作者：劉凱

　　房訊網(wǎng)首席顧問(wèn)

　　2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了宏觀調(diào)控、“831”土地大限、央行加息、地標(biāo)之爭(zhēng)、撤離CBD和回流中關(guān)村等重大事件，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢(shì)，租售價(jià)格一舉走出連續(xù)三年來(lái)的下跌趨勢(shì)雙雙飄紅。一方面，從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，區(qū)域差異依然存在。另一方面，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)14162元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面積報(bào)價(jià))，與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。

　　市場(chǎng)供應(yīng)：CBD供應(yīng)放量和東二環(huán)商務(wù)帶的崛起

　　房訊網(wǎng)調(diào)查報(bào)告顯示， 2004年新推出寫(xiě)字樓租售項(xiàng)目(包括商務(wù)公寓)數(shù)量達(dá)50家，平均每月4.2家，與2003年同比上升0.2家�？偣�應(yīng)量達(dá)358萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。其中：

　　東部地區(qū)200萬(wàn)平方米，包括朝陽(yáng)區(qū)以華貿(mào)中心、北京財(cái)富中心、光華國(guó)際中心、佳程廣場(chǎng)、風(fēng)林西奧中心及蘭華國(guó)際為代表，供應(yīng)量達(dá)142.38萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的40%；東城區(qū)以新保利大廈、天恒大廈、南新倉(cāng)國(guó)際大廈為代表，供應(yīng)量57.6萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的16%。

　　西部地區(qū)158.46萬(wàn)平方米，包括西城區(qū)以長(zhǎng)安興融中心、德勝置業(yè)大廈為代表，供應(yīng)量40.4萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的11%；海淀區(qū)以理想國(guó)際大廈、融科資訊中心C座、錦秋國(guó)際大廈、中國(guó)電子大廈、楓藍(lán)國(guó)際中心、城建大廈、首創(chuàng)CEO拓展大廈、1+1大廈、世紀(jì)科貿(mào)大廈、嘉華大廈為代表，供應(yīng)量118.06萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的33%。

　　房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2002年、2003年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)連續(xù)兩年西部地區(qū)供應(yīng)量超過(guò)東部地區(qū)，保持領(lǐng)頭羊的地位。2004年這一“怪圈”終于被打破：東部地區(qū)(朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū))以56%的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)首次在供應(yīng)量上超過(guò)西部地區(qū)(西城區(qū)、海淀區(qū))。值得注意的是2004年供應(yīng)量方面一個(gè)顯著特點(diǎn)是東二環(huán)商務(wù)帶的崛起。東二環(huán)商務(wù)帶在東城區(qū)政府支持，區(qū)域開(kāi)發(fā)商的聯(lián)手入市和媒體的炒作合力作用下，成為2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。東二環(huán)商務(wù)帶出現(xiàn)了一批令人眼前一亮的項(xiàng)目，或以超前創(chuàng)新取勝，或以販賣(mài)文化熱銷(xiāo)。如新保利大廈千余平方米的大堂，無(wú)一根立柱，異常寬敞、通透，從下至上高達(dá)90米，堪稱(chēng)“北京第一中庭”；大廈的單層雙向柔索玻璃幕墻代表了世界最高技術(shù)水準(zhǔn)，高90米、寬70米，面積之大堪稱(chēng)世界第一；再如南新倉(cāng)國(guó)際大廈作為北京第一個(gè)由皇家糧倉(cāng)與現(xiàn)代寫(xiě)字樓共同構(gòu)筑的商務(wù)辦公空間，一邊是擁有600年歷史的古倉(cāng)，一邊是采用德國(guó)進(jìn)口干掛陶土板幕墻的現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，以“北京古代建筑與現(xiàn)代元素結(jié)合的最完美建筑”和“京派寫(xiě)字樓”的定位而熱銷(xiāo)2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　2004年?yáng)|二環(huán)商務(wù)帶供應(yīng)量達(dá)到57.6萬(wàn)萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)量的16%。

