5月7日，戴德梁行發(fā)布《挑戰(zhàn)與機(jī)遇--經(jīng)濟(jì)陣痛中的北方商業(yè)地產(chǎn)》報(bào)告指出，北方經(jīng)濟(jì)雖然正處陣痛期，但隨著北方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，"一帶一路"戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及國企改革、供給側(cè)改革的進(jìn)一步深化，中國北方經(jīng)濟(jì)將會(huì)逐漸走出困境。
北方經(jīng)濟(jì)逐年下滑，南方對高端人才更具吸引力
2015年至今，北方經(jīng)濟(jì)對全國經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率逐年下滑，從2015年的43.2%下降至2019年的35.4%，降幅高達(dá)7.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年，南方省份GDP平均增幅為7.1%，較北方省份高出1.4個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)消費(fèi)品零售額方面，2010至2019年，南方省份的社消總額增長迅猛，平均增幅為230%，而北方的平均增幅僅為117.7%。
來源：國家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部
在人口方面，2011至2019年間，南方科研人員數(shù)量從130.7萬上升至246萬，漲幅高達(dá)88%，而北方則從63.1萬上升至69.2萬，漲幅僅為9.67%。北方雖坐擁眾多優(yōu)質(zhì)高校資源，但由于經(jīng)濟(jì)活力弱，企業(yè)對科研人員留駐吸引力低，而南方的科研投入使其在科技領(lǐng)域發(fā)展更快，因此高端人才對向南方城市流動(dòng)的意愿更強(qiáng)。
來源：國家統(tǒng)計(jì)局，戴德梁行研究部
北方寫字樓市場需依靠區(qū)域經(jīng)濟(jì)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和民營經(jīng)濟(jì)
截止至2020年四季度，北京寫字樓市場租金達(dá)每月每平方米人民幣337.2元，分別高于上海、廣州和深圳36.1%、59.4%和86.9%。而在空置率方面，上海和深圳的大量新增供應(yīng)使這兩個(gè)城市的空置率在去年底升至21.9%和25.1%，與之相對比，北京整體市場的空置率維持在17.0%，而核心商圈的空置率僅為10.6%
北方經(jīng)濟(jì)以國有企業(yè)占主導(dǎo)，而提供了90%以上的就業(yè)崗位的民營企業(yè)活躍度明顯低于南方。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，至2019年，南方各省的企業(yè)法人總數(shù)為1,322.1萬個(gè)，是北方各省總和的1.68倍，這其中，北方各省國有企業(yè)數(shù)量占比明顯更高。隨著國企改革的不斷深入，國企混改引入民間資本勢必激發(fā)國有企業(yè)的活力和競爭力，同時(shí)也為民營企業(yè)提供更廣泛的發(fā)展空間，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，服務(wù)業(yè)占比的提升也將激發(fā)寫字樓市場需求的提升。
盤活存量零售物業(yè)、激發(fā)低線市場消費(fèi)活力為零售市場帶來機(jī)遇
截止2019年末，北方城市的人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為23,293元，而南方城市人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額為32,443元，較北方高出近40%。未來，隨著北方城市群的不斷發(fā)展，省會(huì)城市的消費(fèi)會(huì)逐漸向周邊城市輻射，這將會(huì)給城市群內(nèi)的低線城市的零售物業(yè)帶來發(fā)展機(jī)遇。目前，北方大多數(shù)城市零售市場的發(fā)展都呈現(xiàn)出兩極分化的特點(diǎn)，新型體驗(yàn)式購物中心為城市注入了新鮮的血液，獲客能力也大大超過傳統(tǒng)商圈的老舊項(xiàng)目，存量零售物業(yè)都亟待提質(zhì)升級。
因此，加快城市更新步伐，引進(jìn)社會(huì)資本，對既有老舊項(xiàng)目進(jìn)行改造，從而激發(fā)區(qū)域的消費(fèi)潛力。此外，全國城鎮(zhèn)化推動(dòng)中小城市的住宅市場及消費(fèi)市場，北方城市可抓住機(jī)遇加強(qiáng)與全國性品牌開發(fā)商合作，提升城市商業(yè)項(xiàng)目的品質(zhì)及品牌的多樣化。
北方對物流地產(chǎn)需求仍有較大增長空間
去產(chǎn)能政策的影響使北區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力和發(fā)展水平在過去五年中明顯降低，北京也由于其疏解非首都功能政策的實(shí)施使倉儲物流業(yè)分流至外，市內(nèi)的物流項(xiàng)目租金高企而空置率維持在極低的水平。不過，隨著京津冀城市圈的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)重新分布，區(qū)域內(nèi)物流設(shè)施的集約化、綜合化將成為未來物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。北區(qū)大省山東在近些年也在大力發(fā)展制造業(yè)，2017年山東制造業(yè)固定資產(chǎn)投資達(dá)2.26萬億元，占全國制造業(yè)固定資產(chǎn)投資的11.7%，較2011年上漲110.47%。北方省份大力發(fā)展高端制造業(yè)雖然同南方相比起步較晚，但仍有后發(fā)優(yōu)勢，未來對物流地產(chǎn)需求仍有較大增長空間。
戴德梁行北區(qū)研究部主管魏東表示："北方目前所面臨的困境同地區(qū)一直以來依靠資源能源和重工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著直接關(guān)系。不過，隨著北方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，'一帶一路'戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，以及改革開放不斷深入帶來的進(jìn)一步市場化，中國北方將會(huì)在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換完成之后逐漸走出困境。"
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
