2019年被認(rèn)為是北京寫字樓市場的“拐點(diǎn)之年”。2019年底以來突如其來的新冠疫情，讓北京的大部分商業(yè)活動(dòng)陷入“冰凍”，同時(shí)也打破了2020年一季度北京寫字樓市場的正常運(yùn)行節(jié)奏，市場整體明顯承壓。不過，隨著國內(nèi)疫情防控形勢日漸向好，各行各業(yè)步入有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)的階段，未來2-3個(gè)季度市場活躍度有望提升。
宏觀經(jīng)濟(jì)
新冠疫情對北京一季度的經(jīng)濟(jì)，尤其是實(shí)體商業(yè)消費(fèi)產(chǎn)生了較大沖擊，但3月份主要指標(biāo)呈回升趨勢。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7462.2億元，同比下降6.6％，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6539.9億元，同比下降4.8%。其中，金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1682.5億元，增長5.5%；信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1196.0億元，增長3.5%。金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)的比重超過四成，金融、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展鞏固了北京寫字樓需求端的基本面。
圖：2015年Q1～2020年Q1北京GDP累計(jì)值和GDP第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)值（單位：億元）
數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
消費(fèi)方面，一季度全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2716.5億元，同比下降21.5%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為807.4億元，同比增長15.9%。從消費(fèi)形態(tài)看，商品零售2564.6億元，同比下降19%；餐飲收入151.9億元，同比下降48.4%。
政策方面，疫情發(fā)生以來，北京市已多次出臺針對中小微企業(yè)的幫扶措施，從房租減免、融資渠道暢通、減稅降費(fèi)等方面發(fā)力，保障中小微企業(yè)實(shí)現(xiàn)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)。隨著疫情防控成果的鞏固，預(yù)計(jì)全市市場活力和動(dòng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，二季度經(jīng)濟(jì)將加快恢復(fù)。
供給和需求
受新冠疫情影響，一季度北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時(shí)間的停工，部分項(xiàng)目交付延后。一季度燕莎商圈的華瑞大廈交付入市。預(yù)計(jì)2020年~2022年將新增供應(yīng)約619.8萬㎡，其中近六成位于新興商圈。截至2020年3月，北京甲級寫字樓租賃市場的存量達(dá)到約9662萬平方米。
從辦公樓市場運(yùn)行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為2.44萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降19%；竣工面積為4.6萬平方米，同比增長83%；銷售面積為3.26萬平方米，同比下降61%。
圖：2018年1月～2020年03月北京寫字樓新開工和竣工面積（單位：萬㎡）
數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
疫情爆發(fā)期間，租賃活動(dòng)受限，新租需求出現(xiàn)延期或暫時(shí)停滯。一季度部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴(kuò)張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟(jì)的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象。中短期內(nèi)，線上科技公司、醫(yī)藥與醫(yī)療公司、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等行業(yè)因疫情間接受益，成為租賃市場的新興力量。
租金和空置
在經(jīng)濟(jì)形勢不確定、疫情以及供應(yīng)的多重影響下，北京市寫字樓租金水平處于下調(diào)通道，一季度全市大部分區(qū)域的平均租金都出現(xiàn)不同程度的下跌。截止3月份，北京全市甲乙級寫字樓的租金7.26元/㎡·天，同環(huán)比分別下降8.4%和0.3%。分商圈來看，截止2020年3月份，金融街(6.610, -0.01, -0.15%)區(qū)域甲乙級寫字樓的日租金為14.32元/㎡·天，為全市最高，其次為燕莎、CBD，分別為9.72元/㎡·天和8.64元/㎡·天�？萍紙@區(qū)、上地、亞運(yùn)村、望京區(qū)域的日租金處于相對低區(qū)，分別為4.49元/㎡·天、5.06元/㎡·天、6.04元/㎡·天、6.43元/㎡·天。