　　市場(chǎng)需求：租務(wù)市場(chǎng)上的外企和銷(xiāo)售市場(chǎng)上的民企

　　外資企業(yè)歷來(lái)是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)主力，這種趨勢(shì)在2004年得以沿續(xù)。據(jù)美國(guó)《財(cái)富》雜志的一項(xiàng)調(diào)查表明：全球4萬(wàn)多家跨國(guó)公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國(guó)設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國(guó)地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷(xiāo)售總部，其中首選北京的占15%。根據(jù)政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)，CBD區(qū)域之內(nèi)共有2521家企業(yè)入住，其中外資企業(yè)達(dá)到了807家，入住CBD及周邊地區(qū)世界500強(qiáng)的有120多家，占在北京的世界500強(qiáng)75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。

　　2004年外資企業(yè)在租賃市場(chǎng)繼續(xù)扮演主主角，如普華永道租用北京財(cái)富中心A座19000平方米的案例，從一個(gè)側(cè)面證明了以北京財(cái)富中心、富力城雙子座、南新倉(cāng)國(guó)際大廈為代表的CBD及周邊地區(qū)寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)傳奇，以及不可動(dòng)搖的中央商務(wù)區(qū)地位。

　　推動(dòng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的仍然是中資企業(yè)機(jī)構(gòu)，傳統(tǒng)行業(yè)如電信、金融、教育等為2004年寫(xiě)字樓主要買(mǎi)家。電信、金融等營(yíng)利能力強(qiáng)在行業(yè)中處于壟斷地位的中資機(jī)構(gòu)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展實(shí)力不斷壯大，成為甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)的主要吸納力量，如中國(guó)網(wǎng)通購(gòu)買(mǎi)金融街中證大廈整棟147000平方米的的案例。同時(shí)，經(jīng)過(guò)幾年的穩(wěn)健發(fā)展，實(shí)力不斷膨脹的民營(yíng)企業(yè)加入大單購(gòu)買(mǎi)行列，如新東方教育集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村金融中心B座的的案例。

　　根據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)租售吸納量超過(guò)55萬(wàn)平方米，與去年相比略有下降。主要原因是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)大單購(gòu)買(mǎi)減少，但由于中小機(jī)構(gòu)的投資購(gòu)買(mǎi)非常踴躍，阻止了吸納量的進(jìn)一步下滑。

　　市場(chǎng)租售：地標(biāo)之爭(zhēng)和多中心商務(wù)格局的形成

　　從供需對(duì)比總體來(lái)看，今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍舊是供過(guò)于求的局面，區(qū)域差異依然存在。根據(jù)房訊網(wǎng)的年終統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止今年12月2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)14162元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，與2003年相比上漲4.3%；平均租金21.2美金/平方米/月(建筑面積報(bào)價(jià))，與2003年相比上漲2.9%；空置率19.8%，與2003年相比下降18%。

　　需要指出的是，北京寫(xiě)字樓售價(jià)上漲原因一是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)之風(fēng)的“貢獻(xiàn)”，二是一大批頂級(jí)寫(xiě)字樓的問(wèn)世；租金上漲得宜于CBD商圈寫(xiě)字樓租金的不斷拉升；空置率的下降是由于雖然總體供應(yīng)增大但形成有效供應(yīng)(入住)相對(duì)有限。

　　在商圈分布上除傳統(tǒng)的CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈外，亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，從而具備了向一線(xiàn)商圈沖擊的實(shí)力。如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟(jì)，BDA商圈、望京商圈的國(guó)際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的亞運(yùn)基礎(chǔ)和奧運(yùn)概念。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上除去年流行的商務(wù)公寓、商務(wù)樓等邊緣型產(chǎn)品憑借綜合性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)和按揭優(yōu)勢(shì)繼續(xù)走紅外，高端寫(xiě)字樓追求“地標(biāo)” 、追求“純度”和追求“規(guī)�！钡内厔�(shì)是2004年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大看點(diǎn)：

