“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對(duì)堵車，比去公司現(xiàn)場(chǎng)舒服多了。”電子支付企業(yè)Paypal風(fēng)控部門的一名女性員工對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說。不僅如此，為繼續(xù)防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續(xù)延長(zhǎng)的可能。
軟件開發(fā)商GitLab的遠(yuǎn)程軟件開發(fā)主管墨菲（Darren Murph）表示，現(xiàn)在所經(jīng)歷的還不是真正意義上的遠(yuǎn)程工作，而是因疫情不得不實(shí)行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識(shí)到分散的勞動(dòng)力是一種更為高效和創(chuàng)造性的業(yè)務(wù)方式，從而大大加速了遠(yuǎn)程工作化的升級(jí)進(jìn)程。
傳統(tǒng)意義上，商業(yè)地產(chǎn)通常被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)較低的資產(chǎn)類別：租金收益率穩(wěn)定、波動(dòng)率小，因此常年受到各大投資機(jī)構(gòu)包括各國(guó)主權(quán)基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的青睞。
但一場(chǎng)突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業(yè)地產(chǎn)投資者遭遇“滑鐵盧”，進(jìn)退維谷——如果賣掉地產(chǎn)必須要接受大幅折價(jià)，而繼續(xù)持有則不得不承擔(dān)長(zhǎng)期沒有收益的風(fēng)險(xiǎn)。
亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發(fā)生的類似疫情都會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產(chǎn)，比如寫字樓、購(gòu)物中心、酒店、養(yǎng)老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、廠房和數(shù)據(jù)中心等的影響則較小。
居家辦公將成新潮流？
為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時(shí)現(xiàn)象，而是有可能成為“新常態(tài)”——特別是在互聯(lián)網(wǎng)科技公司，此趨勢(shì)顯得尤為明顯。
5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項(xiàng)計(jì)劃，將在未來十年內(nèi)調(diào)整業(yè)務(wù)配置，從而使其4.5萬(wàn)員工中的50%能夠在家工作；無獨(dú)有偶，同期社交媒體企業(yè)Twitter也發(fā)表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進(jìn)行遠(yuǎn)程工作。
美國(guó)計(jì)算機(jī)行業(yè)協(xié)會(huì)（CompTIA）對(duì)200多家科技公司的最新調(diào)查顯示，其中80%的企業(yè)技術(shù)供應(yīng)商表示，4月份有合作客戶向他們購(gòu)買了通訊協(xié)作軟件及相關(guān)的遠(yuǎn)程工作工具；3月份時(shí)，該比例為76%。
領(lǐng)英（LinkedIn）公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網(wǎng)絡(luò)會(huì)議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠(yuǎn)程職位發(fā)布量環(huán)比增長(zhǎng)了28％，使用“遠(yuǎn)程”或“在家工作”的搜索量則環(huán)比增長(zhǎng)了42％。
美國(guó)Realogics蘇富比國(guó)際地產(chǎn)公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，以西雅圖地區(qū)為例，自疫情發(fā)生以來，客戶對(duì)私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因?yàn)楫?dāng)居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時(shí)，也不至于影響正常工作。
美國(guó)格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長(zhǎng)陳宏明（Eric Chen）在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)也稱，隨著居家辦公越來越流行，對(duì)于郊區(qū)住宅的確是利好，而對(duì)寫字樓而言則是利空。
不過，陳宏明認(rèn)為：“現(xiàn)在階段還很難說，這個(gè)趨勢(shì)對(duì)住宅對(duì)市區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)有多大影響。城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點(diǎn)只是其中之一。唯一能確定的是，這個(gè)趨勢(shì)對(duì)住宅價(jià)格的影響會(huì)比寫字樓小很多�！�
激進(jìn)投資者已做空房地產(chǎn)信托公司
不過有趣的是，個(gè)別激進(jìn)的投資者已經(jīng)開始做空那些重倉(cāng)大都市寫字樓的房地產(chǎn)基金、信托公司。
Land & buildings投資管理公司創(chuàng)始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對(duì)沖基金已在做空帝國(guó)房地產(chǎn)信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產(chǎn)（NYSE: SLG）和沃納多房地產(chǎn)信托（NYSE: VNO）。利特認(rèn)為，上述三家公司的利潤(rùn)都過于依賴位于紐約的辦公物業(yè)租金收入。
“紐約的寫字樓市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)生存風(fēng)暴，而帝國(guó)房地產(chǎn)信托公司將首當(dāng)其沖。”利特如此表示。
