在經(jīng)濟(jì)下行、新冠疫情等因素的壓力之下，2020年北京辦公樓市場(chǎng)租金加速下行，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。截至今年一季度，北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得連續(xù)9個(gè)季度的租金下跌，同比跌幅高達(dá)8.4%。連續(xù)的租金下跌使得市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變?yōu)樽鈶?hù)市場(chǎng)，低租金和租賃選擇的增加觸發(fā)了市場(chǎng)中搬遷升級(jí)類(lèi)需求的出現(xiàn)。
通過(guò)對(duì)2020年1月至今的893宗租賃成交分析，我們發(fā)現(xiàn)56%以上的成交來(lái)自于搬遷需求。去年全年共有35宗超過(guò)8,000平方米的搬遷類(lèi)大面積成交，總面積超過(guò)70萬(wàn)平方米；例如華為、百濟(jì)神州等大型企業(yè)都抓住了市場(chǎng)機(jī)遇，對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行了大規(guī)模的整合和搬遷。
基于此，我們對(duì)于市場(chǎng)中租戶(hù)續(xù)租和搬遷的租金進(jìn)行了深入研究和比較，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目租金倒掛的情況（即新租租金低于續(xù)租租金）在市場(chǎng)調(diào)整期普遍存在，對(duì)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變起到推動(dòng)性作用，同時(shí)也帶來(lái)了諸多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。從市場(chǎng)層面、租賃成交、市場(chǎng)參與者三個(gè)層面入手，我們對(duì)租金倒掛的原因進(jìn)行了分析，希望能為市場(chǎng)參與者在制定、調(diào)整租賃策略時(shí)提供參考。
市場(chǎng)層面：北京多個(gè)子市場(chǎng)租金倒掛，中關(guān)村和金融街強(qiáng)勢(shì)“破局”
我們對(duì)北京租賃市場(chǎng)中約130棟甲級(jí)辦公樓當(dāng)前新租和續(xù)租成交的租金進(jìn)行對(duì)比，并計(jì)算出各子市場(chǎng)出現(xiàn)租金倒掛情況的樓宇占比。
就新租而言：
以CBD為首的包括東長(zhǎng)安街、第三使館區(qū)在內(nèi)的子市場(chǎng)，租金倒掛項(xiàng)目所占比例均達(dá)到90%左右，甚至其中表現(xiàn)較為優(yōu)秀的超甲級(jí)辦公樓也未能“幸免”。主要原因是在經(jīng)濟(jì)下行和疫情影響的雙重壓力下，租賃市場(chǎng)需求大幅減弱，使得區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加劇，迫使業(yè)主通過(guò)連續(xù)降低項(xiàng)目新租租金來(lái)吸引租戶(hù)，以推高項(xiàng)目出租率，這也使得區(qū)域內(nèi)新租價(jià)格持續(xù)走低；
東二環(huán)路雖為傳統(tǒng)國(guó)有總部企業(yè)的聚集地，區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)化的甲級(jí)辦公樓數(shù)量較為有限，但蔓延的負(fù)面情緒使得業(yè)主對(duì)未來(lái)期望降低，也采取了降低項(xiàng)目新租租金的方式積極應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境；
奧林匹克子市場(chǎng)由于其大多數(shù)項(xiàng)目品質(zhì)較高，建成年份較晚，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目表現(xiàn)兩極分化明顯，只有部分較為老舊的項(xiàng)目被迫降低新租租金以吸引租戶(hù)；
中關(guān)村和金融街則基本沒(méi)有項(xiàng)目出現(xiàn)租金倒掛的現(xiàn)象，韌性較強(qiáng)的頭部?jī)?nèi)資金融企業(yè)和在政策利好下持續(xù)擴(kuò)張的TMT企業(yè)有效支撐了區(qū)域內(nèi)的需求，使得項(xiàng)目新租租金在下行壓力下仍舊保持正向增長(zhǎng)，實(shí)屬不易。
