提到哪里是京城寫字樓最火的區(qū)域，相信所有的人都會(huì)不假思索地回答：“CBD”。沒錯(cuò)，面對(duì)北京CBD里處處矗立的腳手架和吊塔，毫無疑問，CBD仍然是北京寫字樓開發(fā)和供應(yīng)最集中的區(qū)域。不過，蓋得歡不代表就賣得火。種種跡象顯示，2006年，京城寫字樓銷售呈現(xiàn)出CBD“不敵”金融街的有趣現(xiàn)象。
東部“大哥”不敵西部“小弟”
來自房訊網(wǎng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年里，北京新推出的寫字樓租售項(xiàng)目(包括商務(wù)公寓)數(shù)量達(dá)44家，平均每月3.6家，供應(yīng)量達(dá)到352.9萬平方米，同比下降36.6%。其中東部地區(qū)供應(yīng)量為184.3萬平方米，CBD以東方梅地亞中心、大成創(chuàng)意大廈、北京國(guó)際中心等項(xiàng)目為代表，供應(yīng)量達(dá)131.1萬平方米。而西部地區(qū)的供應(yīng)量為94萬平方米，以金融街F1大廈、F2大廈、光大國(guó)際中心等項(xiàng)目為代表，供應(yīng)量為32.3萬平方米。
盡管2006年包括CBD在內(nèi)的東部區(qū)域?qū)懽謽枪⿷?yīng)量依然是以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過了包括金融街、政務(wù)區(qū)在內(nèi)的西部區(qū)域，但業(yè)內(nèi)人士表示，2007年，東部區(qū)域的這種優(yōu)勢(shì)極可能將不復(fù)存在。根據(jù)目前的估算，今年在寫字樓總體供應(yīng)量上，西部區(qū)域?qū)②s超東部區(qū)域，成為新的寫字樓供應(yīng)大戶。
這廂，西部區(qū)域的寫字樓供應(yīng)正在奮力趕超東部區(qū)域。那邊，西部區(qū)域的寫字樓銷售業(yè)績(jī)卻早已經(jīng)“搶下了山頭”。據(jù)網(wǎng)上相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年12月31日，2006年京城寫字樓的銷售冠軍已經(jīng)花落西部區(qū)域“含金量”頗重的2006年京城寫字樓銷售冠軍最終沒有在東部區(qū)域、沒有在CBD產(chǎn)生，無疑讓以供應(yīng)為傲的CBD風(fēng)頭銳減。
而在戴德梁行最新發(fā)布的第四季度寫字樓報(bào)告中更顯示，去年第四季度北京寫字樓買賣和投資的8單成交中，僅有一單落在CBD區(qū)域中，其余7單全部位于西部區(qū)域，僅金融街區(qū)域就占了3單。
毫無疑問，盡管東部區(qū)域在2006年的寫字樓供應(yīng)上繼續(xù)保持著“大哥”的地位，但實(shí)際銷售上卻是略顯“底氣不足”，難敵西部區(qū)域的強(qiáng)勁勢(shì)頭。
一路向西已成必然
盡管有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成2006年京城寫字樓“西邊賣得火，東邊蓋得歡”的首要原因是，東部寫字樓供應(yīng)過于集中，各個(gè)寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，從一定程度上削弱了單個(gè)寫字樓的銷售。而西部寫字樓供應(yīng)量少，需求也充足。
然而，不可否認(rèn)的是，自2006年下半年開始，無論是外資還是國(guó)內(nèi)資本“一路向西”已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。一方面，隨著中國(guó)金融市場(chǎng)的全部開放，越來越多的外資金融機(jī)構(gòu)出于本地化和業(yè)務(wù)拓展的需要，在西部金融街區(qū)域租賃或購(gòu)買大面積寫字樓。如瑞士銀行租賃英藍(lán)國(guó)際金融中心10000平方米、高盛投資租賃英藍(lán)國(guó)際金融中心8000平方米、渤海銀行購(gòu)買凱晨廣場(chǎng)10488平方米等。而包括Google、MSN等跨國(guó)公司，也紛紛揮師西進(jìn)中關(guān)村區(qū)域。
