當(dāng)前，甲級寫字樓是中國行業(yè)內(nèi)的一種通俗說法，即便如此，也沒有現(xiàn)行的尺度和官方成文的規(guī)定固定其評判準(zhǔn)則。而隨著寫字樓市場愈發(fā)受到關(guān)注，不論是業(yè)主或租戶對寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的重視也在日漸提高。近年來，不乏聽聞某些項目被冠以“超甲級寫字樓”的稱呼。
超甲級標(biāo)準(zhǔn)從模糊向明確逐步邁進(jìn)
上個月，廣州市商務(wù)局開展了2020年商務(wù)寫字樓等級評定工作。按照去年廣州市市場監(jiān)督管理局發(fā)布的《商務(wù)樓宇等級評定規(guī)范》，這次評定將把高品質(zhì)的寫字樓區(qū)分出“超甲級”和“甲級”兩個等級。
將甲級寫字樓再分類并不是廣州的獨(dú)創(chuàng)。早在2016年，成都市商務(wù)委牽頭組織評選了當(dāng)?shù)氐某准墝懽謽�，這也是全國首例具有官方色彩的超甲級寫字樓認(rèn)定行為。其后2017年、2019年，成都又進(jìn)行了第二批、第三批超甲級寫字樓評定。
2018年10月，北京朝陽區(qū)發(fā)布《北京CBD樓宇品質(zhì)分級評價標(biāo)準(zhǔn)》，評選出8個六星級寫字樓，同時賦予超甲級寫字樓的稱號，這也是一線城市首次評定超甲級寫字樓，不過仍限制在區(qū)級范圍。
因此，廣州此次評定是首個一線城市在全市范圍內(nèi)的評定，是對“超甲級寫字樓”這一概念被廣泛承認(rèn)的重要助力。
注重客戶品質(zhì)成為超甲級創(chuàng)新指標(biāo)
國內(nèi)迄今為止都沒有寫字樓等級評價的國家標(biāo)準(zhǔn)，最接近的是2014年中國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會發(fā)布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)——《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》，將寫字樓劃分為五星、四星、三星三個主要等級，對標(biāo)市場化的甲級、乙級、丙級。
2016年以來，三地關(guān)于超甲級寫字樓評定的標(biāo)準(zhǔn)都略帶有官方色彩，尤其是成都與廣州，已將評定標(biāo)準(zhǔn)提升為地方標(biāo)準(zhǔn)（成都：DB510100/T082-2012；廣州：DB4401/T30-2019），在各自行政區(qū)域內(nèi)，將“超甲級寫字樓”這一原本帶有自發(fā)宣傳色彩的概念明確化，提升了該概念認(rèn)可度。
值得注意的是，新推出的這些標(biāo)準(zhǔn)中都加入對租戶的要求。如成都標(biāo)準(zhǔn)中設(shè)有“客戶品質(zhì)”條款，要求超甲級寫字樓必須在建成后一至兩年內(nèi)，達(dá)到客戶中不少于50%為世界500強(qiáng)、國內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)，或者其使用面積不少于50%。廣州標(biāo)準(zhǔn)的評分體系里，想要被評為超甲級寫字樓，對租戶中為世界500強(qiáng)、中國企業(yè)500強(qiáng)、中國制造業(yè)企業(yè)500強(qiáng)、中國服務(wù)業(yè)500強(qiáng)、上市公司，或中華老字號企業(yè)、獨(dú)角獸企業(yè)、高精尖企業(yè)，都有具體的數(shù)值指標(biāo)。
這與《商務(wù)寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)》以及國內(nèi)市場通行的寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)源頭——美國華盛頓城市土地學(xué)會對寫字樓的劃分五大因素，樓宇等級、位置、建造規(guī)模和布局靈活性、持有形式和經(jīng)營管理方式、功能和配套設(shè)施狀況相比，是其獨(dú)特之處，說明了政府如今對寫字樓的認(rèn)識提升到了城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)循環(huán)、形象提升的層次。
政策扶持與客戶黏性令超甲級名至實(shí)歸
超甲級寫字樓作為城市頂級辦公承載地，本身就受到關(guān)注與偏愛，特別是被政府賦予提升樓宇、片區(qū)乃至城市形象，對其進(jìn)行背書，如廣州允許在服務(wù)經(jīng)營活動中使用“廣州市超甲級商務(wù)寫字樓”等級標(biāo)識牌，并對假冒相關(guān)標(biāo)志標(biāo)識進(jìn)行虛假廣告宣傳追究法律責(zé)任等之后，其表現(xiàn)更加出色。以成都第一批入選的超甲級、甲級寫字樓為例，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，2017年一季度平均入住率同比增長13.12%，較成都全市優(yōu)質(zhì)寫字樓平均入住率增長水平高出16%，平均入駐率分別達(dá)到73%和81%。
即便不考慮扶持，疫情期間，那些高品質(zhì)寫字樓的良好表現(xiàn)也令市場普遍公認(rèn)的“超甲級寫字樓”有著更大的吸引力。
萊坊對上海上半年寫字樓市場統(tǒng)計時發(fā)現(xiàn)，雖然租賃成交中更吸引眼球的是搬遷項目，例如那些從核心市區(qū)整體遷移至新興商務(wù)區(qū)的知名企業(yè)，但事實(shí)上，續(xù)租的占比更大。如埃森哲、長生人壽等都續(xù)租了原有辦公空間，這些辦公空間都位于高品質(zhì)寫字樓中。這說明甲級寫字樓的黏性非常強(qiáng)，而超甲級寫字樓的黏性更強(qiáng)——如小陸家嘴那些頂級寫字樓，按照陸家嘴管理局樓宇發(fā)展服務(wù)辦公室在媒體采訪中提供的數(shù)據(jù)，國金中心出租率為99%，環(huán)球金融中心出租率為95%，金茂大廈出租率為93%，就是很好的證明。
萊坊廣州辦公樓服務(wù)部副董事黃偉倫表示，今年疫情推遲了寫字樓租賃市場的變化，疫情對經(jīng)濟(jì)的影響也令未來寫字樓之間面臨更激烈的租戶爭奪，全方位提升寫字樓的吸引力迫在眉睫，超甲級這一概念對目前寫字樓爭取的租戶類型——跨國企業(yè)、大型企業(yè)、高知名度企業(yè)、行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有著強(qiáng)烈的吸引力。
單一特點(diǎn)不足以將一座寫字樓提升到超甲級的門檻之內(nèi)，所以廣州《評定規(guī)范》的四個“突出”——突出商務(wù)樓宇綠色化、智能化和便利化；突出引導(dǎo)商務(wù)樓宇更加高端化、國際化；突出以高品質(zhì)樓宇服務(wù)推動高質(zhì)量發(fā)展；突出商務(wù)樓宇招商和社會經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，為寫字樓提升品質(zhì)、提升競爭力指出一條可行的道路，或者是未來寫字樓著力于“超甲級”化的有效途徑。
我們因此認(rèn)為，除了LEED（綠色建筑）、BOMA（運(yùn)營管理）、WELL（租戶健康）等國際知名評價體系外，諸如廣州市商務(wù)局出臺的相關(guān)寫字樓規(guī)范未來將是企業(yè)租戶，特別是擁有較多國際高端人才的CBD租戶在選址時著重考量的一個重要參考指標(biāo)。
來源：萊坊
編輯：wangdc
