近日，在“首屆長三角REITS論壇暨中國REITS論壇2022年會”論壇上，中國證監(jiān)會副主席李超表示，進(jìn)一步擴(kuò)大不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　此外，李超說，將進(jìn)一步推進(jìn)REITs各項基礎(chǔ)制度改革創(chuàng)新，盡快推動首批擴(kuò)募項目落地，促進(jìn)暢通從Pre-REITs培育孵化、運(yùn)營提質(zhì)到公募REITs上市的渠道機(jī)制，積極探索建立多層次的REITs市場。

　　來自證監(jiān)會的信息顯示，截至今年11月底，共批準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%，項目涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元。

　　當(dāng)REITs擁抱商業(yè)不動產(chǎn)，多方利好顯現(xiàn)

　　未來隨著REITs在商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域的推行，利好主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

　　一，大量亟待盤活的商辦存量市場被解鎖，打通商業(yè)不動產(chǎn)的投、融、管、退，也讓商辦領(lǐng)域的運(yùn)營管理成為重中之重。對于商辦運(yùn)營商來說，是迎來了一個難得的發(fā)展機(jī)遇。

　　二，給商業(yè)不動產(chǎn)的資本循環(huán)提供了一個值得想象的資本平臺，給未來提供了一個良好的資本市場，既能夠促進(jìn)商業(yè)活動的繁榮發(fā)達(dá)，也能促進(jìn)國內(nèi)目前的創(chuàng)新和消費(fèi)。

　　三，城市更新投資之所以現(xiàn)在不是很順暢的原因當(dāng)然有很多，最核心的原因其實(shí)還是長期資本現(xiàn)在進(jìn)入比較困難，困難最主要的原因就是退出的通道還不是很順暢。REITs一旦對商業(yè)地產(chǎn)放開的話，對城市更新持有類項目將形成非常大的提振。

　　REITs帶來的影響是多方面的，通過REITs產(chǎn)品，房地產(chǎn)商可以以更少的自有資金參與投資，從而實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，也是資管方管理運(yùn)營輸出和復(fù)制商業(yè)模式的有效手段。另外，REITs具有較高的安全性和收益性，資產(chǎn)方可以利用REITs提升直接融資比重，防范風(fēng)險。

　　運(yùn)營管理是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價值的過程

　　對于包括優(yōu)客工場在內(nèi)的大型商辦運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，其實(shí)原來的價值是被低估的，那么當(dāng)REITs與商辦握手以后，商辦運(yùn)營公司和城市更新運(yùn)營商的價值，將會得到大幅度的釋放。

　　在過去三年里，國內(nèi)大小商場、寫字樓紛紛降租，商業(yè)地產(chǎn)在艱難中逆風(fēng)前行。疫情讓人們認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)水平的參差不齊，運(yùn)營管理能力的重要性開始顯現(xiàn)。

　　投資是發(fā)現(xiàn)價值的過程，運(yùn)營管理是實(shí)現(xiàn)價值過程，退出就是價值兌現(xiàn)過程。其中，運(yùn)營質(zhì)量影響商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值。隨著近幾十年的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)從物業(yè)服務(wù)重心轉(zhuǎn)化為以運(yùn)營管理為中心階段，且已經(jīng)開始向資產(chǎn)管理方向邁進(jìn)。

　　大資管時代商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)有兩大特點(diǎn)：一是更加注視商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理，從運(yùn)營角度發(fā)現(xiàn)挖掘項目的收入和盈利能力，從而改善財務(wù)指標(biāo)和提升資產(chǎn)價值；二是運(yùn)用金融工具和金融手段提升商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)流動性，進(jìn)而提升資產(chǎn)的可進(jìn)入性與退出的便利性，改善和提升商業(yè)地產(chǎn)的金融價值。

　　首先，聯(lián)合辦公連鎖店是優(yōu)客工場運(yùn)營的物理基礎(chǔ)，為了實(shí)現(xiàn)高效高質(zhì)運(yùn)營，我們搭建了數(shù)字化服務(wù)平臺，藉由平臺體系的力量，為優(yōu)客工場提供了增長的驅(qū)動力，聚合資源平臺擁有強(qiáng)大的議價能力，以數(shù)字化為樓宇提供增值服務(wù)。

　　當(dāng)優(yōu)客工場獲得增長的推動力后，成為商辦樓宇的導(dǎo)流入口，輕資產(chǎn)項目迅速擴(kuò)張，連鎖規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。這種閉環(huán)式的擴(kuò)張發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)客工場連鎖店的巨量網(wǎng)狀布局。通過這個閉環(huán)可以看到一個非常好的前景。在這個閉環(huán)之上，基于對于資產(chǎn)管理和運(yùn)營的價值的不斷提升，我們可以更好地對接更多資產(chǎn)和資本產(chǎn)品，比如公募REITs等。

　　優(yōu)秀資管運(yùn)營能力助推REITs業(yè)務(wù)

　　經(jīng)過地產(chǎn)業(yè)的高歌猛進(jìn)，中國城市發(fā)展正在經(jīng)歷由開發(fā)時代進(jìn)入城市更新的時代。

　　作為城市更新運(yùn)營商，優(yōu)客工場始終將新消費(fèi)孵化，新場景融合，與物理空間的更新緊密結(jié)合，通過新消費(fèi)業(yè)態(tài)的挖掘、培育與孵化，定制滿足新青年消費(fèi)群體多元需求的消費(fèi)場景，從經(jīng)營內(nèi)容出發(fā)，進(jìn)行城市與建筑空間的更新，從消費(fèi)內(nèi)容定制出發(fā)，由人的消費(fèi)向空間的場景體驗遷移，開展更新改造提升，開創(chuàng)可持續(xù)經(jīng)營， 切實(shí)改變消費(fèi)生活品質(zhì)的城市更新模式。

　　這其中成功的案例就包括對北京老舊建筑的變身與改造——優(yōu)客工場聯(lián)手貴友大廈，盤活優(yōu)勢資源，為北京核心區(qū)里舊的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行消費(fèi)升級和體驗式改造。除了商辦項目，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拓展和運(yùn)營，也一直是優(yōu)客工場發(fā)力的重點(diǎn)。在2021年的第六屆中國不動產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會上，成都天府創(chuàng)智灣·優(yōu)客工場獲評“年度園區(qū)資管典范項目”，正是對優(yōu)客工場在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域資管能力的認(rèn)可。

　　優(yōu)客工場以“智能＋產(chǎn)業(yè)化”雙輪驅(qū)動服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，覆蓋產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)孵化、招商運(yùn)營的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，并對園區(qū)企業(yè)提供完整的“工商財稅法”等平臺及內(nèi)容服務(wù)，以全周期全鏈條服務(wù)企業(yè)成長。

　　隨著我國商業(yè)地產(chǎn)逐步邁入存量時代，如何有效盤活存量資產(chǎn)成為關(guān)注的重點(diǎn)。CBRE戰(zhàn)略顧問部認(rèn)為，底層資產(chǎn)管理能力是一個好的REITs所需要重要因素。

　　站在新起點(diǎn)上，優(yōu)客工場將更深度參與城市存量資產(chǎn)的運(yùn)營管理與盤活升級，為城市存量空間提供精準(zhǔn)服務(wù)和資源賦能。在市場環(huán)境和優(yōu)客工場資管能力的共同作用下，REITs業(yè)務(wù)順理成章成為優(yōu)客工場未來重點(diǎn)布局的戰(zhàn)略發(fā)展方向，致力于打造“投，融，管，退”一體化資管全產(chǎn)業(yè)鏈。充分利用資管能力的優(yōu)勢，延伸房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在輕資產(chǎn)低成本規(guī)�；瘮U(kuò)張的同時，以優(yōu)客工場強(qiáng)有力的運(yùn)營能力作為保障，以向外輸出管理模式為依托，幫助降低業(yè)主的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)多方價值最大化。

       來 源：優(yōu)客工場ucommune  

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