日前，筆者在網(wǎng)上看到一篇說南寧因?qū)懽謽强罩寐侍叨蝗嗣袢請(qǐng)?bào)點(diǎn)名的文章，并附上了文章截圖。隨后筆者特地到人民日?qǐng)?bào)官網(wǎng)和公眾號(hào)查了下，不過并未查到那篇文章。
至于南寧到底有沒有被人民日?qǐng)?bào)點(diǎn)名，還有待進(jìn)一步核實(shí)，但南寧樓市商辦市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。
戴德梁行研究報(bào)告顯示，自2017年以來，南寧寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)高峰期。2019年底，南寧甲級(jí)寫字樓存量為204.1萬平方米，較2016年底增加了151.81%。
結(jié)果就是，截止2019年底時(shí)，南寧甲級(jí)寫字樓平均空置率達(dá)54.3%，平均租金78.94元/平方米/每月，同比下降了14.91%。其中，南寧新興商務(wù)區(qū)——五象新區(qū)的總部基地空置率更是達(dá)到恐怖的78%。
由下圖可見，這不是偶然，而是已經(jīng)持續(xù)了兩三年的趨勢(shì)。
若橫向來看，這又是個(gè)什么水平呢?
在戴德梁行統(tǒng)計(jì)的24個(gè)主要城市(含港臺(tái))中，南寧分別拿下空置率正數(shù)第一(也是唯一一個(gè)空置率過半的城市)、租金水平倒數(shù)第二。
這兩個(gè)獎(jiǎng)，可不值得夸耀呀!
之前有媒體報(bào)道深圳寫字樓空置率高，若與一線的北上廣和香港比，確實(shí)是它們中最高的約22%，但與南寧一比，那就是小巫見大巫了。
值得一提是，即便供需已嚴(yán)重失衡，其寫字樓新增供應(yīng)量仍然沒有放緩趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年南寧預(yù)計(jì)還將有82萬方的新建寫字樓陸續(xù)入市。
那些入手了南寧寫字樓的投資客，還有寫字樓開發(fā)商若是看到這些數(shù)據(jù)，不知會(huì)作何感想?
要知道商辦產(chǎn)品不同于住宅，而二手房市場(chǎng)的流動(dòng)率非常低，要想通過“炒房”賺錢根本不現(xiàn)實(shí)，購房者和持有者獲利/變現(xiàn)的途徑主要有兩種，一是租金收益，二是到銀行抵押貸款，但其估值又往往與租金水平掛鉤。若長(zhǎng)期租不去或租不起價(jià)，真的就是一堆砸在持有者手里的鋼筋水泥。
而出租率又與其經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)密切相關(guān)，買房杠桿很容易就能加起來，但經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)水平的提升，顯然是慢活。也就是說，當(dāng)?shù)仡A(yù)測(cè)出商辦市場(chǎng)供需失衡并不是難事。
真正的問題是，在明知需求跟不上的情況下，當(dāng)?shù)貫楹芜�要集中性的批那么多的商辦用地?這個(gè)可從“面子”和“里子”兩方面去看。
就“面子”而言，直沖云霄、氣勢(shì)宏偉的現(xiàn)代化寫字樓能大大地提升城市天際線和形象，尤其是新興商務(wù)區(qū)的打造，摩天大樓鱗次櫛比成為城市新名片，不僅提高了市民榮譽(yù)感和歸宿感，也讓執(zhí)政者倍感光鮮。當(dāng)然，高大上的建筑也是其政績(jī)的一個(gè)寫照。
就“里子”而言，寫字樓建成后就會(huì)有源源不斷的企業(yè)入駐，然后就能產(chǎn)生源源不斷的稅收。即便是寫字樓出現(xiàn)了供需失衡，但供給過剩的壓力基本由開發(fā)商或購買者承擔(dān)了，從政府的角度(看的是整體)，只要寫字樓修好就會(huì)有增量的入駐企業(yè)產(chǎn)生稅收。只是說供過于求下邊際效率會(huì)下降，但絕對(duì)值量仍然是增加的。
也正是因?yàn)榭梢猿掷m(xù)性地薅羊毛，地方在商辦用地的土地規(guī)劃和審批上往往比住宅用地更積極，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒有房地產(chǎn)稅，政府在住宅上只能薅一次羊毛。
所以，我們看到很多城市在城市建成區(qū)，住宅存在結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)不足，在一些綜合性地塊或舊改項(xiàng)目中，又會(huì)對(duì)商辦建筑體量劃出明確的底線。比如深圳就是如此，即便土地緊缺，仍規(guī)劃大量商辦用地。
所以，地方政府基本都有規(guī)劃新興商務(wù)區(qū)、打造摩天大樓的沖動(dòng)，南寧只是個(gè)典型而已。
那么，南寧商辦市場(chǎng)未來會(huì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)呢?或者說其經(jīng)濟(jì)基本面能讓需求加速么?
從南寧市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2019年南寧市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》來看，難!
數(shù)據(jù)顯示，2019年南寧市GDP為4506.56億元，全國(內(nèi)地)排名50名開外，實(shí)力一般般;同比增長(zhǎng)5.0%，比全國平均增速還低一個(gè)百分點(diǎn)。
縱向來看，過去幾年，南寧的GDP增速是一步一個(gè)臺(tái)階的往下走。可見，南寧的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在失速。
我們知道，地方公布的GDP一般都會(huì)往高了報(bào)。即便虛報(bào)，其還低于全國平均水準(zhǔn)，可見南寧真實(shí)情況只會(huì)更糟糕，要知道它還是個(gè)省會(huì)城市。
再看其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，眾所周知，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有三駕馬車：出口、消費(fèi)和投資，不過于南寧而言，其中兩駕已近乎熄火。如下圖，其社零和進(jìn)出口的增長(zhǎng)比GDP增速還低。
撐起GDP增長(zhǎng)的引擎主要是投資，雖然增速也在一路走低，但增速絕對(duì)值仍是GDP的近2倍。
而固投中的火車頭又以房地產(chǎn)投資為主，2019年南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資1461.08億元，同比增長(zhǎng)32.1%，是固投增速的3倍;商品房銷售額1517.49億元(占全年GDP的1/3)，同比增長(zhǎng)11.7%。
可以看出，若不拿房地產(chǎn)搞事情，南寧本就黯然失色的GDP只會(huì)更慘。?
由于市場(chǎng)慣性和外地炒房大軍加持，今年以來，南寧樓市依然活躍。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，南寧4月新建商品房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲10%;二手房方面，環(huán)比上漲0.2%，同比上漲5.5%，在70個(gè)大中城市中表現(xiàn)還算優(yōu)異。
但其商辦市場(chǎng)顯然已經(jīng)坐到火山口上了。
從2019年需求結(jié)構(gòu)來看，建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)成為南寧寫字樓市場(chǎng)的核心客群，二者租賃成交面積占比分別為32%、25%，相加接近六成。
由上，我們可大致得出這樣一個(gè)邏輯，南寧的經(jīng)濟(jì)基本面較差，短板太多，不得不依靠房地產(chǎn)拉經(jīng)濟(jì)，在這一過程中，商辦市場(chǎng)供應(yīng)過剩，而建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)則不斷做大，反而成了寫字樓的主要租賃群體。
且不說這種結(jié)構(gòu)和邏輯循環(huán)本身就不健康，在白銀時(shí)代，其還能維持多久都還是問題。
不管有沒有被點(diǎn)名，上面都需要關(guān)注下南寧樓市了!
