成都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)較為青睞的城市之一，近年來(lái)各大購(gòu)物中心品牌紛紛布局并擴(kuò)張版圖。而隨著經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，商業(yè)空間潛力有待持續(xù)釋放。

　　4月，成都商業(yè)市場(chǎng)再添新項(xiàng)目，華潤(rùn)拿下成都東安新城一塊48畝商地，計(jì)劃打造成都第二座萬(wàn)象系綜合體；成都交投華聯(lián)置業(yè)有限公司也以2.93億元競(jìng)得一宗商地，成都SKP正式落地。

　　截止目前，不少知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都在成都進(jìn)行了商業(yè)體的布局，包括港資代表九龍倉(cāng)、太古；內(nèi)資代表華潤(rùn)、大悅城、龍湖、萬(wàn)達(dá)，以及外資代表凱德等。

　　隨著更多企業(yè)入場(chǎng)布局，在新舊項(xiàng)目的更替與變化中，成都的商業(yè)格局越趨多元化。

　　與此同時(shí)，成都商業(yè)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也愈發(fā)激烈，頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)重要地位。

　　圍獵蓉城商業(yè)市場(chǎng)

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在選擇新城市布局商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，不僅要考慮城市現(xiàn)有的發(fā)展情況，還要考慮未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，最重要的是�?xiàng)目落成后能否創(chuàng)造可觀收益。

　　其中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)市場(chǎng)潛力、商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)等都是需要綜合考量的因素。

　　成都在新一線城市里消費(fèi)發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大，未來(lái)有望發(fā)展成為西部商業(yè)中心，因此近年來(lái)也吸引著越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)入場(chǎng)投資。

數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，成都2019年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.70萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.8% ，總量在全國(guó)城市中排名第七，較去年上升1位，在新一線城市里位居前列。

　　此外，成都社會(huì)消費(fèi)品零售額也保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2019年錄得7478.4億元，同比增長(zhǎng)9.9%，整體而言具備較好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　購(gòu)買(mǎi)力方面，2019年成都居民收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為45878元，比上年增長(zhǎng)8.9%。在消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)品類(lèi)中，升級(jí)類(lèi)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，中西藥品類(lèi)、體育娛樂(lè)用品類(lèi)、化妝品類(lèi)零售額分別增長(zhǎng)20.4%、13.8%、10.7%，可穿戴智能設(shè)備、新能源汽車(chē)、智能手機(jī)分別增長(zhǎng)144.3%、134.3%、43.1%，購(gòu)買(mǎi)力不斷提升。

　　除經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐下的較大商業(yè)發(fā)展?jié)摿ν猓�商業(yè)市場(chǎng)的亮眼表現(xiàn)也是成都吸引商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛布局的重要原因。

　　近年來(lái)，新興的首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)等在成都發(fā)展勢(shì)頭良好，據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年成都“首店”經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，新增落戶首店473家，同比增長(zhǎng)高達(dá)136.5%。其中，全球首店、中國(guó)首店為57家，數(shù)量?jī)H次于上海和北京，繼續(xù)領(lǐng)跑新一線城市。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，成都零售物業(yè)市場(chǎng)在2019年錄得8個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其中不乏龍湖、凱德、愛(ài)琴海等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的身影。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　此外，在政策上，成都打造“國(guó)際消費(fèi)中心城市”的目標(biāo)明確，“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”等各種政策的提出，也為成都商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展提供了利好。

　　商企魚(yú)貫入場(chǎng)

　　目前，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成都市場(chǎng)均有布局，個(gè)別企業(yè)還布局了多個(gè)項(xiàng)目。觀點(diǎn)指數(shù)跟蹤統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，截止目前，共有12家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成都布局了33個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。其中，凱德、萬(wàn)達(dá)、龍湖的布局項(xiàng)目較多，均超過(guò)5個(gè)，而九龍倉(cāng)、華潤(rùn)、中海的布局項(xiàng)目相對(duì)較少，均不超過(guò)2個(gè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)數(shù)據(jù)整理

　　在布局上，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目大多落地成都主要商圈。目前成都的商業(yè)發(fā)展以春鹽商圈最為老牌，此外建設(shè)路商圈、交子公園商圈等其他次級(jí)商圈也在不斷發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆暋?/P>

　　在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最為重視的地段選取上，九龍倉(cāng)和太古最具優(yōu)勢(shì)，兩者布局的項(xiàng)目均位于最為繁榮的春熙路，占據(jù)了城市核心商業(yè)位置。

　　其余如成都萬(wàn)象城、成都大悅城、來(lái)福士廣場(chǎng)、龍湖北城天街等則布局在較新的商圈，如城北商圈、雙楠商圈，所處區(qū)位雖不及前者，但仍具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/P>

