產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。黨的十八大進(jìn)一步指出"十八大"報告中把優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性升級作為推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，加之一些產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的相繼公布，無疑給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來了發(fā)展機(jī)遇期，同時，也將刺激其轉(zhuǎn)型升級，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來利好消息；當(dāng)前，普洛斯集團(tuán)等外資已經(jīng)搶灘中國產(chǎn)業(yè)市場，國內(nèi)受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復(fù)地、綠地、萬通、五礦等國內(nèi)不少大開發(fā)商搶入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風(fēng)勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。

　　從發(fā)展趨勢上看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)確實正在迎來新一輪大發(fā)展。隨著中央與地方新型城鎮(zhèn)化思路的日益清晰，以地方政府單一力量推動城鎮(zhèn)化，實在力不從心。以往，地方政府多半通過平臺公司融資，進(jìn)行園區(qū)開發(fā)和招商運(yùn)營。但隨著地方融資平臺融資功能的萎縮，加上以往政府的招商效率不夠，創(chuàng)新活力不強(qiáng)，導(dǎo)致傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)多數(shù)經(jīng)營業(yè)績平淡，其聚集優(yōu)質(zhì)企業(yè)，拉動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)的功能其實并沒有完全發(fā)揮出來。不過，隨著未來更多強(qiáng)勢企業(yè)參與合作開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場地位，將面臨一次大的洗牌。
 
　　從廠房到研發(fā)中心、辦公樓、實驗室，產(chǎn)業(yè)自東向西轉(zhuǎn)移遞進(jìn)的浪潮造就了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新一輪發(fā)展。特別是在住宅市場受政策限制、商業(yè)地產(chǎn)短時涌入大批資金過熱隱現(xiàn)的今天，依托一個或多個產(chǎn)業(yè)，致力于為企業(yè)打造產(chǎn)學(xué)研、展商貿(mào)一體化平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始吸引更多關(guān)注目光。
 
　　在政府方面，追求高效增長的經(jīng)濟(jì)與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又要考慮不可復(fù)制的土地資源日益減少。因此迫切需要一種高效利用的平臺既能實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能高效利用土地資源。
 
　　在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運(yùn)作效率低之間存在矛盾，企業(yè)需要提高核心競爭力，就必須要求企業(yè)的成長環(huán)境日益優(yōu)越。
 
　　伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)入大融合時代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
 
　　中國五礦產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基本規(guī)律是從高端產(chǎn)業(yè)向低端產(chǎn)業(yè)逐步梯度地轉(zhuǎn)移，中間承接著不同產(chǎn)品的形態(tài)與要素的組合。蘇州工業(yè)園是一個典型案例，是目前中國堅持市場化運(yùn)作最早實現(xiàn)盈利的園區(qū)。
 
　　中國開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展方向就是在城市總體規(guī)劃的前提下，以企業(yè)化為主導(dǎo)的發(fā)展模式。無論是一線城市還是二三線城市，每個開發(fā)區(qū)都要成立兩三個企業(yè)運(yùn)作平臺，除了解決融資平臺外，也逐漸引入企業(yè)化管理。
 
　　做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往需要比住宅規(guī)模更大的土地資源，這顯然離不開政府的支持。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與政府的需求如何實現(xiàn)對接？
 
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在跟政府合作過程當(dāng)中，并不是企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)就可以滿足發(fā)展，政府希望通過開發(fā)商資源吸引更多的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，包括上下游的合作伙伴和客戶群，以便形成產(chǎn)業(yè)集聚。
 
　　房訊控股集團(tuán)董事長、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇秘書長劉凱表示：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在與政府方面合作時，可能會面臨三個問題�！�
 
　　首先，無論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)的分割一定會遇到跟政策相悖的問題，如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這可能是每個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都面臨的問題。例如五礦集團(tuán)營口項目是在沈陽和大連之間，要做到區(qū)域?qū)�接，必須整合政府政策和企業(yè)資源來做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，才能打造盈利模式。
 
　　第二是能力問題，企業(yè)是否有能力做取舍是不被項目壓垮的先決條件。
 
　　第三是現(xiàn)金流問題，除了產(chǎn)品的快銷、慢銷，長短周期的結(jié)合外，金融如何整合，這是現(xiàn)在困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數(shù)只能通過融資平臺完成�，F(xiàn)在全國工業(yè)用地相對充裕，缺乏的是資本實力的強(qiáng)力支持，園區(qū)不可能一開始就賺很多錢，需要很長時間的培育升級，如果沒有資本平臺保證和支撐很難撐到最后，所以資本是這個領(lǐng)域真正的晴雨表。
 
　　由于資本平臺的缺失，國內(nèi)目前還沒有哪個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有強(qiáng)大資金后盾保證去做純持有，租售并舉是更符合現(xiàn)狀的�，F(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，幾乎是賣得出去就賺錢，大家自然會靠銷售解決問題，但是在慢慢發(fā)展后，招商才會是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的真正問題，這將對運(yùn)營能力、園區(qū)品質(zhì)等提出更深的考驗。對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商來說，能力比資源更重要，招商能力比現(xiàn)有的資源更重要。
 
　　劉凱最后指出：“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要長期發(fā)展必須 "去地產(chǎn)化"，要認(rèn)識到這是一個服務(wù)于企業(yè)的平臺，而不是一個新的暴利領(lǐng)域�！�
 
　　2013年6月19-21日，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，主題為“新型城鎮(zhèn)化推動力”的第五屆中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展論壇將在北京漢華國際飯店舉辦。（來源：房訊網(wǎng)）