從股價(jià)表現(xiàn)看，利特的觀點(diǎn)不無道理，年初至今這三家公司的股價(jià)最大跌幅均超過了50%，均輸于美股大盤，而近兩個(gè)月的反彈力度也明顯不如同期標(biāo)普500指數(shù)，而帝國(guó)房地產(chǎn)信托正是股價(jià)表現(xiàn)最糟的那只。
不過隨著上周五美國(guó)非農(nóng)數(shù)據(jù)意外見好，本周股價(jià)有所反彈，但漲勢(shì)能否持續(xù)，有待觀察。
談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這里是世界上摩天大樓最集中的地區(qū)，匯集了世界500強(qiáng)中絕大部分公司的總部，還是聯(lián)合國(guó)總部的所在地，也有驅(qū)動(dòng)全球金融流動(dòng)的華爾街、紐約證券交易所和納斯達(dá)克。
曼哈頓也是一個(gè)觀察商業(yè)地產(chǎn)的窗口。房地產(chǎn)管理咨詢公司仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現(xiàn)預(yù)計(jì)將更糟。據(jù)紐約當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，該市許多零售租戶過去兩個(gè)月都沒有支付租金，而且即使商業(yè)活動(dòng)恢復(fù)，多數(shù)商家也不會(huì)考慮將來續(xù)簽（現(xiàn)有的）租賃協(xié)議。
房地產(chǎn)咨詢公司高緯環(huán)球的歷史數(shù)據(jù)表明，在經(jīng)濟(jì)衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會(huì)飆升，而令人擔(dān)憂的是，早在2019年初，空置率其實(shí)已呈上升趨勢(shì)，疫情更是帶來了“致命一擊”。
Whalen全球咨詢公司董事長(zhǎng)沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預(yù)測(cè)：“未來幾年商業(yè)房地產(chǎn)的世界將會(huì)非�？膳隆＿`約率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1990年代的峰值水平。”
不僅是美國(guó)，英國(guó)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的日子也不好過。安本資產(chǎn)管理旗下的英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），在英國(guó)因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，并出售了部分資產(chǎn)——包括位于倫敦金融城的寫字樓——來減輕現(xiàn)金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向?qū)W生宿舍，尤其是那些不會(huì)過分依賴國(guó)際學(xué)生的大學(xué)。
危機(jī)過后，是晴還是雨？
這波由疫情引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)，還將持續(xù)多久呢？穆迪分析公司高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認(rèn)為，飆高的失業(yè)率不可能一下子恢復(fù)到疫情發(fā)生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇。
世邦魏理仕（CBRE）全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）表示，工業(yè)和物流地產(chǎn)將快速反彈，但大多數(shù)商業(yè)領(lǐng)域房產(chǎn)的復(fù)蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購(gòu)物中心可能需要兩三年才能重新站起來。
至于越來越流行的遠(yuǎn)程辦公是否會(huì)導(dǎo)致寫字樓從此之后“無人問津”？Everest醫(yī)療物業(yè)公司創(chuàng)始人林恩（David Lynn）認(rèn)為，這不太可能發(fā)生。他在一場(chǎng)業(yè)內(nèi)討論會(huì)上稱：“公司不會(huì)輕易放棄已租賃的空間，它們只會(huì)以不同的方式使用這個(gè)空間。總是有需要用到辦公室空間的時(shí)候。”
德國(guó)德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在德國(guó)，還沒有出現(xiàn)類似于美國(guó)硅谷的趨勢(shì)。
他說道：“德國(guó)沒有美國(guó)那么多影響力巨大的互聯(lián)網(wǎng)科技公司，德國(guó)的數(shù)字化程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于中美，之前疫情高峰期，大量企業(yè)員工居家開視頻會(huì)議，導(dǎo)致了德國(guó)網(wǎng)絡(luò)帶寬面臨巨大的超載壓力。德國(guó)社會(huì)想要實(shí)現(xiàn)普遍的遠(yuǎn)程化辦公，還有很長(zhǎng)的路要走，不僅是在技術(shù)上，在觀念上也是如此�！�
IQI澳大利亞珀斯分行董事總經(jīng)理Lily Chong也對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會(huì)帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。
不過Lily Chong稱，在西澳地區(qū)，并未出現(xiàn)大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)以機(jī)械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關(guān)，與互聯(lián)網(wǎng)科技業(yè)相比，傳統(tǒng)工業(yè)更需要員工現(xiàn)場(chǎng)辦公。
Lily Chong認(rèn)為，現(xiàn)在很難對(duì)疫情給商業(yè)地產(chǎn)帶來的整體影響作出定論，因?yàn)橐磺腥栽趧×易儎?dòng)之中。她說：“就我個(gè)人而言，我相信人與人之間的聯(lián)系，以及面對(duì)面工作對(duì)團(tuán)隊(duì)的價(jià)值，這些都會(huì)支撐對(duì)辦公空間的持續(xù)需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會(huì)發(fā)生。”
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
