自身形象實(shí)力不斷膨脹的諸如新東方教育集團(tuán)這樣民營(yíng)企業(yè)的青睞。

　　三是以華貿(mào)中心、北京財(cái)富中心為代表的超級(jí)大盤(pán)的問(wèn)世，集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積分別達(dá)到100萬(wàn)平米和72萬(wàn)平米，憑借綜合性優(yōu)勢(shì)，規(guī)模氣勢(shì)和完善配套而閃耀北京。

　　此外，2004年北京寫(xiě)字樓發(fā)展商經(jīng)營(yíng)理念上的創(chuàng)新同樣引人注目，如凱晨廣場(chǎng)采用訂制化服務(wù)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)展為期六個(gè)月訂制化客戶調(diào)研活動(dòng)；再如北環(huán)中心利用互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展的“摸高探底”游戲競(jìng)猜活動(dòng)，為2004年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)畫(huà)上了完美的句號(hào)。

　　2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望：一是總供應(yīng)量將超過(guò)今年或與今年持平，東部市場(chǎng)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)）將繼續(xù)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)超過(guò)西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）；二是2005年北京寫(xiě)字樓平均售價(jià)將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測(cè)將會(huì)大幅下跌；三是2003年、2004年愈演愈熱的“總部”寫(xiě)字樓、“獨(dú)棟” 寫(xiě)字樓產(chǎn)品風(fēng)光不再，部分產(chǎn)品有可能出現(xiàn)滯銷(xiāo)局面；四是隨著亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的發(fā)展壯大，將最終形成北京多中心商務(wù)格局；五是租務(wù)市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)上的兩極分化，即由外資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)租務(wù)市場(chǎng)和由內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求分化的市場(chǎng)格局短期內(nèi)不會(huì)被打破；六是隨著一大批頂級(jí)寫(xiě)字樓如北京財(cái)富中心、中關(guān)村金融中心、華貿(mào)中心等項(xiàng)目的落成，將進(jìn)一步提升北京寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)。

　　2004年甲級(jí)寫(xiě)字樓大單成交精選

　　購(gòu)買(mǎi)（租用）方　　　　項(xiàng)目名稱(chēng)　　　　　　購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓面積（平方米）
　　　普華永道　　　　　北京財(cái)富中心A座　　　　　19000（租用）
　　新東方教育集團(tuán)　　中關(guān)村金融中心B座　　　　　25000
　　　中國(guó)網(wǎng)通　　　　　金融街中證大廈 　　　　　147000
　　　搜狐公司　　　　　 威新國(guó)際大廈　　　　　　12000（租用）

作者：劉凱
房訊網(wǎng)首席顧問(wèn)

　　2004年北京全年新推甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表
項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 寫(xiě)字樓面積 價(jià)格 物業(yè)管理費(fèi) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間

朝陽(yáng)區(qū)
華貿(mào)中心 朝陽(yáng)區(qū)西大望路6號(hào) 20萬(wàn)平方米 只租不售 未定 2004年2月
佳程廣場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū)三元橋 14萬(wàn)平方米 3000美元/平方米 未定 2004年10月
住邦2000 東四環(huán)慈云寺橋東南角 2.0萬(wàn)平方米 18000元/平方米 25元/平方米.月 2004年4月
昆泰國(guó)際中心 朝外大街南側(cè)正中心 7.0萬(wàn)平方米 15000元/平方米 5.50元/平方米/月 2004年4月
朝林大廈 亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)榮華中路15號(hào) 8萬(wàn)平方米 只租不售 23.19元/平方米/月 2004年4月
華聲國(guó)際大廈 朝陽(yáng)東二環(huán)建國(guó)門(mén) 4.6萬(wàn)平方米 17000元/平方米 2美金/平方米/月 2004年5月
富力城雙子座 朝陽(yáng)區(qū)雙井橋西北 6.4萬(wàn)平方米 12000元/平方米 2.8元/平方米/月 2004年5月
光華國(guó)際中心 朝陽(yáng)區(qū)光華路七號(hào) 21萬(wàn)平方米 15000元/平方米 未定 2004年6月
雨潤(rùn)國(guó)際大廈 朝陽(yáng)建外大街永安西里 6萬(wàn)平方米 12000元/平方米 未定 2004年6月
美華世紀(jì)大廈 建外建華南路17號(hào) 3.98萬(wàn)平方米 13800元/平方米 6元/月/平米 2004年6月
怡和陽(yáng)光大廈 朝陽(yáng)東土城路12號(hào) 5.1萬(wàn)平方米 12300元/平方米 21元/月/平米 2004年6月
富爾大廈 朝陽(yáng)東三環(huán)中路25號(hào) 5萬(wàn)平方米 15500元/平方米 3.20元/平方米/月 2004年6月
藍(lán)堡國(guó)際中心 朝陽(yáng)區(qū)西大望路 3萬(wàn)平方米 16000元/平方米 未定 2004年8月
財(cái)滿街 東四環(huán)朝陽(yáng)路69號(hào) 4.7萬(wàn)平方米 7800元/平方米 未定 2004年9月
外企大廈A座 西大望路與廣渠路交叉 4萬(wàn)平方米 9600元/平方米 未定 2004年12月
BDA國(guó)際企業(yè)大道 亦莊 7萬(wàn)平方米 9600元/平方米 未定 2004年5月
遠(yuǎn)洋商務(wù) 東四環(huán)八里莊西里1號(hào) 3.3萬(wàn)平方米 8980元/平方米 未定 2004年8月
信義大廈 朝陽(yáng)安外大街外館東街2號(hào) 3.0萬(wàn)平方米 13000元/平方米 30元/月•平米 2004年3月
世紀(jì)興源大廈 朝陽(yáng)奧體東門(mén)東 2.5萬(wàn)平方米 11250元/平方米 19.8元/月•平米 2004年4月
風(fēng)林西奧中心 朝陽(yáng)區(qū)勞動(dòng)大廈東800米 6.6萬(wàn)平方米 13000元/平方米 未定 2004年4月
蘭華國(guó)際 亞運(yùn)村安立路與大屯路交匯處 5.2萬(wàn)平方米 2000美元/平方米 未定 2004年7月