預(yù)計(jì)到今年9月份，北京甲乙級寫字樓日租金將比當(dāng)前下跌3.2個(gè)百分點(diǎn)，到12月份，比當(dāng)前下跌8.2個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2020年4~9月北京甲乙級寫字樓日租金同、環(huán)比分比為-7.3%和-0.5%，2020年4月~2021年3月日租金同環(huán)比分別為-6.7%和-0.7%。金融街、中關(guān)村(8.970, -0.01, -0.11%)商圈的租金將保持相對平穩(wěn)或者較小跌幅，望京、麗澤、科技園區(qū)等租金較低區(qū)域，將吸引部分企業(yè)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷，燕莎、CBD等商圈將面臨較大下行壓力。
圖：北京9大商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預(yù)測（2018年9月～2021年3月）
數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
空置方面，中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，北京全市和9大商圈的空置率已攀升至11.5%和8.5%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米，空置率繼續(xù)小幅上揚(yáng)，分別為13.8%和8.0%，分別環(huán)比上升0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，受互聯(lián)網(wǎng)科技、金融兩大產(chǎn)業(yè)的支撐，金融街和中關(guān)村核心區(qū)空置率仍處于相對低位。
隨著三月份北京開始逐漸復(fù)工，寫字樓市場的活躍度較一二月已有明顯改善。未來2~3個(gè)季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復(fù)崗復(fù)工，二、三季度市場會有復(fù)蘇跡象。但作為供應(yīng)高峰的2020年，整體空置水平會持續(xù)攀升，建議寫字樓業(yè)主調(diào)整租賃策略保證出租率。
大宗交易
疫情對寫字樓投資市場的影響，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的交易延遲、新項(xiàng)目啟動(dòng)暫緩兩方面。北京投資市場一季度出現(xiàn)多宗核心區(qū)項(xiàng)目成交，包括位于CBD商圈LG雙子座大廈、中關(guān)村商圈的中興大廈、望京商圈的萬科時(shí)代中心，均以股權(quán)的形式完成交易，以及三峽新能源收購成大廣場。其中，2月12日，新加坡主權(quán)投資基金GIC以人民幣80多億元收購韓國LG集團(tuán)的北京LG雙子座大廈，占一季度總成交額的九成。
分物業(yè)類型看，一季度大宗交易中綜合體和寫字樓占到總交易額度的分別為73%和21%。表明在北京寫字樓相對穩(wěn)健的基本面支持下，辦公用途資產(chǎn)依然是投資者較為關(guān)注的物業(yè)類型。
圖：2020年一季度大宗交易各物業(yè)類型占比
數(shù)據(jù)來源：CBRE
自3月下旬以來，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場尋找投資機(jī)會，安排勘察項(xiàng)目等。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫字樓市場，主要包括城市更新類項(xiàng)目以及具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)。
從區(qū)域來看，麗澤、科技園、亞運(yùn)村、望京，以及受北京城市副中心大量的自用需求以及基建投資拉動(dòng)的通州大運(yùn)河區(qū)域，有望成為今年北京市場投資關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。另外，由于市場不確定性的增加，今年現(xiàn)金流、資金面較為緊張的部分業(yè)主方可能通過拋售旗下物業(yè)的方式來改善自身財(cái)務(wù)狀況，因此一些較為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)標(biāo)的可能會在年內(nèi)入市。
總結(jié)與展望
目前由于海外市場的不確定性大幅增加，整體疫情的影響大概率會延續(xù)到下半年。然而，從中國經(jīng)濟(jì)自身的角度來看，疫情導(dǎo)致的最困難時(shí)刻正在結(jié)束。對于北京的寫字樓市場，我們維持2019年度寫字樓報(bào)告中“短期看疫情，長期看供需；短期波動(dòng)，長期企穩(wěn)”的基本判斷�！拔！敝杏小皺C(jī)”，供應(yīng)高峰以及疫情造成的不確定性加劇了市場競爭，這也倒逼那些綜合實(shí)力較弱、軟硬件水平不足、管理服務(wù)較差的寫字樓項(xiàng)目不斷提升、彌補(bǔ)不足，進(jìn)而改善項(xiàng)目的品質(zhì)和綠色健康環(huán)保等指標(biāo)，已入市的項(xiàng)目則應(yīng)努力提升自身物管水平。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
