房訊網(wǎng) 劉凱
2006年北京寫字樓市場一直在背負政策壓力和資金壓力下躑躅前行。從供需關系來看，今年寫字樓市場新增供應量同比大幅減少，市場需求趨于旺盛。從租售價格來看，租金和售價郵寄連續(xù)三年雙雙飄紅，租務市場整體空置率持續(xù)走低，銷售市場大單成交頻頻出現(xiàn)。從產(chǎn)品結構來看，商務公寓在“住宅禁商”中尋找縫隙，高端產(chǎn)品在“限外政策”下尋求突破，是2006年北京寫字樓市場的最大看點。
根據(jù)房訊網(wǎng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），與2005年相比上漲13.3%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面積報價），與2005年相比上漲4.1%；空置率18.5%，與2005年相比下降24.4%。
市場供應：東部地區(qū)繼續(xù)放量VS南部地區(qū)三分天下
房訊網(wǎng)調(diào)查報告顯示，2006年新推出寫字樓租售項目（包括商務公寓）數(shù)量達44家，平均每月3.6家，供應量達352.9萬平方米，同比下降36.6%。其中：
東部地區(qū)184.3萬平方米，包括朝陽區(qū)以東方梅地亞中心、遠洋光華國際、大成創(chuàng)意大廈、瑞信國際中心、北京國際中心為代表，供應量達131.1萬平方米，占總供應量的37%；東城區(qū)以第五廣場、歌華大廈、國華投資大廈為代表，供應量53.2萬平方米，占總供應量的16%�！ �
西部地區(qū)94萬平方米，包括西城區(qū)以金融街F1大廈、F2大廈、光大國際中心為代表，供應量32.3萬平方米，占總供應量的9%；海淀區(qū)以國際財經(jīng)中心、新材料創(chuàng)業(yè)大廈、中坤大廈、榮盛大廈為代表，供應量61.2萬平方米，占總供應量的17%。
房訊網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年東部地區(qū)（朝陽區(qū)、東城區(qū)）以52%的絕對優(yōu)勢連續(xù)第三次在供應量上超過西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）。
2006年供應量一大亮點是南部地區(qū)的崛起。南部地區(qū)包括豐臺區(qū)、宣武區(qū)、大興區(qū)，以朗琴國際、天創(chuàng)盛方中心、搜寶商務中心、華睦國際中心為代表，供應量74.7萬平方米，占總供應量的21%。從一個側面反映了北京寫字樓商圈多元化格局的確立。
市場需求：大單成交活躍VS自持浪潮涌現(xiàn)
整個2006年，北京寫字樓市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢，租售價格連續(xù)三年雙雙飄紅。根據(jù)房訊網(wǎng)統(tǒng)計，2006年北京寫字樓市場租售吸納量超過180萬平方米，與去年相比上漲38%。
租務市場方面：市場呈現(xiàn)出需求旺盛，整體空置率持續(xù)走低的態(tài)勢，同時租金價格小幅上揚。三大熱點區(qū)域精彩紛呈，CBD及周邊仍是外資公司關注的重點，金融保險、咨詢顧問、傳統(tǒng)制造行業(yè)外資公司對該區(qū)域需求旺盛，如寶馬在佳程廣場租賃12000平方米。
同時，由于本地化和業(yè)務拓展的需要，2006年“外資向西”成為不爭的事實，多家外資金融機構在金融街地區(qū)租賃大面積寫字樓，包括瑞銀租賃英藍國際金融中心10000平方米，高盛租賃英藍國際金融中心8000平方米等。
而中關村依然是高科技公司的首選，2006年Google、MSN在清華科技園分別租賃了超過10000平方米的寫字樓面積。
需要說明的是，房訊網(wǎng)連續(xù)三年做出“外資企業(yè)向西，中資企業(yè)向東”的判斷已經(jīng)成為現(xiàn)實。一方面，是中國本土企業(yè)的國際化需求掀起的向東選址熱潮，傳媒業(yè)、金融業(yè)是其中的代表。另一方面，是跨國企業(yè)的本地化需求掀起的向西選址熱潮，高盛、摩根大通、Google、MSN等跨國企業(yè)的總部或相關機構揮師西進金融街和中關村，跨國金融機構和高科技企業(yè)是其中的代表。
銷售市場方面：大單成交活躍，多個外資機構在京購買寫字樓。據(jù)初步統(tǒng)計僅大單購買吸納量就超過120萬平方米。
一方面，外資機構出于多重利益影響的考慮，人民幣升值、房價持續(xù)漲幅及物業(yè)升值等因素，在CBD區(qū)域和金融街區(qū)域頻頻出手。比如日本私募基金Re－plus年初斥資26億人民幣，購買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米。而亞洲國際金融投資則購買了位于東二環(huán)的華普中心，面積13萬平方米�；ㄆ旒瘓F購買了位于西直門的西環(huán)廣場寫字樓1座和3座，面積6萬平方米。
