保利置業(yè)集團有限公司發(fā)布公告稱，湖北保利置業(yè)有限公司作為賣方，出售持有的目標(biāo)公司武漢長江保資控股有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)予買方，代價為6.7億元。
這意味著，這一掛牌了近兩個月的武漢商業(yè)資產(chǎn)成功覓得了買家。
出售的標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為位于武漢中南路99號的武漢保利文化廣場負1至8層及夾層1室，這些樓層基本分布的是高檔商業(yè)、餐飲、影院等娛樂業(yè)態(tài)。
除了這次出售的資產(chǎn)，事實上今年以來保利置業(yè)已積極處置了一些投資物業(yè)，涉及購物中心、寫字樓、商業(yè)。
紅線之下，踩中兩道的保利置業(yè)似乎加快了這一步伐。
“空置”的二線商業(yè)
這一交易最早在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露。
9月29日，湖北保利置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司武漢長江保資控股有限公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司2245.25萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價669,951,200元。
兩個月后，于11月17日，保利置業(yè)發(fā)布出售公告，其于近日收到通知，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易舉辦的公開投標(biāo)流程中已出售由賣方持有的目標(biāo)公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，代價為人民幣669,951,200元，即以掛牌底價成交。
標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為武漢保利文化廣場部分物業(yè)，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，武漢保利文化廣場地處武昌區(qū)中南路與民主路交匯處，北臨洪山廣場，與洪山體育館隔街相望。
該項目總投資逾11億元，總建筑面積為13.1萬平方米，在造型上頗有特色，建筑40層主樓與19層配樓形成空中連體，構(gòu)成正對洪山廣場的“巨型門”。
開發(fā)周期上，2007年8月，武漢保利文化廣場舉行奠基儀式，2011年底項目竣工，隨后于2014年整體開業(yè)。
雖沒有關(guān)于該綜合體的詳細租金收入、零售數(shù)據(jù)，但一則CMBS發(fā)行的消息，或可側(cè)面佐證該項目的運營情況。
2018年9月10日，由興業(yè)銀行作為主承銷商的保利置業(yè)2018年第一期資產(chǎn)支持票據(jù)成功發(fā)行，規(guī)模11億元。當(dāng)時有報道稱，這標(biāo)志著銀行間市場首個央企商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)（CMBN）正式誕生，同時也是湖北省首單CMBN項目。
從交易機構(gòu)來看，該項目底層資產(chǎn)為信托貸款，信托貸款還款來源為武漢保利廣場物業(yè)的租金運營收入。據(jù)披露，2014-2016年武漢保利文化廣場歷史收入分別為2630.16萬元、5747.42萬元、5856.04萬元。
能作為底層資產(chǎn)進行資產(chǎn)證券化，說明該物業(yè)至少在回報率上面有一定保證，但也指向一個問題：既然經(jīng)營效果良好，為何出售該優(yōu)質(zhì)綜合體部分商業(yè)予他人？
據(jù)悉，此次出售的物業(yè)位于主樓負1至8層及夾層1室，主要分布高檔商業(yè)、餐飲、影院等；9層以上未進行出售的物業(yè)則為甲級寫字樓。
熟悉武漢市場的業(yè)內(nèi)人士告訴觀點地產(chǎn)新媒體，目前寫字樓下面的商業(yè)一直是空置狀態(tài)，保利置業(yè)并沒有進行招商運作。寫字樓部分，該人士則稱“運營得不錯，出租率還是比較高的”。
湖北中原策略顧問中心總經(jīng)理鄭源韜也表示不清楚低層商業(yè)空置的原因，不過其稱，該綜合體位于“洪山廣場”地鐵站口附近，北面洪山廣場下分布有地下商業(yè)街，有一定人流量。
他猜測更多主要是公司自身的考慮：“就相當(dāng)于把資產(chǎn)進行處置，回籠現(xiàn)金，反正也空著。”
可以窺見，因尚未運營，2018-2019年，目標(biāo)公司營業(yè)收入為0，稅后虧損凈額分別為602.3萬元及569.4萬元。于2020年10月31日，目標(biāo)公司未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約6.3億元。
