在宏觀經(jīng)濟承壓以及疫情沖擊的雙重背景下，一季度上海市字樓市場整體走弱，租賃活動短期放緩，企業(yè)擴租趨于謹慎。但目前上海寫字樓市場憑借經(jīng)濟的韌性已在逐步復蘇之中。
宏觀經(jīng)濟
一季度，上海經(jīng)濟運行遭受疫情沖擊，但第三產(chǎn)業(yè)部分行業(yè)形成有力支撐，外商投資實到外資金額逆勢增長。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結果，2020年一季度，上海市地區(qū)生產(chǎn)總值為7856.62億元，比去年同期下降6.7%。其中，第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值為分別為1745.23億元、6096.09億元，分別下降18.1%、2.7%。
分行業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)、租賃商務服務業(yè)增加值分別下降10.3%、6.9%。但同時，以互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字化和科技創(chuàng)新為依托的相關行業(yè)較快發(fā)展，信息服務業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)逆勢增長。一季度，全市信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)增加值比去年同期增長13.1%，金融業(yè)增加值增長7.3%，金融服務、健康醫(yī)療等強韌性行業(yè)支撐辦公樓市場。
在固定資產(chǎn)投資方面，一季度，上海市固定資產(chǎn)投資總額比去年同期下降9.3%。分領域看，工業(yè)投資增長2.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降8.2%，城市基礎設施投資下降19.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資增長2.3%，第三產(chǎn)業(yè)投資下降11.3%。
圖：2018年～2020年一季度上海全社會固定資產(chǎn)投資情況（單位：%）
數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
從政策層面來看，2月7日，上海市政府下發(fā)《上海市全力防控疫情支持服務企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，即“滬28條”，從稅收優(yōu)惠、減免租金、金融支持等方面發(fā)力，支持企業(yè)抗擊疫情。隨著細化的支持性政策的陸續(xù)出臺，市場有望從中受益。
供給和需求
受疫情影響，上海地區(qū)多個項目出現(xiàn)延期。一季度上海寫字樓市場僅錄得約5.8萬平方米的新增供應，其中包括位于核心商務區(qū)的靜安寶華中心和新興商務區(qū)的前灘東方廣場二期。截至季末，全市甲級寫字樓總存量仍維持在8445萬平方米。一季度，上海甲級寫字樓市場錄得69500平方米凈吸納量，較去年四季度環(huán)比持平。
從辦公樓市場運行情況來看，2020年一季度全市新開工面積為42.14萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降35.7%；竣工面積為30.14萬平方米，同比下降61.8%。
圖：2018年1月～2020年03月上海寫字樓新開工和竣工面積（單位：萬㎡）
數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
受疫情影響，一些項目推遲交付，預計年內將迎來近120萬平方米新供應，較去年末預測量縮減約35%。而隨著辦公樓租賃需求放緩，企業(yè)延遲決策，預計二季度租賃需求仍將趨緩，租戶在租賃策略上更為保守。但是線上平臺、健康醫(yī)療、金融保險及物流行業(yè)等在疫情期間逆勢而上的行業(yè)，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求保持活躍。
圖：上海市場租賃需求行業(yè)占比（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來源：CBRE、中指數(shù)據(jù)庫寫字樓版
租金和空置
一季度，全市甲乙級寫字樓租金環(huán)比去年年底下跌1.16%，至4.27元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年3月份，南京西路、陸家嘴商圈甲乙級寫字樓的日租金日租金處于相對高區(qū)，分別為6.7元/㎡·天和6.05元/㎡·天；北外灘、虹橋的日租金處于中間區(qū)域，分別為4.78元/㎡·天和4.82元/㎡·天；而以產(chǎn)業(yè)園為主的張江、漕河涇租金則相對平穩(wěn)，平均日租金維持在3.7元左右。預計到今年9月份，上海甲乙級寫字樓日租金將比當前下跌3.9個百分點。與此同時，上海未來的大量甲級寫字樓供應可能會在一段時間內持續(xù)使得租金承壓，這將有利于尋求簽訂新租約的租戶。
圖：上海8大商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預測（2018年9月～2021年3月）
數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
空置方面，中指數(shù)據(jù)寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，截止2019年年底，上海全市寫字樓的空置率已攀升至14.02%。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海甲級寫字樓全市空置率創(chuàng)下21%的歷史新高，環(huán)比上升1.10%，其中核心商圈空置率14.7%，新興商圈空置率31.6%。疫情導致的租賃活動減弱與新增供應疊加是空置率上升的重要原因。
大宗交易
上海市場化程度相對較高，因此投資市場受到疫情影響的反應也更為明顯，整體資產(chǎn)價值略高于其他城市。一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場成交總額超過200億元人民幣，同比下降58%。其中，寫字樓相關物業(yè)在總交易額中的占比高達九成，大部分都為國內金融機構收購辦公樓用于辦公總部，自用類型的投資占比創(chuàng)下歷史新高的58%，其中最為活躍且出價能力最強的自用買家為。其中，金融和科技類公司以及國企買家成為本季上海大宗交易的強而有力的支撐點。投資者對有產(chǎn)業(yè)政策多重利好的成熟商務園區(qū)有較強偏好。
另外值得關注的是商辦土地市場，2月下旬，上海市徐匯濱江西岸金融港地塊正式出讓，香港怡和集團附屬香港置地聯(lián)合體以310.5億的價格成交，成功刷新了國內土地交易的總價記錄。
國內疫情有所緩解，但是海外的疫情形勢不容樂觀，因此預計短期內外資投資者將采取觀望態(tài)度，投資市場將不會出現(xiàn)迅速反彈。但上海作為國內首屈一指的金融貿(mào)易中心，相對成熟的商辦市場將持續(xù)吸引更多的機構投資者和買家，投資市場預期仍然樂觀。
總結與展望
總體來看，一季度上海寫字樓租賃需求受到抑制，凈吸納量處于較低水平。隨著疫情逐步得到有效控制，盡管大多數(shù)的租賃活動都更趨謹慎，但總體而言，目前上海寫字樓市場已經(jīng)在逐步恢復之中。在租賃需求較為疲軟的當下，業(yè)主方應盡量提升運營和物業(yè)管理水平，而租戶方也可以利用窗口期的調整或升級辦公環(huán)境。在投資策略方針上，建議投資者多關注市中心成熟運營但有改造潛力的寫字樓或優(yōu)惠政策加持的商務園區(qū)寫字樓并乘勢擴大布局。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