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　項(xiàng)目的布局與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略不無(wú)關(guān)系，九龍倉(cāng)、太古等港資企業(yè)對(duì)于地段的要求更高，主要以打造城市標(biāo)桿項(xiàng)目為目標(biāo)，因此優(yōu)質(zhì)地段對(duì)其來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。雖說(shuō)前期拿地成本較高，但項(xiàng)目位置占優(yōu)，后期通過(guò)發(fā)揮運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)可以獲得穩(wěn)定可觀的租金收益，另外資產(chǎn)增值空間也更大。

　　運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)方面，位于春鹽商圈的成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里2019年租金收入和銷(xiāo)售額是個(gè)中代表。據(jù)企業(yè)年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，成都IFS于2019年的收入上升11%至港幣17.47億元（按2019年年底匯率計(jì)算約15.67億元人民幣），租戶銷(xiāo)售額上升14%至近70億港元，較2014年開(kāi)業(yè)時(shí)增長(zhǎng)超過(guò)3倍，出租率達(dá)到97%。

　　與其它城市的項(xiàng)目相比，據(jù)2019年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年長(zhǎng)沙IFS的出租率為99%，零售額達(dá)50億元，重慶IFS零售額則同比增長(zhǎng)50%。相比之下，成都ifs還是取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

　　而成都遠(yuǎn)洋太古里2019年的零售額上升23%，出租率同樣達(dá)到97%。據(jù)悉，其2019年銷(xiāo)售額超過(guò)70億元。與此同時(shí)，2019年北京三里屯太古里的零售銷(xiāo)售額上升11%、廣州太古匯上升20%、北京頤堤港上升百分之26%，上海興業(yè)太古匯上升73%。如此看來(lái)，相比于一線城市物業(yè)，成都遠(yuǎn)洋太古里的零售額增長(zhǎng)還是處于較高水平。

　　此外，根據(jù)其他企業(yè)披露的項(xiàng)目相關(guān)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)來(lái)看，華潤(rùn)的成都萬(wàn)象城2019年的銷(xiāo)售額也在20-40億元之間；成都大悅城銷(xiāo)售額為17.53億元，同比增長(zhǎng)14.7%；龍湖的北城天街2019年的租金收入為1.8億元，出租率為96.8%。

　　出奇制勝之道

　　整體來(lái)看，目前布局成都的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的代表性項(xiàng)目都能取得較高的出租率。但無(wú)論從所處位置、租金收入亦或是銷(xiāo)售額來(lái)看，成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里在成都商業(yè)市場(chǎng)中都值得關(guān)注，而其項(xiàng)目定位、品牌規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)模式等也值得深入分析。

　　遠(yuǎn)洋太古里定位為以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目，包括以開(kāi)放式、低密度的街區(qū)式購(gòu)物中心，此外還包括酒店和辦公樓；成都IFS也定位為綜合體，除零售部分的大型購(gòu)物商場(chǎng)外，還包括寫(xiě)字樓和服務(wù)式住宅。這一點(diǎn)和其他如成都大悅城、成都萬(wàn)象城等項(xiàng)目無(wú)異，均承擔(dān)了多重功能。

　　從品牌規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)上來(lái)看，兩者的購(gòu)物中心部分都主要以購(gòu)物型業(yè)態(tài)為主，其中服飾類(lèi)的占比最大，占比第二大的分別是鞋包和餐飲業(yè)態(tài)，中高端業(yè)態(tài)較多，包括LV、愛(ài)馬仕等奢侈品牌。上述兩個(gè)項(xiàng)目取得的可觀租金收入和零售額，可以說(shuō)購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)特別是奢侈品品牌功不可沒(méi)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

　　在品牌招商上，兩者也具備明顯優(yōu)勢(shì)。據(jù)成都市商務(wù)委的數(shù)據(jù)顯示，2019年成都新開(kāi)首店已超473家，“首店經(jīng)濟(jì)”呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而據(jù)成都零售商協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，其中成都遠(yuǎn)洋太古里首進(jìn)品牌占據(jù)第一，引進(jìn)首店37家，成都IFS位居第二。

　　在成都激烈的商業(yè)爭(zhēng)奪中，成都IFS和遠(yuǎn)洋太古里不僅占據(jù)了核心商業(yè)位置，且品牌規(guī)劃和引進(jìn)能力較高，吸引消費(fèi)者前來(lái)，創(chuàng)造高銷(xiāo)售額。以上兩個(gè)項(xiàng)目取得的成績(jī)也說(shuō)明，和一線城市商業(yè)運(yùn)營(yíng)相比，新一線城市的發(fā)展?jié)摿ν瑯硬蝗莺鲆暋?/P>

　　同時(shí)，當(dāng)下一線城市的商業(yè)爭(zhēng)奪日趨激烈，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，定位較高端的購(gòu)物中心正面臨著奢侈品零售市場(chǎng)已趨向飽和的困境。因此進(jìn)駐成都這類(lèi)具有較好發(fā)展前景的新一線城市，反而有利于搶奪市場(chǎng)先機(jī)；另一方面，未來(lái)實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)的空間也更大。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，相比新入局的企業(yè)，此前已有布局的頭部企業(yè)將會(huì)占據(jù)更加有利的地位。

　　來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

編輯：wangdc