近日，與融創(chuàng)、金科、紅星相關(guān)的一宗交易引起業(yè)界熱門(mén)話題。討論的熱點(diǎn)并非融創(chuàng)將11%的金科股權(quán)出讓給紅星，而是金科是如何使得交易發(fā)生后三方實(shí)現(xiàn)共贏的。4月15日，一場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的召開(kāi)，揭開(kāi)了其中的秘訣。
現(xiàn)金流穩(wěn)健 資本市場(chǎng)形象全面提升
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展放慢，金科卻保持著較高的增速。
2019年，金科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入678億元，同比增長(zhǎng)64%，連續(xù)九年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。報(bào)告期內(nèi)，金科實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)63.57億元，同比增長(zhǎng)58%，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)56.76億元，同比增長(zhǎng)46%；每股收益1.05元，同比增長(zhǎng)46%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率23.63%，同比增長(zhǎng)4.18個(gè)百分點(diǎn)；毛利率達(dá)到28.84%。盈利能力穩(wěn)步提升。
過(guò)去一年，金科及所投資的公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1860億元，同比增長(zhǎng)57%，完成年度目標(biāo)的124%，增速遠(yuǎn)高于TOP100平均6.5%的水平。房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積1905萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42%。
隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，金科股份資產(chǎn)規(guī)模也在健康上升。截至 2019 年年末，公司資產(chǎn)總額超 3200 億元，同比增長(zhǎng) 39%；手持貨幣資金360億，完全可以覆蓋短期的有息負(fù)債。截至 2019 年年末，金科經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額達(dá)到 22.39 億元，同比增長(zhǎng) 68%；資產(chǎn)有息負(fù)債率降至33%，同比降低近 4 個(gè)百分點(diǎn)；扣除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率降至48%，較上年降低超 2 個(gè)百分點(diǎn)。金科預(yù)收款項(xiàng)達(dá)到 1147 億元，同比提升超過(guò) 50%，為其未來(lái)提供充足業(yè)績(jī)保障。
另外，2019年金科銷(xiāo)售回款率達(dá)到87%。較高水平的回款率再次為金科文件的現(xiàn)金流增添了一層防護(hù)罩。
與此同時(shí)，近四年公司累計(jì)分紅67億元，其中2019年已現(xiàn)金分紅24億元，分紅率在行業(yè)處于較高水平。
伴隨著優(yōu)秀的業(yè)績(jī)，金科在資本市場(chǎng)的形象已得到全面提升。機(jī)構(gòu)股東持股呈明顯上升趨勢(shì)，當(dāng)選重慶市上市公司協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位，先后被納入三大國(guó)際指數(shù)和A股最具影響力的滬深300指數(shù)。
全國(guó)布局 土地儲(chǔ)備更趨均衡
2020年，受新冠疫情影響，多數(shù)房企選擇降低年度銷(xiāo)售目標(biāo)的情況下。金科2020年全年銷(xiāo)售目標(biāo)仍鎖定在2200億元。用金科股份總裁喻林強(qiáng)的話說(shuō)，業(yè)績(jī)目標(biāo)沒(méi)有變動(dòng)，是金科對(duì)于國(guó)家經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)和房地產(chǎn)走勢(shì)充滿信心，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)的看好。但在市場(chǎng)看來(lái)，這其中更多是金科對(duì)資深儲(chǔ)備貨值和土地儲(chǔ)備布局充滿信心。
2020年金科可售貨值預(yù)計(jì)有3600億，足以支撐2020年金科的業(yè)績(jī)目標(biāo)。且金科業(yè)績(jī)過(guò)分依賴(lài)于重慶區(qū)域的局面在過(guò)去幾年已經(jīng)發(fā)生很大變化。從2019年的銷(xiāo)售布局看，金科在河北、蘇州、南寧、成都等市場(chǎng)的占有率同比增長(zhǎng)50%，重慶、四川、江蘇、浙江、河南五個(gè)省份銷(xiāo)售規(guī)模均突破100億元，其中重慶實(shí)現(xiàn)549億元，同比增長(zhǎng)82%，市場(chǎng)占有率接近12%。四川實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售147億元，河南銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)111億元，江蘇實(shí)現(xiàn)208億元，浙江實(shí)現(xiàn)113億元。