此次出售事項，保利置業(yè)稱將錄得稅前收益約1719.37萬元，即出售事項的代價與出售事項的資產(chǎn)凈值及目標(biāo)公司欠賣方的負債之間的差額；同時公司擬將出售事項所得款項用作一般營運資金。
一保利置業(yè)投資者顯然也更關(guān)注公司層面的考慮，其在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)表對該出售行為的肯定：“降低無效資產(chǎn)的資金占用，管理層說到做到，繼續(xù)努力。”
該人士指出，以當(dāng)前保利置業(yè)0.28的市凈率、項目兩年虧損的情況看，最終以1倍以上凈資產(chǎn)的價格出售，已經(jīng)是一個不錯的水平。
發(fā)展與“紅線”
除了項目本身質(zhì)素情況，或許應(yīng)該把討論重點聚焦在保利置業(yè)的經(jīng)營面。
現(xiàn)階段的保利置業(yè)，正處于新領(lǐng)導(dǎo)班子上任后的新時期。
2019年2月，保利置業(yè)高層大換血，張炳南升任董事會主席，曾任保利發(fā)展副總經(jīng)理十年的王健接任保利置業(yè)董事總經(jīng)理。
高層換血之后，保利置業(yè)發(fā)展道路有了轉(zhuǎn)向——拓展項目增多、拿地方式多元化、開發(fā)節(jié)奏加快、權(quán)益比例提高等，這家看似沉默的公司正在進行著大調(diào)整。
發(fā)展速度的整體加快意味著撬動更多資金，從2019年加快拓展速度以來，保利置業(yè)的凈負債率便有了一定上漲，截至上半年甚至已超過100%，處在116.64%左右的水平。同時，資產(chǎn)負債率為78.95%，同比增長3.47個百分點。
對比今年8月份，央行、住建部、銀保監(jiān)會召開房企座談會并形成的重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，保利置業(yè)已踩線其中“扣除預(yù)收款后負債率大于70%、凈負債率超過100%”兩道紅線。
屬于橙色檔的保利置業(yè)，將要求負債年增速不得超過5%。
在8月份的業(yè)績會上，針對自身負債率上升的問題，保利置業(yè)董事副總經(jīng)理葉黎聞也解釋稱：“增長和發(fā)展是我們目前最重要的任務(wù)，凈負債率也會有一定的階段性提高�！�
葉黎聞進一步表示，保利置業(yè)也在尋求拓寬融資渠道，降低財務(wù)成本，并優(yōu)化負債結(jié)構(gòu)；同時，相信等新拓展項目逐漸進入結(jié)轉(zhuǎn)期，凈負債率會得到改善，中長期凈負債率目標(biāo)希望能夠降至70%-80%的水平。
然而，三道紅線似乎“等不了”。
據(jù)媒體今年9月底消息，監(jiān)管部門要求“三道紅線”試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標(biāo)。
雖不在試點企業(yè)范圍內(nèi)，但這一“死限”對于身處大環(huán)境中的保利置業(yè)而言影響同樣不小。有消息稱，“三道紅線”將在2021年1月1日起針對所有房企全面推行。
紅線之下，丟掉包袱回血，或許就是開發(fā)商平衡“加快發(fā)展與控制負債”之間的重要方法。如近期，恒大、融創(chuàng)、綠地等企業(yè)均有出售資產(chǎn)的行為，其中不乏一些地標(biāo)性物業(yè)。
于保利置業(yè)而言，出售資產(chǎn)更多是今年以來一個持續(xù)性的動作。觀點地產(chǎn)新媒體對比往年財年財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來保利置業(yè)將收益、地段較差的投資物業(yè)和酒店進行了一些處理，進行了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。
截至2020年上半年，保利置業(yè)投資物業(yè)總建筑面積約79.4萬平方米，資產(chǎn)值約109億港元，去年底這兩項數(shù)據(jù)為80.3萬平方米、121億港元。
比較持有物業(yè)名單，上述數(shù)據(jù)之所以減少，是因為將位于貴陽的一處寫字樓和酒店剔除出去，尚存物業(yè)項目主要集中在北京、上海、深圳、武漢等一二線城市。此外，已建成待售從最高的280億港元減少到180億港元。
如今，三道紅線懸在頭上，保利置業(yè)出售投資性資產(chǎn)的意愿似乎更強烈了，出售范圍也開始轉(zhuǎn)向類似武漢的二線城市。
有業(yè)內(nèi)人士透露，保利置業(yè)位于上海的山金保利金融廣場似乎也計劃整體出售。
值得一提的是，近來保利置業(yè)也明顯加快了銷售步伐。11月9日公布的銷售業(yè)績顯示，保利置業(yè)今年前10個月合約銷售金額為429億元，同比增長32.8%；10月單月合約銷售金額88億元，同比增長151.4%——兩個數(shù)據(jù)均是今年以來的新高，過往單月銷售僅在30-50億元左右的水平。
來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
