5月9日，北京成交3宗不限價(jià)住宅用地，總價(jià)達(dá)到113億元。其中，合生創(chuàng)展擊退融創(chuàng)、中海數(shù)家房企，以72.2億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-24、L-26地塊，溢價(jià)率26.2%，樓面價(jià)達(dá)6.7萬(wàn)元/平米。
該地塊也刷新了自2107年以來(lái)，北京南城樓面價(jià)單價(jià)新紀(jì)錄，成為豐臺(tái)歷史第二單價(jià)“地王”。此前的記錄是由九龍倉(cāng)在2017年9月創(chuàng)下的60905元/平米。
對(duì)合生創(chuàng)展來(lái)說(shuō)，在公開市場(chǎng)高價(jià)奪地是極為罕見的，72.2億元的拿地價(jià)相當(dāng)于其2019年銷售額的34%。
并且，作為一家始終堅(jiān)守著“多囤地、慢開發(fā)、高溢價(jià)”運(yùn)作方式的企業(yè)，合生創(chuàng)展向來(lái)不喜歡用高周轉(zhuǎn)賺錢，更傾向于利用時(shí)間差來(lái)賺錢，將利潤(rùn)和現(xiàn)金流放置在了極重要的位置。
不過(guò)，從去年開始，不管是銷售提速或是公開拿地參與度，都暗示著這家“佛系”企業(yè)似乎在慢慢發(fā)生改變。
但是，招拍掛是有代價(jià)的，它的成本不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的商業(yè)模式。
南城“地王”
5月9日下午，北京又迎來(lái)了一場(chǎng)激烈的土拍爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
其中，豐臺(tái)分鐘寺地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，第一個(gè)舉牌的合生創(chuàng)展，在經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)價(jià)后，如愿以72.2億元奪下北京豐臺(tái)區(qū)分鐘寺L-24、L-26地塊。
這宗地起拍價(jià)57.19億元，最終溢價(jià)率為26.5%，樓面價(jià)達(dá)到6.7萬(wàn)元/平米。地塊樓面價(jià)并沒有超過(guò)7萬(wàn)元，低于之前的市場(chǎng)預(yù)期。
有業(yè)內(nèi)人士稱，該項(xiàng)目除了配建3000平米的社區(qū)文化設(shè)施無(wú)償移交給相關(guān)部門外，其他部分全部為純住宅用地，結(jié)合整個(gè)分鐘寺區(qū)域舊城改造和土地上市的趨勢(shì)來(lái)看，分鐘寺將是北京未來(lái)一個(gè)新的豪宅集聚區(qū)。
“項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)蠻有想象空間。第一，這是個(gè)不限價(jià)地，做什么產(chǎn)品多高的價(jià)格自己定，只要報(bào)預(yù)售政府能批就行；第二，合生創(chuàng)展有打造大盤和豪宅的經(jīng)驗(yàn)。”第一太平華北區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想在接受采訪時(shí)分析，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)是一個(gè)高凈值人群為目標(biāo)客群的一個(gè)高端產(chǎn)品。
“這肯定是合生創(chuàng)展未來(lái)打造的重點(diǎn)大盤，豐臺(tái)這種南二環(huán)南三環(huán)南四環(huán)區(qū)域剛好是豪宅密集區(qū)域出讓的區(qū)域，接下來(lái)豐臺(tái)還會(huì)出現(xiàn)高地價(jià)地塊，是兵家必爭(zhēng)之地。”
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，合生創(chuàng)展在北京隱匿許久，幾乎沒有在售的新項(xiàng)目，而著名的“老牌頂豪”霄云路8號(hào)去化已超過(guò)10年。
曾經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間，豪宅都是合生創(chuàng)展的主要銷售貢獻(xiàn)來(lái)源。霄云路8號(hào)推出的第二年，北京及天津區(qū)域銷售占比超過(guò)四成，而北京霄云路8號(hào)及廣州珠江帝景項(xiàng)目是最主要銷售來(lái)源。此次奪得豐臺(tái)分鐘寺地塊，意味著合生創(chuàng)展將重出北京豪宅市場(chǎng)，打造另一個(gè)頂豪項(xiàng)目。
那么，分鐘寺項(xiàng)目是否會(huì)重新復(fù)制頂豪“霄8”呢？
“一個(gè)是協(xié)議地塊，一個(gè)是招拍掛高價(jià)地�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)稱，時(shí)代不同，分鐘寺地塊的成本決定了不可能承受霄8那樣漫長(zhǎng)的去化周期。
李想也認(rèn)同上述說(shuō)法。“應(yīng)該是有一定推盤節(jié)奏的銷售模式，豪宅產(chǎn)品從拿地到入市，可能要花三年時(shí)間，三年之后的事誰(shuí)也不敢說(shuō)�！�
果不其然，拿地當(dāng)天，合生創(chuàng)展就對(duì)外招聘分鐘寺崗位，涉及項(xiàng)目總經(jīng)理到設(shè)計(jì)、策劃、營(yíng)銷等。