另一方面，國內(nèi)機構依然是寫字樓銷售市場的需求主體，金融保險行業(yè)成為2006年大單成交的最大亮點。比如泰康保險購買北京國際中心6萬平方米，平安集團購買硅谷亮城6.3萬平方米，某國內(nèi)大型保險公司購買了位于金融街的F2－B大廈，面積3.8平方米，成交總價8億元。生命人壽保險和太平人壽保險則分別購買了金暉總部大廈的南棟和北棟。與此同時銷售價格進一步上漲，11月份中意人壽保險整購凱晨廣場東座第七層整層，面積近4000平方米，而售價高達32000元/平方米，為北京寫字樓史上售價之最。
值得注意的是，在大單成交的同時，北京寫字樓市場涌現(xiàn)出一股自持經(jīng)營的浪潮。金隅集團開發(fā)的50萬平米商務綜合體環(huán)球貿(mào)易中心自持租賃。金地集團宣布金地中心將全部自持經(jīng)營。中海地產(chǎn)透露位于CBD的20萬平方米的中海廣場將不再對外發(fā)售，全部改為公司持有，對外出租。金融街控股也宣布持有150萬平方米的金融街中心廣場,其中寫字樓部分為20萬平方米。進入2006年，越來越多的開發(fā)商開始放棄銷售，轉向自持經(jīng)營。歸納起來自持經(jīng)營的浪潮出現(xiàn)的原因有以下幾點，第一是銷售壓力，第二是良好的租金回報和穩(wěn)健的長期發(fā)展趨勢，第三是上市公司在資本市場的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)預期。第四是業(yè)權統(tǒng)一的寫字樓在租賃市場的出色表現(xiàn)，也是促使開發(fā)商們做出自持的重要原因。
市場綜述：“住宅禁商”政策VS“限外令”的出臺
從供需關系來看，今年寫字樓市場新增供應量同比大幅減少，市場需求趨于旺盛。從租售價格來看，租金和售價郵寄連續(xù)三年雙雙飄紅，租務市場整體空置率持續(xù)走低，銷售市場大單成交頻頻出現(xiàn)。從產(chǎn)品結構來看，商務公寓在“住宅禁商”中尋找縫隙，高端產(chǎn)品在“限外政策”下尋求突破，是2006年北京寫字樓市場的最大看點。
根據(jù)房訊網(wǎng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2006年12月，北京寫字樓市場平均售價16789元/平方米（建筑面積報價），與2005年相比上漲13.3%；平均租金22.9美金/平方米/月（建筑面積報價），與2005年相比上漲4.1%；空置率18.5%，與2005年相比下降24.4%。
在商圈分布上，傳統(tǒng)的“3+X”格局依舊，CBD、金融街、中關村三大商圈繼續(xù)領跑，霸主地位短期內(nèi)難以撼動。新興的二線商圈如燕莎商圈、亞奧商圈、南部商圈、BDA商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈等，由于有產(chǎn)業(yè)的支持而各具特色，并打上了鮮明的產(chǎn)業(yè)烙印，如東二環(huán)商務帶的傳統(tǒng)總部經(jīng)濟，BDA商圈、望京商圈的國際化產(chǎn)業(yè)，上地商圈的高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，亞奧商圈的2008奧運概念，燕莎商圈的國際化社區(qū)優(yōu)勢，北京多中心商務格局的出現(xiàn)已無懸念。
在產(chǎn)品結構上，目前頗為流行的商務公寓、商務樓等邊緣性產(chǎn)品受到“住宅禁商”政策的打壓，引發(fā)了下半商務公寓、商務樓市場的恐慌。據(jù)統(tǒng)計，北京有60%以上的公司開在住宅樓里，利用居民樓開辦公司的占用面積不少于1200萬平方米，這一數(shù)字幾乎占到了去年全市住宅買賣成交量的三分之一。而根據(jù)市工商局今年下發(fā)的第14號文件，從6月21日開始，公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為“住宅(包括公寓、別墅)”的，房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。值得注意的是，市場上很快就傳出了華貿(mào)中心、財滿街、住邦2000、瑞信中心等幾個項目被明令特赦的消息，隨后又有更多以住宅立項的商業(yè)項目拿到特赦令。據(jù)統(tǒng)計目前市場上同類產(chǎn)品高達90余個，因此，“住宅禁商”政策對整個市場的影響以及此類產(chǎn)品未來的走向尚有待進一步觀察。