海淀區(qū)
理想國(guó)際大廈 中關(guān)村高科技廣場(chǎng)2號(hào) 5.0萬(wàn)平方米 $25 /月•平方米 $3/月•平方米 2004年1月
道樂(lè)蒙恩商務(wù)街 海淀區(qū)萬(wàn)壽路口 4.5萬(wàn)平方米 12000元/平方米 20元/月/平方米 2004年2月
錦秋國(guó)際大廈 海淀區(qū)知春路 7.4萬(wàn)平方米 12600元/平方米 $2.4 /平方米*月 2004年4月
海興大廈 海淀區(qū)黃莊西側(cè) 8.23萬(wàn)平方米 12500元/平方米 20.85元/月/平米 2004年4月
天創(chuàng)大廈 海淀區(qū)高科技商貿(mào)中心區(qū) 5.1萬(wàn)平方米 12800元/平方米 18.5元/月/ 平米2004年4月
首創(chuàng)CEO拓展大廈 海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)10號(hào)地 3.6萬(wàn)平方米 未定 15000元/平方米 2004年4月
中國(guó)電子大廈 海淀區(qū)中關(guān)村大街 10.0萬(wàn)平方米 16800元/平方米 $3/月/平方米 2004年5月
盈都大廈 海淀知春路 2.0萬(wàn)平方米 12200元/平方米 4.80元/平方米/月 2004年5月
世紀(jì)科貿(mào)大廈 海淀中關(guān)村 9.9萬(wàn)平方米 11000元/平方米 9元/平方米/月 2004年5月
融科資訊中心二期 中關(guān)村科學(xué)院南路2號(hào) 6.8萬(wàn)平方米 $28元/月•平方米 未定 2004年6月
吉利恒潤(rùn) 海淀區(qū)北三環(huán)雙安商場(chǎng)東 3萬(wàn)平方米 12500元/平方米 未定 2004年8月
1+1大廈 海淀區(qū)彩和坊路 6.2萬(wàn)平方米 11500元/平方米 未定 2004年9月
智慧大廈 海淀學(xué)院南路 2.9萬(wàn)平方米 8200元/平方米 未定 2004年11月
第三極 海淀南大街北面 10萬(wàn)平方米 13000元/平方米 未定 2004年11月
嘉華大廈 上地信息環(huán)島西北角 14.43萬(wàn)平米 7000元/平方米 未定 2004年11月
楓藍(lán)國(guó)際中心 海淀區(qū)西土城路36號(hào) 21萬(wàn)平方米 11600元/平方米 2.8元/天•平米 2004年7月
城建大廈 海淀區(qū)北太平莊路18號(hào) 9.0萬(wàn)平方米 7元/天•平米 (含) 2004年3月

東城區(qū)
雍和大廈 東城安定門(mén)東大街7號(hào) 11萬(wàn)平方米 11500元/平方米 7元/平方米/月 2004年6月
盈地大廈 東城朝內(nèi)大街298號(hào) 4.8萬(wàn)平方米 15000元/平方米 23元∕月∕平方米 2004年6月
新保利大廈 東城區(qū)東四十條西南角 10萬(wàn)平方米 3100美元/平方米 未定 2004年9月
天恒大廈 東城區(qū)東直門(mén)立交橋東北角 4.2萬(wàn)平方米 16500元/平方米 未定 2004年10月
南新倉(cāng)商務(wù)天地 東城東四十條甲22號(hào) 11萬(wàn)平方米 15000元/平方米 未定 2004年10月
正東國(guó)際大廈 東城東直門(mén)外小街 7.8萬(wàn)平方米 13500元/平方米 未定 2004年10月
綠社(億樹(shù)公元) 東城青年湖北街9號(hào) 2.1萬(wàn)平方米 13000元/平方米 未定 2004年11月
名成國(guó)際大廈 東城建國(guó)門(mén)南大街 6.3萬(wàn)平方米 只租不售 未定 2004年2月

西城區(qū)
華樹(shù)大廈 西城月壇南街6號(hào) 3.0萬(wàn)平方米 14800元/平方米 30元/月•平米 2004年5月
豐匯時(shí)代 西城區(qū)太平橋大街 8.8萬(wàn)平方米 12000元/平方米 2 .8美金/月•平米 2004年5月
長(zhǎng)安興融中心 西城區(qū)鬧市口大街 18.8萬(wàn)平方米 2600美元/平方米 未定 2004年8月
德勝置業(yè)大廈 西城區(qū) 黃寺西大街 14.60萬(wàn)平米 10080元/平方米 未定 2004年8月

房訊網(wǎng)
20004年12月