“這不能說(shuō)快，資金寬裕、沒有人才儲(chǔ)備不經(jīng)常拿項(xiàng)目的企業(yè)才會(huì)這樣�！睆埓髠ケ硎�，北京大部分項(xiàng)目都是拿地前，就準(zhǔn)備好了基礎(chǔ)班子，極端的類似于中海的企業(yè)甚至規(guī)劃已經(jīng)做好了。
“所以，這幾年北京才有中海年的說(shuō)法。當(dāng)然，臨近銷售招聘銷售業(yè)務(wù)，這是節(jié)省人力資源�！�
合生快慢鍵
值得關(guān)注到的是，合生創(chuàng)展奪下的分鐘寺地塊，此前土地一級(jí)開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，這是珠江地產(chǎn)旗下公司，而珠江地產(chǎn)與合生創(chuàng)展是朱孟依手中的兄弟公司。
“我感覺他們（合生創(chuàng)展）是志在必得，相當(dāng)于是從一級(jí)開發(fā)到二級(jí)開發(fā)，都是由珠江系掌控�！�
上述業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，分鐘寺地塊非常復(fù)雜，前期就花了七八年的時(shí)間，且地塊緊鄰地鐵十號(hào)線，在土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程中面臨非常紛繁復(fù)雜的手續(xù)，珠江系投入了上百億的資金進(jìn)行土地拆遷整理、舊城改造工作。
據(jù)悉，合生創(chuàng)展奪得的分鐘寺L-24、L-26地塊是分鐘寺項(xiàng)目出讓的首個(gè)地塊，開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)總額為48.35?億（折合4.5萬(wàn)元/平米）。?
據(jù)北京土地市場(chǎng)掛牌信息，5月19日分鐘寺另外兩宗地也將迎來(lái)出讓，起始價(jià)分別為29.56億和47.44億，規(guī)劃建筑面積分別為55141平米、88484平米。那么，合生創(chuàng)展是否會(huì)乘勝追擊？觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此事詢問(wèn)合生創(chuàng)展，并未收到明確回復(fù)。
其實(shí)，在很久之前，合生創(chuàng)展主要通過(guò)協(xié)議出讓、城市更新的方式獲取低廉土地儲(chǔ)備。合生能夠通過(guò)“慢開發(fā)”的模式，即拉長(zhǎng)開發(fā)周期獲取高利潤(rùn)。這也是近年來(lái)，合生規(guī)模不大，利潤(rùn)卻保持行業(yè)前列的原因。
不過(guò)，從去年開始，合生創(chuàng)展卻積極出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)，接連斬獲江門、廣州等地塊，并在已經(jīng)過(guò)去2000天之后再次出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場(chǎng)，在年內(nèi)總價(jià)地王競(jìng)拍中與中海鏖戰(zhàn)至最后一輪。
2019年9月25日，合生創(chuàng)展與金茂聯(lián)合體以28.2億總價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)南苑石榴莊地塊，溢價(jià)率5.66%。
合生創(chuàng)展的拿地方式變得更為多元，而招拍掛的成本則不適用于“慢周轉(zhuǎn)”的那套模式。
“我們不排斥加杠桿，只不過(guò)是加到什么程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項(xiàng)目，如果遇到好的項(xiàng)目或者我們認(rèn)可的城市，肯定會(huì)堅(jiān)決投入�！�
合生住宅事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞此前表示，合生一直在積極尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可能拿地方式也比較多元，包括招拍掛、合作、收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)勾地等等，未來(lái)甚至可能會(huì)進(jìn)行嘗試聯(lián)合操盤、小股控盤的方式介入到項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程。
在拿地之外，合生創(chuàng)展的銷售也進(jìn)入了快車道。2019年，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)合約銷售額212.58億元，同比增長(zhǎng)41.96%，首次沖破200億元的大關(guān)。
財(cái)報(bào)中披露，截至2019年12月31日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備3111萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)6.47%�；蛟S，合生創(chuàng)展已經(jīng)開始在保持利潤(rùn)的同時(shí)，追求更大的規(guī)模。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