就續(xù)租而言：
市場(chǎng)壓力迫使業(yè)主放棄對(duì)現(xiàn)有租戶(hù)原計(jì)劃平均10%-15%的年度租金漲幅，以穩(wěn)定項(xiàng)目?jī)?nèi)的高品質(zhì)租戶(hù)。因此，續(xù)租的租金水平基本持平或微降。
租賃成交層面：市場(chǎng)調(diào)整期下的租金倒掛現(xiàn)象普遍
通過(guò)分析市場(chǎng)近千條的租賃成交，我們發(fā)現(xiàn)除中關(guān)村和金融街，北京其他子市場(chǎng)近一年內(nèi)平均續(xù)租價(jià)格均高于新租價(jià)格。
差距最大的為CBD子市場(chǎng)，由于區(qū)域內(nèi)存量較高且CBD核心區(qū)的新增供給為業(yè)主帶來(lái)額外壓力，加劇區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，續(xù)租租金約高于同一項(xiàng)目新租租金的16%；
差距最小的為東二環(huán)路子市場(chǎng)，由于該區(qū)域內(nèi)甲級(jí)辦公樓數(shù)量有限且項(xiàng)目穩(wěn)定性較高，市場(chǎng)中沒(méi)有明顯的租金倒掛情況產(chǎn)生，續(xù)租租金約高于新租租金3%；其他子市場(chǎng)情況與CBD基本相似，同一項(xiàng)目新租和續(xù)租租金的差距較大；
中關(guān)村和金融街子市場(chǎng)則沒(méi)有發(fā)生租金倒掛現(xiàn)象，區(qū)域內(nèi)辦公樓項(xiàng)目的新租租金高于續(xù)租租金4%-6%。因?yàn)榧词乖趧?dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境中，兩個(gè)子市場(chǎng)在政府強(qiáng)勁政策的支持和引導(dǎo)下表現(xiàn)較為穩(wěn)定，需求也較為活躍，并持續(xù)受益于IT和金融行業(yè)集群效應(yīng)的影響，市場(chǎng)空置率始終維持在4%以下。業(yè)主市場(chǎng)依舊存續(xù)，業(yè)主作為市場(chǎng)的主導(dǎo)者擁有了持續(xù)提升新租租金的機(jī)會(huì)，也使得這兩個(gè)區(qū)域在眾多子市場(chǎng)中獨(dú)樹(shù)一幟。
市場(chǎng)參與者層面：搬遷成本或成租金倒掛主要原因
租賃市場(chǎng)的參與者——租戶(hù)和業(yè)主，往往對(duì)市場(chǎng)情緒和走向產(chǎn)生最為直接的影響。原址續(xù)租和搬遷對(duì)于租戶(hù)來(lái)說(shuō)一直都是租約到期時(shí)同時(shí)考量的兩種租賃選項(xiàng)，但租金并不是租賃成本的唯一構(gòu)成部分。
對(duì)于有搬遷需求的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，搬遷成本=新項(xiàng)目租金+裝修成本+恢復(fù)原址裝修成本+其他費(fèi)用，所以租金與總體實(shí)際支出間存在一定程度的差異。尤其是一次性的大額裝修支出對(duì)于部分有搬遷意愿的企業(yè)來(lái)說(shuō)是較大的負(fù)擔(dān)，使得部分企業(yè)不得不擱置搬遷意向。另外通過(guò)租賃實(shí)例計(jì)算，項(xiàng)目新租和續(xù)租的凈有效租金部分價(jià)格差距基本在15%-20%左右，與上述租賃成交分析的新租與續(xù)租租金倒掛價(jià)差基本相似。搬遷成本的高企迫使租戶(hù)尋求更低的租金，尤其是在當(dāng)前較為有利的市場(chǎng)情況下，較強(qiáng)的議價(jià)能力使得租戶(hù)有更高的可能性控制租賃成本，滿(mǎn)足他們搬遷的需求。
對(duì)于業(yè)主方來(lái)說(shuō)，包括裝修成本、恢復(fù)原址裝修成本在內(nèi)的額外支出增加了租戶(hù)的壓力和搬遷總成本，同時(shí)給予了業(yè)主維持項(xiàng)目續(xù)租租金的機(jī)會(huì)。另一個(gè)不可忽視的因素是目前到期的租戶(hù)均為2018年或在此之前簽約的租戶(hù)，當(dāng)時(shí)北京辦公樓市場(chǎng)租賃需求活躍，市場(chǎng)租金也處于近10年來(lái)的高點(diǎn)，即使業(yè)主選擇原價(jià)甚至小幅降價(jià)續(xù)租，續(xù)約租金仍高于目前項(xiàng)目的新簽價(jià)格。此外，目前維持項(xiàng)目出租率和項(xiàng)目穩(wěn)定性被業(yè)主視為重中之重，市場(chǎng)壓力導(dǎo)致的需求疲軟使得項(xiàng)目去化速度大幅降低，從而迫使業(yè)主降低租金，增加項(xiàng)目對(duì)此類(lèi)有搬遷意向的租戶(hù)的吸引力。
