《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，將在北京市域范圍內(nèi)建設(shè)包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)，奧林匹克中心區(qū)，中央商務(wù)區(qū)等多個服務(wù)全國，面向世界的城市職能中心。
2005年北京寫字樓市場傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈繼續(xù)領(lǐng)跑，霸主地位短期內(nèi)難以撼動。新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)商務(wù)帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢。
北京寫字樓市場開始進入多中心時代――這是來自地產(chǎn)界的主流認(rèn)識。
2005年北京寫字樓市場捷報頻傳，CBD、金融街、中關(guān)村三大商圈先后爆出大手筆成交。在CBD商圈，海外機構(gòu)投資者頻頻出手，摩根斯坦利購買富力城雙子座B座3萬平方米，新加坡凱德置地購買中環(huán)世貿(mào)中心A、B座10萬平方米。與此同時，一直在銷售市場唱主角的中資機構(gòu)亦不甘示弱。在中關(guān)村商圈，中國鋼鐵集團購買中關(guān)村金融中心一期的A、C兩座樓8萬平方米，中國鋁業(yè)集團購買皇冠大廈6萬平米。在金融街商圈，中國人壽保險（集團）公司購買金融街國際金融中心A座9萬平方米，中國電力投資集團公司和中國電信購買盈創(chuàng)大廈南北兩棟逾10萬平方米。
“北京寫字樓競爭的背后，凸顯的是商圈之間的競爭。作為商務(wù)板塊，CBD、金融街、中關(guān)村存在著激烈的競爭是不可避免的�！北本﹦P晨置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理史志勇指出，“實際上競爭不是壞事，可以促進大家共同進步。”
北京萬亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理褚宏亮表示，三足鼎立的形成是由歷史沿革和地域特征決定的，既是政策扶持的結(jié)果，也是市場選擇的結(jié)果�！岸虝r間內(nèi)，二線商圈還無法撼動CBD、金融街、中關(guān)村三足鼎立的市場格局。” 褚宏亮坦言。
CBD商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計，2005至2008年CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到400萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的三倍。
從需求角度看，據(jù)美國《財富》雜志的一項調(diào)查表明：全球4萬多家跨國公司92%以上的企業(yè)若干年內(nèi)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，包括設(shè)立亞太地區(qū)、東亞地區(qū)、中國地區(qū)總部、研發(fā)總部、商務(wù)總部、銷售總部，其中首選北京的占15%。
而根據(jù)CBD管委會的統(tǒng)計，截止到2005年第三季度，CBD區(qū)域入駐企業(yè)數(shù)達(dá)到3010家。其中外資企業(yè)所占比重約三分之一，入住CBD及周邊地區(qū)世界500強的有120多家，占在北京的世界500強75％左右，而這其中有85家直接在CBD里。入住CBD的外資金融機構(gòu)有83家，其中外資銀行辦事處有68家，外資銀行分行有15家；在CBD的外資銀行辦事處占在京外資銀行辦事處的68％，外資銀行分行占在京的外資銀行分行72％。隨著中國在國際上地位越來越重要，必將有更多的500強企業(yè)來華設(shè)立分支機構(gòu)，由于CBD已經(jīng)形成成熟的涉外商務(wù)環(huán)境，世界500強有約120強在CBD設(shè)立辦公機構(gòu)，其對金融、法律、咨詢、公關(guān)等相關(guān)行業(yè)的拉動效應(yīng)非常明顯，該區(qū)域必然成為國外企業(yè)的首選之所。隨著中國經(jīng)濟的快速增長，各大跨國企業(yè)對中國尤其是CBD未來的發(fā)展形勢看好，企業(yè)擴張、辦公地點的新一輪選址也由此拉開大幕。國內(nèi)外各大基金、投資集團正是看到了這些，因此也把目光集中在CBD這個炙手可熱的區(qū)域。預(yù)計到2008年將有400家500強企業(yè)進駐CBD。
另一方面，中國本土企業(yè)的國際化需求掀起了新一輪的CBD選址高潮。隨著CCTV、BTV東進，將為CBD帶來的數(shù)千家國內(nèi)外傳媒企業(yè)；在CBD形成傳媒產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)谴髣菟叀?o:p>
如此看來，CBD商圈前景是否一片光明？
就此，褚宏亮認(rèn)為，CBD面臨交通老大難問題以及部分跨國企業(yè)出于降低自身運營成本考慮遷出本區(qū)域。另外，周邊商圈的發(fā)展也對CBD寫字樓發(fā)展構(gòu)成不利因素�！�除外資企業(yè)，CBD應(yīng)重點考慮怎樣吸引國內(nèi)的大型企業(yè)集團，讓這些企業(yè)看到的國際窗口的作用才是工作的重點，才能把握住寫字樓消費群體主流，與外企客戶的進入相比。市場更愿意看到諸如中央電視臺和北京電視臺這樣的中資機構(gòu)的東移，這也符合中央商務(wù)區(qū)的功能定位�！� 褚宏亮表示。