對于高端寫字樓產(chǎn)品，尤其是以整售策略為主的純寫字樓而言，2006年最難忘的事件莫過于“限外令”的出臺。7月24日建設部和人民銀行等六部委正式公布《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，限制外資進入房產(chǎn)市場。新政策出臺后，境外背景的客戶幾乎全部停止了購買交易，CBD內(nèi)多個正在散售的項目發(fā)生銷售率下滑或停滯的現(xiàn)象。同時一些與外資投資者洽談整售的項目也由此告停。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，《意見》發(fā)布后的三個月內(nèi)，以外資身份在京城購買寫字樓散售面積的客戶成交套數(shù)僅為12套，成交面積為2846平方米。而在政策發(fā)布前的三個月內(nèi)，外資購買寫字樓成交89套，成交面積126873平方米，政策前后對比交易量下降了將近六成。時至年未，市場上傳出花旗集團7億元購買西環(huán)廣場寫字樓1座和3座的消息，而金域中心也傳出與某國際公司達成整售協(xié)議的消息，表明外資進軍北京房地產(chǎn)市場的步伐并未停止。有評論認為限外新政將會起到淘汰規(guī)模較小的企業(yè)和短期投資者的作用，但對外國投資企業(yè)在中國進行較為長期的房地產(chǎn)投資還是鼓勵的，因此已經(jīng)在中國注冊并積累了大量現(xiàn)金儲備的外資企業(yè)受到新政的影響很小�？傊�，可以預期2007年海外機構投資者對北京寫字樓市場仍將加重投資。
此外，“企業(yè)總部”、生態(tài)辦公、文化創(chuàng)意寫字樓興起，在給辦公產(chǎn)品注入了新鮮的空氣的同時取得了較好的銷售業(yè)績。如華遠企業(yè)號、嘉捷科技園、瑞信國際中心等項目。
2007年北京寫字樓市場預測：一是總體供應量將超過2006年，西部地區(qū)（西城區(qū)、海淀區(qū)）將以微弱優(yōu)勢超過東部市場（東城區(qū)、朝陽區(qū)）；二是2007年北京寫字樓平均售價、平均租金預測將會小幅下跌，部分產(chǎn)品有可能出現(xiàn)滯銷和滯租局面；三是單一產(chǎn)權的寫字樓，即自持經(jīng)營樓盤明顯增加，從而進一步提升北京甲級寫字樓的整體品質。
2006年北京甲級寫字樓大單成交案例
項目名稱 購買（租賃）方 購買（租賃）面積（平方米）
中關村區(qū)域
北京國際A座 浙大網(wǎng)新科技 12000
海興大廈 中國移動通訊公司 28000
硅谷亮城 平安集團 6.3萬平米
硅谷亮城 中國移動北京公司 1.2萬平米
硅谷亮城 四方科創(chuàng) 0.6萬平米
硅谷亮城 清尚投資 0.6萬平米
硅谷亮城 興達集團 0.7萬平米
硅谷亮城 圓明園農(nóng)工商 1.2萬平米
硅谷亮城 萬霖房地產(chǎn) 1.2萬平米
硅谷亮城 海淀國稅局 0.4萬平米
清華科技園 Google 10000（租賃）
清華科技園 MSN 10000（租賃）
金融街區(qū)域
新盛大廈南塔 深圳華為科技 40000
金融街F2大廈 某國內(nèi)保險公司 37913
西環(huán)廣場T1、T3棟 花旗銀行 6.0萬
凱晨廣場 中化集團 50000
凱晨廣場 中意保險 4000
長安興融中心 建銀證券 20000
楓藍國際中心 北京市市政設計總院 c座 2.6萬平米
金暉總部大廈南棟 生命人壽保險股份有限公司 18230.26㎡
金暉總部大廈北棟 太平人壽保險有限公司 20982.01㎡
英藍國際金融中心 瑞銀 10000（租賃）
英藍國際金融中心 高盛 8000（租賃）
華遠·企業(yè)號E、F座 中影集團 30000
主語國際中心1號樓 中國船舶工業(yè)集團公司 3.5萬平米
主語國際中心3號樓 中訊郵電咨詢設計院 3.2萬平米
主語國際中心2號樓 中國建筑設計標準院 10000
主語國際中心4號樓 中國建筑材料進出口總公司 8000
主語國際中心6號樓 中國電工設備總公司 18400
CBD區(qū)域
華貿(mào)中心 日本基金RE-PLUS 12.4萬
北京國際中心 泰康保險 60000
京匯大廈 高盛投資 3.5萬
中國紅街寫字樓 美林正大 3.8萬
非中心 蒙牛集團 5000
北京國際中心1號樓 三星 60000
北京國際中心3號樓 安聯(lián)投資 60000
金域中心 某國際公司 未知
名人廣場 中油國際 24000
華普中心寫字樓 亞洲國際金融投資 130000
鳳凰置地廣場 法國雅高酒店集團 兩棟共建
新嘉鴻大廈 中材國際 12000
嘉捷科技園 北京移動 10000
佳程廣場 寶馬 12000（租賃）
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