時至年底，深圳寫字樓市場需求有所回調(diào)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓全年累計吸納量達(dá)40.33萬平方米，同比去年增加296.4%，增幅近3倍。深圳大宗交易下半年恢復(fù)迅速。

　　寫字樓供應(yīng)集中入市持續(xù)施壓租金，吸納量大增擠入歷史前三

　　新冠疫情影響下國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現(xiàn)租金下滑的情況，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首當(dāng)其沖。與此相對的是，2020年四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。

　　以深圳市場而言，租金的持續(xù)下調(diào)無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續(xù)8個季度回落，自2018年末高點(diǎn)累計下降23.55%，當(dāng)前全市租金與2014年2季度相當(dāng)，為每月每平方米211.49元。盡管2020租金同比降幅達(dá)到12.8%，但在近80萬平米的新增供應(yīng)刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。當(dāng)前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應(yīng)多以較低價格吸引客戶， 各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵......更低的租賃成本刺激了企業(yè)換租擴(kuò)租的需求。得益于 “前海歸巢”計劃對企業(yè)直接提供租金補(bǔ)貼，吸引不少企業(yè)入駐，作為新興商務(wù)板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達(dá)到20.8萬平方米。此外，更長的預(yù)租及免租期，為業(yè)主及企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會，進(jìn)一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。

　　盡管突如其來的疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)的疲軟表現(xiàn)以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應(yīng)量，對空置率指標(biāo)形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點(diǎn)。結(jié)合各個片區(qū)的吸納表現(xiàn)，市場需求由東向西、由傳統(tǒng)板塊向新興板塊、由舊物業(yè)向新物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢明顯，預(yù)計這一趨勢伴隨著包括前海在內(nèi)的新興板塊的持續(xù)供應(yīng)還將延續(xù)。

　　租金方面，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年，北上廣深四座一線城市甲級寫字樓均出現(xiàn)租金下滑的情況，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。

　　張曉端表示，新物業(yè)的業(yè)主會把租金調(diào)得比較低，提前鎖定優(yōu)質(zhì)客戶。今年對企業(yè)換租來說，是一個比較好的時機(jī)。

　　張曉端表示，2021年深圳有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應(yīng)量約達(dá)179萬平方米，但考慮到項(xiàng)目延期因素，預(yù)計實(shí)際供應(yīng)將在100萬平方米以內(nèi)。高供應(yīng)量將為企業(yè)帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優(yōu)勢仍會是是吸引企業(yè)的重要因素之一。例如在新項(xiàng)目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業(yè)巨頭的入駐不斷提升其商務(wù)氛圍，對企業(yè)的吸引力也將隨之增加，結(jié)合低租金的優(yōu)勢，預(yù)計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經(jīng)濟(jì)增速回升的背景下，預(yù)計2021年各行業(yè)發(fā)展環(huán)境或優(yōu)于今年，對辦公物業(yè)市場的需求支撐也有望進(jìn)一步增強(qiáng)，全年租金降幅料將收窄。

　　深圳大宗交易深圳下半年恢復(fù)迅速，價格盤整促進(jìn)成交的活躍

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月25日，全國大宗交易規(guī)模達(dá)1,942億元，較2019年下降32%，累計成交181宗；上海仍穩(wěn)坐全國大宗成交第一，總成交額達(dá)670億元，占全國總成交額的35%；深圳則排名第三，總成交額278億元，累計完成25宗。戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管及董事陳俊儒表示下半年的成交占全年成交額的73%，顯示疫情后的交易活躍度恢復(fù)迅速；雖然相較2019年缺少如華僑城大廈、華潤前海大廈那樣的超大型成交，導(dǎo)致成交總額下降明顯，全年總成交額仍相當(dāng)接近300億元的平均規(guī)模。

　　陳俊儒總結(jié)今年的大宗交易市場是“價格盤整、成交活躍、生意盎然”，雖然觀察到資產(chǎn)價格普遍有回調(diào)的現(xiàn)象，但也相當(dāng)程度給予刺激并促進(jìn)了成交的活躍，在疫情短暫的影響后立刻恢復(fù)了勃勃生機(jī)。在寫字樓集中供應(yīng)及租金承壓的大環(huán)境下，寫字樓大宗交易自用買家占據(jù)主導(dǎo)地位，背景涵蓋金融保險、實(shí)業(yè)及科技類企業(yè)；相較之下，機(jī)構(gòu)投資人對租賃風(fēng)險會有較多的顧慮，成交以存在財務(wù)困境或以散售目的的項(xiàng)目為主。同時，深圳傳統(tǒng)的工業(yè)物業(yè)成交宗數(shù)及占比明顯回升，在2019年的沉寂后重回交易舞臺，特別是疫情催生的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，宅經(jīng)濟(jì)等新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，數(shù)據(jù)中心和倉儲物流都受到資本的高度關(guān)注；其中，在深圳及惠州均錄得數(shù)據(jù)中心的成交；亦在東莞沙田錄得一宗冷鏈倉儲項(xiàng)目成交，顯示投資者對于大灣區(qū)乃至于大深圳都市圈物流倉儲以及數(shù)據(jù)中心的機(jī)會持續(xù)看好。

　　展望來年大宗市場走勢，陳俊儒形容成立四十周年的深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)是“集萬千寵愛于一身”，是一座以“科技”、“創(chuàng)新”、“年輕”著稱的大灣區(qū)都市，迅速的成為近年來投資者最關(guān)注的目標(biāo)市場之一；政府今年所提出“支持盤活利用存量工業(yè)地”，以及取消小地塊更新限制等政策，有助于盤活存量資產(chǎn)，賦予工改類項(xiàng)目更多想象空間；同時，隨著資產(chǎn)價格回調(diào)，投資者可以重新審視布局深圳的投資機(jī)會；寫字樓的投資者則可重點(diǎn)關(guān)注深圳核心區(qū)域帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有改造提升空間、小體量的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目。活躍的自用買家則將繼續(xù)尋找合適標(biāo)的，成交量有望持續(xù)上升。

　　來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

編輯：wangdc