　　一是以銀泰中心、佳程廣場(chǎng)為代表的地標(biāo)性寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，使得北京寫(xiě)字樓地標(biāo)之爭(zhēng)風(fēng)起云涌。華貿(mào)中心“華貿(mào)挑戰(zhàn)國(guó)貿(mào)”、佳程廣場(chǎng)“南國(guó)貿(mào)，北佳程”、中關(guān)村金融中心“150米高中關(guān)村標(biāo)志性建筑”、銀泰中心“250米北京第一高樓”等等，仿佛一夜之間北京寫(xiě)字樓的品質(zhì)就躍上了一個(gè)新臺(tái)階。

　　二是以新保利大廈、中關(guān)村金融中心為代表的純寫(xiě)字樓的復(fù)興，重新定義甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，前者堪稱(chēng)世界第一的單層雙向柔索玻璃幕墻，后者號(hào)稱(chēng)世界第一座雙曲面結(jié)構(gòu)的摩天大樓，向世界頂級(jí)寫(xiě)字樓發(fā)起挑戰(zhàn)。不僅吸引了眾多眼球，成為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)，而且受到追求自身形象實(shí)力不斷膨脹的諸如新東方教育集團(tuán)這樣民營(yíng)企業(yè)的青睞。

　　三是以華貿(mào)中心、北京財(cái)富中心為代表的超級(jí)大盤(pán)的問(wèn)世，集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種功能于一體的綜合性商業(yè)建筑群，建筑面積分別達(dá)到100萬(wàn)平米和72萬(wàn)平米，憑借綜合性?xún)?yōu)勢(shì)，規(guī)模氣勢(shì)和完善配套而閃耀北京。

　　此外，2004年北京寫(xiě)字樓發(fā)展商經(jīng)營(yíng)理念上的創(chuàng)新同樣引人注目，如凱晨廣場(chǎng)采用訂制化服務(wù)的開(kāi)發(fā)模式，開(kāi)展為期六個(gè)月訂制化客戶(hù)調(diào)研活動(dòng)；再如北環(huán)中心利用互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展的“摸高探底”游戲競(jìng)猜活動(dòng)，為2004年的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)畫(huà)上了完美的句號(hào)。

　　2005年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望：一是總供應(yīng)量將超過(guò)今年或與今年持平，東部市場(chǎng)(東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū))將繼續(xù)以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)超過(guò)西部地區(qū)(西城區(qū)、海淀區(qū))；二是2005年北京寫(xiě)字樓平均售價(jià)將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測(cè)將會(huì)大幅下跌；三是2003年、2004年愈演愈熱的“總部”寫(xiě)字樓、“獨(dú)棟” 寫(xiě)字樓產(chǎn)品風(fēng)光不再，部分產(chǎn)品有可能出現(xiàn)滯銷(xiāo)局面；四是隨著亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的發(fā)展壯大，將最終形成北京多中心商務(wù)格局；五是租務(wù)市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)上的兩極分化，即由外資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)租務(wù)市場(chǎng)和由內(nèi)資企業(yè)機(jī)構(gòu)驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售市場(chǎng)的需求分化的市場(chǎng)格局短期內(nèi)不會(huì)被打破；六是隨著一大批頂級(jí)寫(xiě)字樓如北京財(cái)富中心、中關(guān)村金融中心、華貿(mào)中心等項(xiàng)目的落成，將進(jìn)一步提升北京寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)。

　　2004年甲級(jí)寫(xiě)字樓大單成交精選

　　購(gòu)買(mǎi)(租用)方 項(xiàng)目名稱(chēng) 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓面積(平方米)

　　普華永道 北京財(cái)富中心A座 19000(租用)

　　新東方教育集團(tuán) 中關(guān)村金融中心B座 25000

　　中國(guó)網(wǎng)通 金融街中證大廈 147000

　　搜狐公司 威新國(guó)際大廈 12000(租用)