2009年12月23日下午，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟攜手全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會《中國不動產(chǎn)》在金貿(mào)中心共同舉辦“回顧2009、 展望2010”沙龍活動，參會的全經(jīng)聯(lián)成員圍繞“回顧2009”和“展望2010”兩個主題展開了熱烈而深入的討論。話題涉及房價、政策、金融、土地、營銷等各個方面，針對房地產(chǎn)市場需求與供給的關(guān)系及未來變化趨勢等內(nèi)容的討論尤其熱烈。論壇中成員各抒己見，雖有不同觀點(diǎn)，但通過交流都表示收獲很大。楊樂渝秘書長在沙龍最后總結(jié)，特別強(qiáng)調(diào)了購房者要“量力而行”，房地產(chǎn)企業(yè)要“見機(jī)行事”。本次沙龍將在《中國不動產(chǎn)》雜志進(jìn)行專題報道。以下為房訊網(wǎng)CEO兼房訊網(wǎng)總裁劉凱先生的發(fā)言。

　　2009年我想用“瘋狂”這兩個字來形容。北京來說我看了一個報道，整個房價，所有的項目漲幅50%以上，個別項目像太陽公園漲了156%這樣的一個數(shù)字。從這個角度看，2009年一年的漲幅是2007和2008年兩年的漲幅，提前透支了2010的上漲空間。從寫字樓這個角度來看，在8月份的時候開過會討論過寫字樓價值被嚴(yán)重低估的現(xiàn)象，同一地段住宅比寫字樓價格高30%以上，由于寫字樓市場更多反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的陰晴，所以從側(cè)面說明住宅的泡沫是存在的。實(shí)際上目前在廣州、深圳有一些投資者已經(jīng)意識到了這個問題，現(xiàn)在寫字樓還是有投資的價值，但是住宅從投資角度來講，已經(jīng)沒有投資價值了。

　　從《蝸居》這個電視劇來看，說明“剛需”的存在和無奈。但是剛性需求從09年整個一年，我個人認(rèn)為已經(jīng)基本上消化差不多了，該買的也都買了，順著整個漲勢大家買股票一樣，買漲不買跌，越漲越買。上個月還有幾個朋友勸導(dǎo)我也投資房地產(chǎn)，他們已經(jīng)買了三、四套房子，但還要借錢再投資。如果行業(yè)外的人都可以指導(dǎo)我們行業(yè)內(nèi)的人去投資，如果整個市場60%以上的購房者都是投資者，如果整個市場60%以上的購房者都買不起一套房子，這不是瘋狂是什么，這不是泡沫是什么？

　　在8月份我們也在講，從寫字樓這個市場和住宅市場來看，住宅瘋狂的勢頭盡頭是不可持續(xù)的，果然到年底的時候，現(xiàn)在中央政策變成“遏制”，這次是比較強(qiáng)硬的態(tài)度。當(dāng)然，城市化進(jìn)程也好居者有其屋也好和堅守18億畝耕地紅線是矛盾的。我們相信政府“遏制”高房價有智慧也有能力，不要低估政府的決心。

　　從長遠(yuǎn)看，將來北京的房價可能超10萬這都有可能，但是多少年呢？所以從投資角度有一個時點(diǎn)問題，在目前這個階段，或者明年，我認(rèn)為是住宅市場是不具備投資價值的。

　　另外一個，房地產(chǎn)市場跟股市一樣，也是一個政策市，國家一個政策下來，先打擊的是投資需求，捎帶的打擊一部分改善性的需求，甚至是剛性需求，這樣的話，明年房價不能說是大幅的回落，我判斷會有小幅的波動�？傊�，2009年開發(fā)商的風(fēng)光不復(fù)存在，2009年購房者的瘋狂不復(fù)存在。

　　說起泡沫的話，一線的城市現(xiàn)在肯定是有泡沫，像北京、上海我覺得是有泡沫，應(yīng)該要遏制。

　　房地產(chǎn)有沒有投資價值，這個我倒覺得可以區(qū)別對待。另外就是量力而行。區(qū)別對待比如商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓是有投資價值的。

　　住宅也要區(qū)別對待，個別區(qū)域的個別項目還是有投資價值，更多的已經(jīng)沒有投資價值了。量力而行，已經(jīng)有了幾套房子的，投資要理性，越炒房價拉的越高。

　　房價長期上漲是大的趨勢，但2010年肯定是一個波動年。所以應(yīng)對的策略兩個類型的需求，我建議一個類型是自住的，沒買房的，比如明年五一要結(jié)婚了，那就買吧，議論漲跌是沒有意義的，買不了一手房，那就買二手房。投資者要觀察，如果手上房子多的話就先拋出一部分。