“一季度和二季度我們會(huì)全面地儲(chǔ)備土地”，華夏幸福董事、聯(lián)席總裁孟驚在此前的線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì) 曾提到，2020年上半年，該公司會(huì)加緊拿地儲(chǔ)糧。根據(jù)該公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和土地儲(chǔ)備策略，為提高經(jīng)營(yíng)決策效率，董事會(huì)批準(zhǔn)，公司及下屬公司于2020年5-6月期間，在成交總額不超過220億元范圍內(nèi)獲取土地使用權(quán)或進(jìn)行土地相關(guān)投資。

　　獲取土地的方式包括股權(quán)并購或股權(quán)合作方式、參加土地管理部門組織的土地招標(biāo)拍賣掛牌方式及法律法規(guī)允許的其他國有土地出讓方式。

　　華夏幸福已經(jīng)在公開市場(chǎng)斥資約110億元購地，如今，該公司再度獲批220億元的拿地預(yù)算，意味著上半年，該公司的擴(kuò)儲(chǔ)金額將超過300億元，接近去年全年的購地總額。

　　華夏幸福在補(bǔ)充土儲(chǔ)上有迫切需求，一方面，對(duì)比銷售前二十的房企，華夏幸福的土地儲(chǔ)備仍比較少。

　　“第二方面，過去兩年該企業(yè)明顯減少了土地投資，反映到業(yè)績(jī)上，2018年投資拿地不足已經(jīng)影響到了企業(yè)2019年的銷售額。”

　　220億土儲(chǔ)加速

　　“2018年公司為了防控風(fēng)險(xiǎn)，存在著投資不足的情況”，華夏幸福副總裁、財(cái)務(wù)總監(jiān)吳中兵曾表示，自中國平安(601318)先后兩次入股以來，公司已經(jīng)逐步地回歸了正常的經(jīng)營(yíng)發(fā)展節(jié)奏。

　　2018年，因環(huán)京調(diào)控等政策影響，華夏幸福遭遇資金鏈危機(jī)，為了防控風(fēng)險(xiǎn)，同年，該公司大幅降低了經(jīng)營(yíng)性支出。

　　數(shù)據(jù)顯示，2018年，華夏幸福的投資性支出同比下降20%，其中，拍地支出下降25%，土地整理支出下降40%。這一年，華夏幸福在購地金額、新增土儲(chǔ)面積兩方面均錄得近四年以來的最低值。

　　根據(jù)華夏幸福的公告，2016年全年，該公司新增土儲(chǔ)453.09萬平方米，購地金額140.41億元，隨后2017年，華夏幸福以238.91億元的成交總額新增土地儲(chǔ)備607.1億元。這是華夏幸福大手筆納儲(chǔ)的一年，自此以后，這家似乎按下了拿地的“暫停鍵”。

　　隨后的一年，華夏幸福鮮少在土地拍賣的公開市場(chǎng)露面，全年新增土地儲(chǔ)備亦僅為257.92萬平方米，同比下降57.52%，購地總金額僅為102.47億元。

　　“隨著平安的加盟，華夏幸福度過了資金危機(jī)，土地投資預(yù)算自然也充裕起來，所以可以看到從2019年一季度開始，華夏幸福就加緊了拿地的步伐”，分析人士表示。

　　2019年開年，華夏幸福就不斷在公開市場(chǎng)拿地納儲(chǔ)，僅一季度，該公司就在全國范圍內(nèi)合計(jì)獲取31宗地塊，土地面積合計(jì)超過97萬平方米，成交金額38.75億元。

　　彼時(shí)，華夏幸福董事會(huì)秘書林成紅就曾調(diào)侃道“去年四季度，人到位、錢到位；今年一季度，算是地到、投資到”。

　　如果將2018年看作是華夏幸福拿地緩步的一年，那么，2019年是重啟拿地的一年，2020年則是加速擴(kuò)儲(chǔ)的一年。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前四月，華夏幸福在成都、武漢、南京、北京等地?cái)U(kuò)儲(chǔ)，總計(jì)獲得土地儲(chǔ)備95.18萬平方米，拿地金額109.54億元，占2019年311.05億元購地金額的35.22%，占2018年的106.90%。

　　除此之外，在接下來的兩個(gè)月，華夏幸福更是提出了220億元的土地預(yù)算，這也就意味著，一旦華夏幸福以上述最高額度取地，該公司上半年的納儲(chǔ)金額將超過去年全年。