土地儲(chǔ)備方面，2019年金科新增土地19宗，土地購(gòu)置合同金額達(dá)到888億元，權(quán)益合同金額562億元，計(jì)容建筑面積3323萬(wàn)平方米，新增貨值約3200億元。截至報(bào)告期末，公司總可售面積近 6700萬(wàn)平方米，其中，重慶占比降至29%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別達(dá)到 22%、18%、16%、7%、5%，布局結(jié)構(gòu)更加合理。
同時(shí)，金科一直圍繞著“三圈一帶”進(jìn)行布局，截至2019年末已經(jīng)在全國(guó)23個(gè)省近400個(gè)項(xiàng)目有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)駐了北京、上海、重慶、天津、四川、江蘇、湖南、陜西等省市。
對(duì)某一區(qū)域依賴(lài)性的減少，降低了整體經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。而充足的貨值儲(chǔ)備，則是對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)的有力保障。
“四位一體”戰(zhàn)略再度升級(jí) 為企業(yè)創(chuàng)造更多可能性
如果說(shuō)充盈的現(xiàn)金流和充足的土地儲(chǔ)備給資本市場(chǎng)釋放出的友善信號(hào)，讓金科股票有著不錯(cuò)的收益率，是金科讓融創(chuàng)能夠滿意回籠資金46.99億的兩架馬車(chē)。那么，金科“四位一體”戰(zhàn)略則是紅星樂(lè)意接手，促成三方共贏的第三駕馬車(chē)。
對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，孫宏斌本身就有減持部分資產(chǎn)的打算，其在金科持股總成本在76億元左右，浮盈已經(jīng)有50億元。此番套現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)的持股成本已經(jīng)收回過(guò)半，如果考慮到融創(chuàng)中國(guó)對(duì)金科股份的股票進(jìn)行了質(zhì)押，占用自身資金量較少，這一筆投資的收益率非�？捎^。
截止2020年3月31日，融創(chuàng)及其關(guān)聯(lián)公司持有金科股份29.35%股權(quán)，黃紅云極其一致行動(dòng)人股權(quán)占比為29.99%。對(duì)于將金科視為“生命”的黃紅云而言，融創(chuàng)出讓11%的金科股份后，將徹底改變二者持股比例膠著的狀態(tài)，黃紅云將更加牢固掌握住公司的控制權(quán)。
對(duì)于紅星而言，金科“四位一體”的戰(zhàn)略讓車(chē)建興看到了紅星與金科之間更多的可能性。紅星擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，金科在住宅開(kāi)發(fā)方面有著強(qiáng)勁的實(shí)力。隨著金科銷(xiāo)售突破千億，金科的多元化探索愈加深化，2018年正式提出了“四位一體”相關(guān)多元化協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略，在鞏固民生地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的同時(shí)，加大科技產(chǎn)業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)、文旅康養(yǎng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的布局。車(chē)建興看到金科對(duì)多元化業(yè)務(wù)的重視，看到了兩者極強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性。
2019年，金科多元化業(yè)務(wù)的表現(xiàn)也再次印證紅星進(jìn)入金科對(duì)雙方的互利性。2019年，金科科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年實(shí)現(xiàn)凈利約5億。只是在“文商旅康養(yǎng)”協(xié)同方面，金科顯然還需要去構(gòu)建更好的事業(yè)平臺(tái)，建立起完整的運(yùn)營(yíng)體系，需要匹配領(lǐng)先行業(yè)的IP資源。而紅星旗下的愛(ài)琴海購(gòu)物公園已經(jīng)進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、常州、成都等80余個(gè)城市。
與紅星的想法類(lèi)似，金科對(duì)雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)性也非常認(rèn)同。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金科董事長(zhǎng)蔣思海表示：這次紅星看好公司，增持公司股票，從經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面有優(yōu)勢(shì)的紅星與提出“四位一體，協(xié)同發(fā)展”在住宅方面具有優(yōu)勢(shì)的金科，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
不過(guò)，歷史發(fā)展的軌跡能否像正像蔣思海在業(yè)績(jī)會(huì)上所言，需要雙方在未來(lái)的合作中進(jìn)一步展現(xiàn)，也需要市場(chǎng)給予雙方更多的時(shí)間。
來(lái)源：鳳凰網(wǎng)
編輯：Liu