另一方面，大批中國(guó)本土企業(yè)也一改以往“緊盯”CBD區(qū)域的習(xí)慣，將企業(yè)選址的視角轉(zhuǎn)向近年來日趨國(guó)際化的西部區(qū)域。資料顯示，2006年，包括中國(guó)電工設(shè)備總公司、中訊郵電咨詢?cè)O(shè)計(jì)院、中國(guó)建材集團(tuán)進(jìn)出口公司等五大“中字頭”國(guó)有特大型企業(yè)集團(tuán)公司紛紛簽約西部政務(wù)區(qū)的寫字樓中，而中石油化工集團(tuán)也落戶中關(guān)村。
對(duì)于外資及中資紛紛選址西部寫字樓，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來，西部區(qū)域內(nèi)的商圈發(fā)展迅速，包括金融街商圈、中關(guān)村商圈成熟度日益提高。相比CBD等東部區(qū)域，西部區(qū)域的生態(tài)環(huán)境具有相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，中心政務(wù)區(qū)概念的崛起，使西部區(qū)域原有的政治環(huán)境優(yōu)勢(shì)更加凸顯，從而吸引了眾多“國(guó)字頭”的大型企業(yè)擇鄰而居，落戶西部。與此同時(shí)，西部區(qū)域不斷有高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目無論是在建筑品質(zhì)，還是商務(wù)配套方面都與東部區(qū)域的寫字樓不相上下；再加上商務(wù)成本低于東部區(qū)域，因此才會(huì)深受眾多企業(yè)的青睞。
整售大單青睞西部寫字樓
2006年，京城寫字樓可謂是大單頻出。在人民幣升值的利好之下，以外資為首的眾多投資者頻頻出手。據(jù)房訊網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，2006年，京城寫字樓僅大單購(gòu)買吸納量就超過120萬平方米。其中包括日本私募基金Re-plus年初斥資26億元人民幣，購(gòu)買了位于西大望路的華貿(mào)中心兩棟寫字樓，面積12萬平方米；亞洲國(guó)際金融投資則購(gòu)買了位于東二環(huán)的華普中心，面積13萬平方米等。
而根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2006年第四季度的3宗大單成交中，除民生人壽購(gòu)買的北京國(guó)際中心2號(hào)樓是在CBD區(qū)域外，其他兩宗均位于西部區(qū)域內(nèi)，包括泰康人壽購(gòu)買的金融街F2大廈B座，花旗銀行購(gòu)買的西環(huán)廣場(chǎng)南側(cè)T1、T3兩棟寫字樓。特別是后者，更是成為了2006年年末北京甲級(jí)寫字樓整售最大單。由此可見，盡管2006年政府出臺(tái)了“限外令”以控制外資在市場(chǎng)的投資，但外資整購(gòu)的步伐卻有加快之勢(shì)。而西部區(qū)域的高品質(zhì)寫字樓正在越來越多地成為國(guó)內(nèi)外投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。
2007年，北京寫字樓的供應(yīng)將繼續(xù)保持高位運(yùn)行。而由于2006年有多個(gè)項(xiàng)目推遲入市，這個(gè)數(shù)字也將變得相當(dāng)龐大。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年上半年內(nèi)，北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到150萬平方米。其中，CBD區(qū)域的未來供應(yīng)比例最大，達(dá)到42.0%；金融街、東二環(huán)以及東長(zhǎng)安街/建國(guó)門等區(qū)域則分別占27.3%、16.0%和10.7%。而租售價(jià)格方面，在供應(yīng)量比較集中的CBD區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)將變得更加激烈。這也將致使部分落成時(shí)間較早、硬件相對(duì)落后的項(xiàng)目只有降低租金來吸引客戶，區(qū)域整體租金水平將面臨下調(diào)的壓力。而在另一個(gè)供給集中的區(qū)域——金融街區(qū)域，由于部分未來項(xiàng)目已被購(gòu)買作為自持辦公，預(yù)計(jì)該區(qū)域租金水平將保持穩(wěn)定。