我們看到，租戶(hù)和業(yè)主就不同市場(chǎng)情況下采取的調(diào)整措施均加劇了租金的倒掛，這也是北京辦公樓市場(chǎng)進(jìn)入租金調(diào)整期不可避免的現(xiàn)象。但在2021年初，市場(chǎng)穩(wěn)步回暖的情況下，市場(chǎng)參與者仍可通過(guò)多元化的方式尋求合適的解決方案達(dá)到雙贏。
回暖在即，市場(chǎng)參與者抓住機(jī)會(huì)窗口
2021年市場(chǎng)迎來(lái)了良好開(kāi)局，各方參與者都已積極做出調(diào)整，市場(chǎng)情緒和整體環(huán)境在不斷改善。我們預(yù)計(jì)，今年年底租賃市場(chǎng)將在諸多利好的大環(huán)境下進(jìn)一步回暖，市場(chǎng)凈吸納量以及租賃需求都將有較為明顯的回升。市場(chǎng)釋放的諸多積極信號(hào)使得業(yè)主對(duì)于未來(lái)發(fā)展信心增強(qiáng)，業(yè)主的談判能力也將逐漸恢復(fù)至疫情前的水平。與此同時(shí)，年底租金也將觸底反彈，迎來(lái)久違的正向增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)中已有5%-8%的項(xiàng)目出現(xiàn)租金回探的跡象。經(jīng)濟(jì)和疫情雙重影響下的租金調(diào)整期為租戶(hù)帶來(lái)的機(jī)會(huì)窗口也將逐漸關(guān)閉，留給租戶(hù)的時(shí)間十分有限。
租金倒掛也為市場(chǎng)參與者提供了不可多得的機(jī)會(huì)。我們看到一些具有前瞻性的租戶(hù)充分利用低租金、多選擇的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)租賃團(tuán)隊(duì)提供全方位服務(wù)，得以充分了解市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，尋求適合的搬遷整合機(jī)會(huì)，并與業(yè)主方協(xié)商，爭(zhēng)取裝修方面的補(bǔ)貼或其他解決方案。
與此同時(shí)，我們也看到了部分業(yè)主抓住了租金倒掛帶來(lái)的搬遷類(lèi)需求，犧牲部分租金收益鎖定品質(zhì)較高的租戶(hù)，為項(xiàng)目未來(lái)的穩(wěn)定發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。還有一些業(yè)主則通過(guò)推出新的服務(wù)模式，吸引了更多潛在租戶(hù)。對(duì)于有搬遷意向的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，裝修費(fèi)用的一次性大額支出是較大的負(fù)擔(dān)，一些較為積極的業(yè)主選擇提供定制化的裝修方案來(lái)分擔(dān)部分租戶(hù)的成本壓力，或提供額外的裝修補(bǔ)貼。在租金優(yōu)惠之外，為客戶(hù)解決所面臨的問(wèn)題——這種更為積極的招商策略將推動(dòng)更多成交落地，進(jìn)而推升項(xiàng)目出租率。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示：“在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，調(diào)整期下的租金倒掛使得市場(chǎng)參與者的決策過(guò)程更為復(fù)雜，租戶(hù)搬遷并不再只是考慮租金成本，有更多因素需要被納入考量。隨著整體市場(chǎng)逐漸回暖，租戶(hù)與業(yè)主紛紛采取更為積極的措施積極應(yīng)變，只有善于發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)，并把握機(jī)會(huì)，才能突圍而出�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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