史志勇也認(rèn)為，外資企業(yè)歷來是北京頂級寫字樓市場重要客群，尤其CBD及周邊區(qū)域最為明顯�！�2005年最大的看點是外資企業(yè)選址的西移趨勢，”史志勇表示，“金融街和中關(guān)村吸引了包括500強在內(nèi)的十幾家外資企業(yè)�！�
金融街商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計，未來幾年金融街區(qū)域內(nèi)寫字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到150萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的兩倍。
從需求角度看，首先金融街板塊是北京各大部委機關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的企業(yè)主要是國家各大銀行的總部和非銀行的金融機構(gòu)總部、證券、保險、及電信和移動等電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會選擇金融街作為辦公首選。其次證券、保險、及電信等都是一些進入WTO 后將率先開放的行業(yè)。對于已經(jīng)聚集起了一定行業(yè)基礎(chǔ)的金融街來說都是十分有利的，這些入世后首先開放的行業(yè)將是金融街最大的客戶。
褚宏亮介紹，金融街去除現(xiàn)狀保留用地后，新規(guī)劃用地約88公頃，是北京城市總體規(guī)劃的重要組成部分，屬重點建設(shè)區(qū)域。規(guī)劃地上建筑面積238萬平方米，地下建筑面積約80萬平方米，共40多個單體建筑。隨著中國加入WTO和申奧成功，金融街的建設(shè)已重新定位于“國際化的金融區(qū)”，并按照國際標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)。目前金融街寫字樓存量適中，又一向有金融、電信等中資機構(gòu)的大單客戶的支持，中小型客戶的追捧，需求旺盛。但缺點是服務(wù)設(shè)施的缺乏，如果能夠做好開發(fā)過程的控制，使各不同類型的物業(yè)開發(fā)達(dá)到合理的安排，相信將是最具競爭力的商務(wù)板塊。
“金融街作為國家級金融行政管理中心和國家電信產(chǎn)業(yè)指揮中心，將會吸附大量對國家政策和行政依賴較強的企業(yè)。尤其是對外資放開人民幣業(yè)務(wù)之后，中資集團公司將成為外資金融機構(gòu)的主要業(yè)務(wù)目標(biāo)，金融街對外資金融機構(gòu)的吸引力顯而易見。”史志勇分析說。
中關(guān)村商圈
從供應(yīng)角度看，根據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計，2005至2008年中關(guān)村區(qū)域內(nèi)寫字樓的新增供應(yīng)量將達(dá)到400萬平方米，是目前該區(qū)寫字樓存量的四倍。
從需求角度看，“80年代看深圳，90年代看浦東，21世紀(jì)看中關(guān)村”，這句流傳頗廣的話曾經(jīng)讓世人對中關(guān)村寄予厚望。近年來，業(yè)內(nèi)對中關(guān)村的商務(wù)環(huán)境一直存有爭議，一方面是這個區(qū)域在經(jīng)濟上始終保持著超高增長率，成百上千的高新技術(shù)企業(yè)為主的中小企業(yè)得以發(fā)展壯大，企業(yè)的辦公物業(yè)市場需求增長勢頭強勁，高檔寫字樓更是如雨后春筍拔地而起。另一方面，長期以來中關(guān)村“電子商鋪一條街”的形象，“村”內(nèi)交通堵塞、商務(wù)配套的缺乏等因素，使諸多知名企業(yè)對中關(guān)村的辦公環(huán)境缺乏信心，諸多于中關(guān)村起家的企業(yè)在發(fā)展壯大后紛紛南遷，移師CBD和金融街。同時，處于創(chuàng)業(yè)期的中小企業(yè)因為沒有合適的寫字樓而寧愿在公寓或住宅中辦公。目前這一情況正逐漸得到改變。隨著交通設(shè)施特別是北四環(huán)路、城市鐵路的貫通以及商務(wù)投資環(huán)境的改善，以融科資訊中心、理想國際大廈、中關(guān)村金融中心等一大批高品質(zhì)甲級寫字樓的落成，中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境得到極大改善，吸引了眾多國內(nèi)外企業(yè)進入中關(guān)村。一方面，包括新浪、搜狐、百度、騰訊為代表的IT企業(yè)開始向中關(guān)村回流。另一方面跨國公司研發(fā)總部聚集在中關(guān)村已經(jīng)形成趨勢。據(jù)統(tǒng)計已有近40家跨國公司在海淀區(qū)設(shè)立了全球研發(fā)中心，包括微軟、英特爾、IBM、NEC、SUN、朗訊、貝爾實驗室、甲骨文、西門子、安捷倫、湯姆遜、P＆G、AMD、GOOGLE、雅虎等一大批世界500強企業(yè)和國際知名企業(yè)。
褚宏亮認(rèn)為，中關(guān)村文化、教育、人才、自然環(huán)境等優(yōu)勢是北京其它區(qū)域不可替代的，有一些企業(yè)選擇中關(guān)村就是希望與北大、清華結(jié)鄰。相對CBD作為跨國公司地區(qū)總部和金融街作為中資機構(gòu)全球總部，中關(guān)村則扮演了跨國公司研發(fā)總部和IT全球總部的角色。但同時也應(yīng)該看到中關(guān)村區(qū)域目前還存在的問題，諸如寫字樓空置率居高不下，產(chǎn)品的同質(zhì)化明顯，區(qū)域商務(wù)配套缺乏等。
“我們不應(yīng)只看到商圈之間競爭的一面，還應(yīng)看到合作的一面�！� 史志勇強調(diào)�！�如何使CBD、金融街、中關(guān)村之間變水平的競爭為垂直的合作，從而實現(xiàn)共贏，對政府、對社會、對開發(fā)商來說既是挑戰(zhàn)，更是機遇。”