提到哪里是京城寫字樓最火的區(qū)域，相信所有的人都會不假思索地回答：“CBD”。沒錯，面對北京CBD里處處矗立的腳手架和吊塔，毫無疑問，CBD仍然是北京寫字樓開發(fā)和供應最集中的區(qū)域。不過，蓋得歡不代表就賣得火。種種跡象顯示，2006年，京城寫字樓銷售呈現(xiàn)出CBD“不敵”金融街的有趣現(xiàn)象。
東部“大哥”不敵西部“小弟”
來自房訊網(wǎng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，北京新推出的寫字樓租售項目（包括商務(wù)公寓）數(shù)量達44家，平均每月3.6家，供應量達到352.9萬平方米，同比下降36.6%。其中東部地區(qū)供應量為184.3萬平方米，CBD以東方梅地亞中心、大成創(chuàng)意大廈、北京國際中心等項目為代表，供應量達131.1萬平方米。而西部地區(qū)的供應量為94萬平方米，以金融街F1大廈、F2大廈、光大國際中心等項目為代表，供應量為32.3萬平方米。
盡管2006年包括CBD在內(nèi)的東部區(qū)域?qū)懽謽枪⿷恳廊皇且越^對的優(yōu)勢超過了包括金融街、政務(wù)區(qū)在內(nèi)的西部區(qū)域，但業(yè)內(nèi)人士表示，2007年，東部區(qū)域的這種優(yōu)勢極可能將不復存在。根據(jù)目前的估算，今年在寫字樓總體供應量上，西部區(qū)域?qū)②s超東部區(qū)域，成為新的寫字樓供應大戶。
這廂，西部區(qū)域的寫字樓供應正在奮力趕超東部區(qū)域。那邊，西部區(qū)域的寫字樓銷售業(yè)績卻早已經(jīng)“搶下了山頭”。據(jù)網(wǎng)上相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2006年12月31日，2006年京城寫字樓的銷售冠軍已經(jīng)花落西部區(qū)域“含金量”頗重的2006年京城寫字樓銷售冠軍最終沒有在東部區(qū)域、沒有在CBD產(chǎn)生，無疑讓以供應為傲的CBD風頭銳減。
而在戴德梁行最新發(fā)布的第四季度寫字樓報告中更顯示，去年第四季度北京寫字樓買賣和投資的8單成交中，僅有一單落在CBD區(qū)域中，其余7單全部位于西部區(qū)域，僅金融街區(qū)域就占了3單。
毫無疑問，盡管東部區(qū)域在2006年的寫字樓供應上繼續(xù)保持著“大哥”的地位，但實際銷售上卻是略顯“底氣不足”，難敵西部區(qū)域的強勁勢頭。
一路向西已成必然
盡管有業(yè)內(nèi)人士分析認為，造成2006年京城寫字樓“西邊賣得火，東邊蓋得歡”的首要原因是，東部寫字樓供應過于集中，各個寫字樓之間的競爭加劇，從一定程度上削弱了單個寫字樓的銷售。而西部寫字樓供應量少，需求也充足。
然而，不可否認的是，自2006年下半年開始，無論是外資還是國內(nèi)資本“一路向西”已經(jīng)成為不爭的事實。一方面，隨著中國金融市場的全部開放，越來越多的外資金融機構(gòu)出于本地化和業(yè)務(wù)拓展的需要，在西部金融街區(qū)域租賃或購買大面積寫字樓。如瑞士銀行租賃英藍國際金融中心10000平方米、高盛投資租賃英藍國際金融中心8000平方米、渤海銀行購買凱晨廣場10488平方米等。而包括Google、MSN等跨國公司，也紛紛揮師西進中關(guān)村區(qū)域。
另一方面，大批中國本土企業(yè)也一改以往“緊盯”CBD區(qū)域的習慣，將企業(yè)選址的視角轉(zhuǎn)向近年來日趨國際化的西部區(qū)域。資料顯示，2006年，包括中國電工設(shè)備總公司、中訊郵電咨詢設(shè)計院、中國建材集團進出口公司等五大“中字頭”國有特大型企業(yè)集團公司紛紛簽約西部政務(wù)區(qū)的寫字樓中，而中石油化工集團也落戶中關(guān)村。
對于外資及中資紛紛選址西部寫字樓，業(yè)內(nèi)人士分析認為，近年來，西部區(qū)域內(nèi)的商圈發(fā)展迅速，包括金融街商圈、中關(guān)村商圈成熟度日益提高。相比CBD等東部區(qū)域，西部區(qū)域的生態(tài)環(huán)境具有相對的優(yōu)勢。同時，中心政務(wù)區(qū)概念的崛起，使西部區(qū)域原有的政治環(huán)境優(yōu)勢更加凸顯，從而吸引了眾多“國字頭”的大型企業(yè)擇鄰而居，落戶西部。與此同時，西部區(qū)域不斷有高品質(zhì)的項目入市，這些項目無論是在建筑品質(zhì)，還是商務(wù)配套方面都與東部區(qū)域的寫字樓不相上下；再加上商務(wù)成本低于東部區(qū)域，因此才會深受眾多企業(yè)的青睞。
整售大單青睞西部寫字樓
2006年，京城寫字樓可謂是大單頻出。在人民幣升值的利好之下，以外資為首的眾多投資者頻頻出手。據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，2006年，京城寫字樓僅大單購買吸納量就超過120萬平方米。其中包括日本私募基金Re－plus年初斥資26億元人民幣，購買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米；亞洲國際金融投資則購買了位于東二環(huán)的華普中心，面積13萬平方米等。
而根統(tǒng)計顯示，在2006年第四季度的3宗大單成交中，除民生人壽購買的北京國際中心2號樓是在CBD區(qū)域外，其他兩宗均位于西部區(qū)域內(nèi)，包括泰康人壽購買的金融街F2大廈B座，花旗銀行購買的西環(huán)廣場南側(cè)T1、T3兩棟寫字樓。特別是后者，更是成為了2006年年末北京甲級寫字樓整售最大單。由此可見，盡管2006年政府出臺了“限外令”以控制外資在市場的投資，但外資整購的步伐卻有加快之勢。而西部區(qū)域的高品質(zhì)寫字樓正在越來越多地成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的焦點。
2007年，北京寫字樓的供應將繼續(xù)保持高位運行。而由于2006年有多個項目推遲入市，這個數(shù)字也將變得相當龐大。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年上半年內(nèi)，北京甲級寫字樓供應量將達到150萬平方米。其中，CBD區(qū)域的未來供應比例最大，達到42.0%；金融街、東二環(huán)以及東長安街/建國門等區(qū)域則分別占27.3%、16.0%和10.7%。而租售價格方面，在供應量比較集中的CBD區(qū)域，競爭將變得更加激烈。這也將致使部分落成時間較早、硬件相對落后的項目只有降低租金來吸引客戶，區(qū)域整體租金水平將面臨下調(diào)的壓力。而在另一個供給集中的區(qū)域——金融街區(qū)域，由于部分未來項目已被購買作為自持辦公，預計該區(qū)域租金水平將保持穩(wěn)定。