時(shí)間進(jìn)入2月底，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響還在進(jìn)一步加劇。

　　多地商場(chǎng)閉門(mén)、線上銷售、延遲開(kāi)工......疫情對(duì)現(xiàn)金流的沖擊仍不容忽視，房企又迎來(lái)了信用評(píng)級(jí)及展望變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，再融資的風(fēng)險(xiǎn)也隨之攀升。

　　近期，惠譽(yù)一份研報(bào)指出，新冠病毒疫情對(duì)其受評(píng)的166家中國(guó)企業(yè)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了不同程度的影響，6%企業(yè)的再融資風(fēng)險(xiǎn)上升。其中，億達(dá)中國(guó)（CCC）、毅德國(guó)際（B-/穩(wěn)定）、新湖中寶（B-/穩(wěn)定）、國(guó)瑞置業(yè)（B-/穩(wěn)定）四家房企被點(diǎn)名“再融資風(fēng)險(xiǎn)高”。

　　1月房地產(chǎn)成交量冷冷清清，2月成交量更加冷淡。回款難、杠桿高的部分中小房企迎來(lái)了現(xiàn)金流考驗(yàn)，如果此時(shí)企業(yè)信用發(fā)生變動(dòng)，其融資難度、融資成本或?qū)⑸仙�，進(jìn)一步加劇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期將會(huì)導(dǎo)致信用評(píng)級(jí)出現(xiàn)下調(diào)，形成一個(gè)惡性循環(huán)。

　　而“家大業(yè)大”的大型房企手持大把現(xiàn)金流，跑步加速再融資，發(fā)債、拿地，等待春天。

　　房企短期信用變動(dòng)與分化

　　“我們對(duì)杠桿較高、存貨規(guī)模較大、流動(dòng)性壓力較大的中小房企的信用水平比較關(guān)注。”標(biāo)普信評(píng)相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，本次疫情將對(duì)一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售產(chǎn)生沖擊，對(duì)全年銷售面積和銷售額2020年同比均回落5%左右。

　　上述四家非投資級(jí)別房企中，億達(dá)中國(guó)的評(píng)級(jí)最低，短期資金缺口最明顯，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)最高。近期，億達(dá)中國(guó)再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現(xiàn)金派息，并又一次推遲中民嘉業(yè)2.885億元相關(guān)貸款的還款，另45.79億元的貸款協(xié)議有觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)企業(yè)公告，億達(dá)中國(guó)115.8億元債務(wù)將于2020年6月前到期。疊加半年度現(xiàn)金及銀行結(jié)余13.84億元、下半年?duì)I業(yè)收入49.04億元，億達(dá)中國(guó)短期內(nèi)難以覆蓋債務(wù)。

　　值得注意的是，毅德國(guó)際、國(guó)瑞置業(yè)借新還舊的融資成本正在不斷攀升，而本次疫情帶來(lái)的一季度銷售沖擊讓現(xiàn)金流回流雪上加霜。

　　以美元債為例，毅德國(guó)際最新擬發(fā)行的1.99億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率14%，比之2020年到期1.57億美元優(yōu)先票據(jù)高出了2個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)瑞置業(yè)最近一筆美元票據(jù)利率13.5%，較上兩筆美元債利率高出至少3個(gè)百分點(diǎn)，其2020年1月合約銷售金額卻同比減少了兩成。

　　誠(chéng)然多家房企為一季度自救，推出線上售樓、“無(wú)理由退房”、折扣買(mǎi)房等活動(dòng)，不容忽視的是，從簽約到交付訂金再到實(shí)質(zhì)性計(jì)入賬目中，至少還有2個(gè)月等待期亦或是“變數(shù)期”。

　　世茂總裁許世壇亦在開(kāi)工信中表示，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響將在前兩個(gè)月的銷售市場(chǎng)上陸續(xù)體現(xiàn)出來(lái)。“甚至對(duì)于部分中小型房企來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有銷售，沒(méi)有資金回籠，疫情必將成為壓死駱駝的最后一根稻草�！�

　　除上述四家房企外，多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為目前規(guī)模較大的房企仍具有更高的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)靈活性。以朗詩(shī)（B/穩(wěn)定）、鑫苑置業(yè)(B-/穩(wěn)定)為例，惠譽(yù)已將其再融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估由“高”調(diào)整至“低”。

　　就整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，標(biāo)普信評(píng)指出，房企信用質(zhì)量2020年仍將分化，整體信用質(zhì)量略有下降。其中，其受評(píng)的房企主體信用評(píng)級(jí)中值為“BBB-”，潛在個(gè)體信用評(píng)級(jí)中位數(shù)為“BB”，堪堪觸及投資級(jí)水平門(mén)檻。

　　再融資承壓與后期加速

　　悄然變動(dòng)的不僅是房企信用評(píng)級(jí)及展望，還有房企的再融資活動(dòng)。春節(jié)假期疊加疫情因素已經(jīng)帶來(lái)1月融資下滑兩成，一方面是房企信用變動(dòng)助推中小房企融資成本攀升，一方面是到期債務(wù)壓力整體延后，將會(huì)促使房企后期更加積極借新還舊。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2月21日，房企單月通過(guò)公司債、超短期融資券、票據(jù)、貸款、保理融資等方式新增逾40起融資活動(dòng)，金額超747億元，環(huán)比1月縮水了四成。

　　融資成本的集中攀升體現(xiàn)在境外融資上，同時(shí)伴隨著融資活動(dòng)筆數(shù)減半、總金額縮水。以中昌國(guó)際為例，其延期12個(gè)月的4.69億元融資貸款利率高達(dá)11%、23%，系2月房企中已披露的融資成本之最。而當(dāng)代置業(yè)、華南城兩筆美元債利率均超10%。

　　穆迪指出，中國(guó)房企在境外融資上舉足輕重。在亞太市場(chǎng)2022年到期的770億美元債中，中國(guó)房企占比近75％。由此，分析人士預(yù)測(cè)，這將推動(dòng)房企繼續(xù)尋求跨境融資。鑒于目前疫情，部分國(guó)際投資者信心下降，利率上行的可能性很高。

　　境內(nèi)融資方面，雖然總?cè)谫Y金額下降，但多家頭部公司已加快融資進(jìn)度，先后公布多筆大額公司債發(fā)行計(jì)劃。金地110億元、陽(yáng)光城80億元、龍湖180億元、碧桂園85.38億元公司債均已向上交所提交申請(qǐng)，狀態(tài)顯示為“已回復(fù)交易所意見(jiàn)”、“已接收反饋意見(jiàn)”等。其中，金地公司債期限最長(zhǎng)可達(dá)20年，實(shí)屬罕見(jiàn)。

　　“疫情防控債”首次出現(xiàn)，帶有明顯的時(shí)代印記。多家房企宣布所籌集資金將用于疫情防控相關(guān)業(yè)務(wù)、非地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)及疫情恢復(fù)的后續(xù)工作。其中，遠(yuǎn)東租賃擬發(fā)行不超過(guò)50億元的疫情防控債，第一期發(fā)行規(guī)模不超過(guò)30億元，利率3.87%；越秀擬發(fā)行不超過(guò)20億元的公司債；中南建設(shè)擬發(fā)行不超過(guò)17億元的公司債（第二期），其中不低于1.7億元用于支持疫情防護(hù)防控相關(guān)業(yè)務(wù)。目前，這些債券仍處于申請(qǐng)階段，資金到位或推遲。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企2020年將有逾2000億元信用債到期，高峰期為3月以及7月至10月期間。這意味著接下來(lái)，房企再融資壓力變大，年內(nèi)融資活動(dòng)將更為密集，延期風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。

　　成本攀升、融資加速及延期風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)對(duì)房企主體信用及債券信用產(chǎn)生負(fù)面影響？相關(guān)人士表示，這有待長(zhǎng)期觀察。可以確定的是，再融資總體承壓與延后將會(huì)加劇部分企業(yè)的流動(dòng)性難題，部分中小房企無(wú)疑正在經(jīng)歷一個(gè)嚴(yán)峻的冬天。

　　2003年已經(jīng)過(guò)去了17年，2008年已是12年前。置身于時(shí)代的變局之中，新一輪的洗牌即將到來(lái)。

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：koko