　　對(duì)此，華夏幸福相關(guān)人士表示，本次授權(quán)拿地是業(yè)務(wù)正常發(fā)展的需要，一方面公司經(jīng)營(yíng)持續(xù)提升，回款增長(zhǎng)高，不斷獲取優(yōu)質(zhì)資源是業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展需要；另一方面今年也是商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)持續(xù)鋪開布局的重要年份。

　　至于2020年整體的拿地計(jì)劃，該人士則表示并沒有數(shù)量上的具體目標(biāo)，將會(huì)依據(jù)行業(yè)形勢(shì)和土地市場(chǎng)情況來綜合判斷。

　　業(yè)績(jī)“追逐戰(zhàn)”

　　“在高周轉(zhuǎn)模式下，雖然公司在2019年取地量增加了不少，但仍然需要增加土地儲(chǔ)備”，業(yè)績(jī)會(huì)上，林成紅坦言。

　　事實(shí)上，土地儲(chǔ)備是房企在規(guī)模追逐過程中不可或缺的“彈藥”，土地儲(chǔ)備的多少往往直接影響簽約銷售的多少，以華夏幸福為例，該公司過去兩年暫緩拿地對(duì)其2019的銷售收入造成了較大的影響。

　　2019年全年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售金額1029.35億元，銷售面積1184.19萬平方米，分別同比下降11.21%、21.23%，該公司在經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)中也表示，房地產(chǎn)開發(fā)簽約銷售額下降主要系2018年公司投資取地不足導(dǎo)致階段性貨值不足，2019年房地產(chǎn)銷售規(guī)模因此受到一定影響。

　　早在去年中期，穆迪就曾發(fā)布報(bào)告提出對(duì)華夏幸福的擔(dān)憂，“截至2019年6月底，公司擁有1060萬平方米的土地儲(chǔ)備，不足以支付一年的合同銷售”。

　　截至去年年末，華夏幸福的總土地儲(chǔ)備為1058萬平方米，其中孔雀城886萬平方米，與中期相比并沒有太大出入，也就是說，該公司的土儲(chǔ)依舊無法負(fù)擔(dān)全年銷售。

　　華西證券也表示，2020年一季度，華夏幸福的簽約金額同比下降48.4%至157.7億元，一方面是受疫情沖擊，另一方面2018年以來土儲(chǔ)擴(kuò)充較少，導(dǎo)致銷售大幅下滑。

　　除此之外，華夏幸福的預(yù)收款項(xiàng)亦于2019年呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

　　對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，預(yù)售賬款通常反映企業(yè)尚未結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)的銷售收入，一般而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售到結(jié)算確認(rèn)收入有1到2年的時(shí)間差，因此，在確認(rèn)收入前，上述資金將會(huì)計(jì)入預(yù)售賬款當(dāng)中。

　　也就是說，預(yù)售賬款的增減將在一定程度上影響房企兩年后的營(yíng)業(yè)收入情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年，華夏幸福錄得預(yù)售賬款1025.48億元，同比增長(zhǎng)52.48%，2018年，該公司的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)40.52%至837.99億元；2017年，華夏幸福的預(yù)售賬款同比增長(zhǎng)29.18%，2019年，該公司的營(yíng)收增長(zhǎng)25.55%。

　　但2018年，華夏幸福的預(yù)售賬款錄得1375.12億元，同比增長(zhǎng)3.8%，2019年，這一數(shù)值減少8.89%至1252.85億元，這就預(yù)示著，在接下來的兩年，該公司只能依靠產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)算收入及新業(yè)務(wù)收入的增加來拉升營(yíng)收數(shù)據(jù)，這對(duì)房地產(chǎn)銷售收入在總營(yíng)收當(dāng)中仍然占據(jù)較大的比例的華夏幸福來說，無疑壓力巨大。

　　土儲(chǔ)不足、銷售下滑、預(yù)售賬款減少......華夏幸福唯有加緊拿地以備來年的業(yè)績(jī)追逐。分析人士也強(qiáng)調(diào)，“此類企業(yè)存在業(yè)績(jī)的壓力，因此在拿地方面比較迫切”。

　　值得注意的是，在加緊拿地的過程中，華夏幸福的拿地成本卻大幅增加，2017年、2018年，該公司的土地儲(chǔ)備單價(jià)不到4000元/平方米，2019年，該公司的土地儲(chǔ)備單價(jià)上升至7383元/平方米，2020年前四月，這一價(jià)格達(dá)到了1.15萬元/平方米。

　　土地儲(chǔ)備的多少會(huì)影響銷售收入，土地儲(chǔ)備單價(jià)的高低卻能影響利潤(rùn)空間，在補(bǔ)充土儲(chǔ)之后，華夏幸福下一個(gè)面臨的問題或許是，高土地成本下的利潤(rùn)空間如何確保。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong