3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》；同一天，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，在REIT底層資產(chǎn)擴容、降低申報發(fā)行門檻等方面做出了以下重要突破：

　　支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將百貨商場、購物中心、社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場在內(nèi)的各類零售物業(yè)納入公募REIT底層資產(chǎn)范圍；

　　針對首次發(fā)行的保障性租賃住房項目[1]，將當(dāng)期目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值門檻從10億元降至8億元；

    [1] 保障性租賃住房主要面向中低收入居民、新青年等住房困難群體，通常在租賃價格方面存在政策約束，但同時在稅收方面享有優(yōu)惠。

　　對以房地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)類REIT項目的未來三年凈現(xiàn)金流分派率要求從4%降低至3.8%。

　　對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響

　　受疫情影響，2022年全國大宗物業(yè)投資總額中零售物業(yè)占比降至4.5%的歷史新低[2]。相較2019年，一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)資本值回調(diào)15-20%，資本化率走擴至4.5%以上，上調(diào)幅度超50個基點。

　　 [2] 2018至2021年，零售物業(yè)在全國大宗物業(yè)投資總額平均占比為13%。

　　隨著2022年年底防疫政策的優(yōu)化調(diào)整，零售市場投資情緒呈現(xiàn)顯著改善。CBRE世邦魏理仕《2023年亞太區(qū)零售商調(diào)查》顯示，中國內(nèi)地一線城市登頂亞太區(qū)零售商海外市場拓展的首選。疊加國內(nèi)零售商強勁的擴店意愿，CBRE預(yù)計2023年零售物業(yè)租賃需求及租金價格均將錄得較快增長。

　　值此租賃基本面周期拐點來臨及公募REIT底層資產(chǎn)擴容利好出臺之際，CBRE建議投資者重新評估零售物業(yè)市場投資機會，受益于投資退出閉環(huán)的構(gòu)建完善，現(xiàn)有零售物業(yè)持有者可選擇于非公開市場處置資產(chǎn)或通過潛在的首次公開發(fā)行進行退出。

　　上市REIT項目未來三年凈現(xiàn)金流分派率要求降低有助于加強pre-REIT投資者對于未來資產(chǎn)價格走勢的信心。當(dāng)前一線城市甲級寫字樓及零售物業(yè)平均資本化率水平基本在4.5%至5%之間，而工業(yè)物流的平均資本化率水平高于5%�？紤]到國內(nèi)融資成本僅為4.3%（5年期LPR），大部分商業(yè)地產(chǎn)投資均享有正杠桿。CBRE預(yù)計2023年各類別商業(yè)物業(yè)均將錄得租金增長，鑒于一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)的總投資回報水平有望改善，建議投資者重新評估相關(guān)交易假設(shè)。

　　此次針對保租房REIT資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調(diào)將進一步加速相關(guān)物業(yè)投資。截至2023年3月，從已經(jīng)上市的四單保租房REIT來看，其底層資產(chǎn)包的總估值均在10億元以上，但單個資產(chǎn)的估值大多在3-6億元之間。CBRE認為，受益資產(chǎn)估值規(guī)模門檻的下調(diào)，中小體量項目以及單價較低的低線城市項目的上市以及相關(guān)物業(yè)投資有望加速。

      來 源：CBRE世邦魏理仕

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