2003年北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了突發(fā)事件（SARS）影響，新政策（121和18號文件）影響，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出租務(wù)市場相對平淡，亮點(diǎn)不多；而銷售市場供應(yīng)放大，熱點(diǎn)仍頻的態(tài)勢，租售價格延續(xù)去年跌勢小幅走低。一方面由于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有望，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)以8%的速度一騎絕塵，反映在租務(wù)市場和銷售市場上的兩極分化——外資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動租務(wù)市場和內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動銷售；另一方面，寫字樓市場格局發(fā)生微妙變化，總部經(jīng)濟(jì)化、商圈多極化、健康化（ 生態(tài)辦公、 綠色辦公）、 定制化等趨勢的出現(xiàn)和興起，標(biāo)志著寫字樓市場定制化時代的來臨。
　　 根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止今年 12月2003年北京寫字樓市場平均售價13581元/平方米（建筑面積報價），與2002年相比下跌8.8%；平均租金20.6美金/平方米/月（建筑面積報價），與2002年相比下跌5.5%；空置率24.2%，上升7.1%。

市場供應(yīng)：中關(guān)村供應(yīng)放量和南部的崛起
　　 房訊網(wǎng)調(diào)查報告顯示， 2003年新推出寫字樓租售項目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達(dá)48家，平均每月4家，供應(yīng)量達(dá)331.1萬平方米，同比增長18%。其中：
　　 東部地區(qū)105.5萬平方米，包括朝陽區(qū)以 朝外 MEN 、 第三置業(yè)、百富國際大廈 、 鉑宮中心 、尚都國際中心、萬達(dá)廣場及住幫 2000二期為代表，供應(yīng)量達(dá)102.9萬平方米，占總供應(yīng)量的31%；東城區(qū)以華麗大廈為代表，供應(yīng)量在2.6萬平方米，占總供應(yīng)量的0.8%。
　　 西部地區(qū)180.2萬平方米，包括西城區(qū)以國際投資大廈、置地星座為代表，供應(yīng)量在31.3萬平方米，占總供應(yīng)量的9.4%；海淀區(qū)以富地大廈、金隅科技中心、億城中心、中國電子大廈、 學(xué)院國際 、 牛頓辦公區(qū) 、 中關(guān)村金融中心 、城建大廈、輝煌時代大廈、 盈創(chuàng)動力 為代表，供應(yīng)量在 148.9萬平方米，占總供應(yīng)量的45%。
　　 其他各區(qū)供應(yīng)量在45.4萬平方米，占總供應(yīng)量的14%。
　　 北京寫字樓市場已經(jīng)連續(xù)兩年西部地區(qū)在供應(yīng)量和吸納量雙向超過東部地區(qū)，繼續(xù)保持領(lǐng)頭羊的地位。 2003年供應(yīng)量方面一個特點(diǎn)是上地地區(qū)和南部地區(qū)的崛起。上地地區(qū)僅金隅科技中心、 盈創(chuàng)動力、 富地大廈三個項目供應(yīng)量就超過西城區(qū)，而豐臺區(qū)號稱 總 規(guī)劃面積 110萬平方米500家 總部大樓的總部基地一個項目，一期 供應(yīng)量達(dá)到 20萬平方米，占總供應(yīng)量的6%。

市場需求：租務(wù)上的外資和銷售市場上的中資
　　 外資企業(yè)歷來是北京甲級寫字樓租賃市場主力，2003年上半年受到了突發(fā)事件SARS影響下降趨勢明顯。 從三月底 “ SARS ” 疫情的爆發(fā)到 4月份、5月份北京的寫字樓市場遭到了重創(chuàng)，部分樓盤甚至采取了封樓的措施， 外資企業(yè)在“危機(jī)管理”方面表現(xiàn)最為出色，大多立即推遲甚至停止了寫字樓租購計劃。而下半年 SARS過后又是外資企業(yè)率先反映，在租賃市場上逐漸活躍。首先，由于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有望，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)以8%的速度一騎絕塵，巨大的市場前景吸引著越來越多的境外公司，首都北京成為其進(jìn)入中國市場的首選辦公目標(biāo)。如 美國友邦保險除在安華發(fā)展大廈設(shè)立分部外，并計劃在北京西部，南部，中區(qū)設(shè)立分部。 其次， “ SARS ” 后遺癥使高檔寫字樓紛紛許以下調(diào)租金等優(yōu)惠措施 吸引大中型外資企業(yè)機(jī)構(gòu)。如德國寶馬租賃盛世大廈 4500平方米、日本電氣租賃 東方廣場 300平方米的案例。
　　 推動寫字樓銷售市場的是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如石油、金融、出版行業(yè)仍為寫字樓主要買家。之所以出現(xiàn)這種局面，一是在申奧商機(jī)的帶動下，大批 營利能力強(qiáng)在行業(yè)中處于壟斷地位的 中資機(jī)構(gòu)隨著中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展實力不斷壯大，逐步成為甲級寫字樓銷售市場的主要吸納力量，如 中國石油天然氣購買金融街國投大廈 25000平方米 的案例。二是由于大量創(chuàng)新寫字樓產(chǎn)品如 第三置業(yè)、 億城中心等， 在激烈的競爭環(huán)境下進(jìn)一部提高綜合性價比 ，打著為中小型 成長型企業(yè) 、智能智力型企業(yè)量身訂做的旗號，目標(biāo)國內(nèi)成功運(yùn)作五年以上的高科技公司、律師商務(wù)所、廣告公司、咨詢公司等而大獲成功。
　　 根據(jù)統(tǒng)計2003年北京寫字樓市場吸納量在超過58萬平方米，與去年基本持平。其中國內(nèi)機(jī)構(gòu)大單購買多數(shù)用于自用，同時在中關(guān)村、CBD和上地地區(qū)中小機(jī)構(gòu)和個人的投資購買也非常踴躍。據(jù)不完全統(tǒng)計，中資機(jī)構(gòu)繼續(xù)扮演著主要角色，占總吸納量的65%以上。

市場租售： 生產(chǎn)模式 定制化和商圈多極化
　　 2003年北京寫字樓市場格局發(fā)生微妙變化，總部經(jīng)濟(jì)化、商圈多極化、健康化（ 生態(tài)辦公、 綠色辦公）、 定制化等趨勢的出現(xiàn)和興起是 2003年北京寫字樓市場的最大看點(diǎn)。
　　 在商圈分布上除傳統(tǒng)的 CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，朝外、燕莎、奧運(yùn)村、長安街等二線商圈進(jìn)一步走向成熟，并大有后來居上之勢。同時，南部商圈以總部基地為代表， 上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、 盈創(chuàng)動力為代表迅速崛起，開始向二線商圈沖擊。北京寫字樓市場從三極商圈向多極商圈轉(zhuǎn)化的趨勢進(jìn)一步明顯，商圈多極化雛形初現(xiàn)。
　　 在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上除去年流行的商務(wù)公寓、商務(wù)中心等創(chuàng)新型寫字樓因繼續(xù)比拼 綜合性價比而 大行其道外，總部經(jīng)濟(jì)化和定制化等趨勢的出現(xiàn)和興起尤為搶眼：
　　 一是以金隅科技中心、 第三置業(yè)、 億城中心為代表的，也叫商務(wù)樓、商務(wù)中心，目標(biāo)客戶主要針對中小型 成長型企業(yè) 、智能型企業(yè)，由于品質(zhì)較高，功能較多，使用率高，價格相對較低， 綜合性價比高， 推出后業(yè)績不俗。
　　 二是以置地星座、 總部基地 為代表的 總部型 寫字樓的上市，以“ 總部經(jīng)濟(jì)”為賣點(diǎn)， 向頂級寫字樓業(yè)權(quán)形式發(fā)起挑戰(zhàn)。不僅吸引了眾多眼球，成為寫字樓市場的熱點(diǎn)，而且受到追求自身形象實力不斷膨脹的大中型中資企業(yè)機(jī)構(gòu)的追捧。
　　 三是以 學(xué)院國際 、 中關(guān)村金融中心、朝外 MEN 為代表的純寫字樓的復(fù)興，重新定義甲級寫字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，在諸如自然采光和通風(fēng)、功能分配、景觀和環(huán)保方面都更勝一籌，以“ 甲胄級建筑、生態(tài)辦公”及 “空中花園”為賣點(diǎn)強(qiáng)勢推出， 并大獲成功。
　　 這其中最引人注目的就是置地星座、 總部基地 等 總部型 寫字樓的出現(xiàn)，在充分市場調(diào)研和市場細(xì)分的基礎(chǔ)上以更準(zhǔn)確、更大膽的定位，以“ 總部經(jīng)濟(jì)”為賣點(diǎn) 領(lǐng)跑市場。而作為市場領(lǐng)先者萬通地產(chǎn)即將推出的 CBD萬通中心，不僅打出了“北京總部”牌，而且超前 試驗一種全新的寫字樓生產(chǎn)模式，即圍繞潛在的客戶定制產(chǎn)品，并實現(xiàn)規(guī)�；�和專業(yè)化生產(chǎn)，這無疑是一場寫字樓生產(chǎn)模式的革命，與萬達(dá)地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的戰(zhàn)略有一曲同工之妙， 代表著未來寫字樓發(fā)展的方向。
　　 綜合以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)2003年北京寫字樓市場幾個顯著特點(diǎn)：一是總供應(yīng)量達(dá)到331萬平方米，西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）在項目數(shù)量和供應(yīng)數(shù)量均以絕對優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）；二是租務(wù)市場和銷售市場上的兩極分化，即由外資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動租務(wù)市場和由內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動銷售市場的需求分化局面的出現(xiàn)；三是 總部型 寫字樓產(chǎn)品的大量出現(xiàn)并熱銷，引發(fā)業(yè)內(nèi)對“ 總部經(jīng)濟(jì)” 的大討論。標(biāo)志著寫字樓產(chǎn)品升級的加快和營銷手法的成熟。四是南部商圈、上地商圈的迅速崛起，北京寫字樓市場商圈多極化雛形初現(xiàn)。五是 “ SARS ” 的影響遠(yuǎn)未結(jié)束， 重視自然采光、通風(fēng)，引景入室，內(nèi)部綠化 等所謂健康寫字樓，將成為今后寫字樓的流行派別；六是 市場領(lǐng)先者萬通地產(chǎn)在將推出的萬通中心的寫字樓定制化理論和實踐上的應(yīng)用， 無疑是一場寫字樓生產(chǎn)模式的革命， 代表著未來寫字樓發(fā)展的方向。標(biāo)志著寫字樓市場定制化時代的來臨。